飞虹路公寓项目复盘
去年差不多时候，我在去墨西哥的航班上丢失了护照，直接被遣返了，当时的沮丧未能冲淡我对飞虹路项目的热情，感觉上帝终于让我捡到宝了，呵-呵。
一年过去了，回忆当初准备好的那点小心态和眼前那一个个坑，自己都觉得好笑。
好笑归好笑，码字不是为了抒情，惨淡的人生除了需要直面以外，还需要分析总结，以免一直惨淡下去。
回顾一下去年的情况。
当时，我看到一个中介在网上发布了一个公寓转让的信息，体量价格位置都让我眼前一亮，而且证件齐全。
之后一个星期内，准确说9月16日到9月24日，我高效地：1. 完成项目考察和财务分析；2. 完成与甲方项目商务条件谈判；3.完成甲方相关文书的合规调查；4. 完成团队内部路演和项目融资；5. 完成项目所有相关合同的起草并由专业律师审核完成；6. 完成企业客户（员工宿舍）的接入；
也就是说，一星期内我从看项目到签订项目，全部完成。我记得当时陈豪说，苏静你能力是有的，平时我一个项目至少也要一个月，但你没钱，我出钱，财务入股，我拒绝了。我从来都知道我缺钱，但我从来都觉得公寓项目出力比出钱值钱。
以上，一切都看起来像是一个老司机在操一个小盘，快准狠。其实全错。
项目凶相毕露
由于员工宿舍的企业年付租金给我，于是完成所有合同和租金收入的我，觉得这个项目从此相安无事，我可以坐等明年收钱了。其实，不过是天真烂漫而已，苦头一个个吃，一个都没错过，而且很快就来了，接连不断。
坑1 - 甲方承诺大业主同意其转租公寓给我，但大业主要求我个人做担保，我拒绝，转租同意未获得
坑2 - 甲方员工向我勒索工资
坑3 - 甲方不缴纳公共费用导致公寓经常停水断电
坑4 - 甲方承诺做公寓管理却完全不尽责，久怨成积，引起住户集体愤怒
坑5 - 甲方自身债务纠纷不断，债主频频出现引发公寓安全危机
坑6 - 甲方拖欠大业主的租金，大业主告他违约要解除合同，收回物业
坑7 - 甲方招租的企业客户期约未满，提出不再承租，要求违约，引发项目资金链断裂。
这些主要都归结于我当初可笑的‘尽调’，我的无知让我连下面这个基本的事实都没有查到：
甲方=老赖=严重失信人员和企业，因此他说的任何话做的任何承诺都没有实际意义。
回想去年拿这个项目的时候，不止一个人问过我，为什么有这样的项目轮到你，包括同行、好友、甚至律师。
在触手可及的利益面前，我肯定是贪婪得忘形了。
是不是很像玛丽苏的剧情，高富帅爱上丑小鸭。丑小鸭认为是自己的幸运以及善良以及缘分让自己遇到了高富帅。可惜啊，高富帅不是高富帅，是个黑山老妖，老妖不过要吃烤鸭而已。
话说到这里，感觉我已成老妖腹中一碗汤，但实际情况是，虽然因无知入坑，但还不至于坐着等死。
从坑1到坑6，我也不得不死磕得去一个个填平了，有些看似容易，实际上让我从一个常常同情别人为别人考虑的个人渐渐变成一个客观看待事物，收起情绪，生意归生意的公司负责人。
坑1: 咨询律师了解法律，经过半年以上，收集证据，让自己变成事实合法承租。
坑2: 给予合理报酬后直接拉黑
坑3: 将公寓水电于甲方其他物业分离，并与物业管理处沟通以后与其各项费用分离
坑4:将公寓管理权收回，安排宿管员管理，住户满意度飙升
坑5:将公寓所有权表明于甲方债主，安装密码锁，影响我们公寓的一律报警110
坑6:联系大业主主动获得信息，争取信任，一旦甲方官司输了出局，我们可以继续经营。但实际上，最后官司判为双方和解，甲方罚款。
坑7: 与客户据理力争，加上法律手段，明确表示违约就赶人重新招租
以上，可谓是杀不掉我的让我变得更强大。我在踩坑的同时，学到了很多填坑的本事。
用尽所有办法和资源去识别风险
一个盈利的项目不一定就是好项目，它必须还得有安全感。一个项目的考察，不是兴致勃勃的算完IRR，ROI就万事大吉了，识别风险很重要
我罗列几个我在拿项目前未能识别的风险，看起来很基础，当时居然一个都没做到位。
背景调查，利用一些公开和私下的资源做最可能多的调查，包括但不限于：公司征信；个人征信；法院网站；邻里；物业；客户；甚至包括简单的百度查询。在强调一次，利用所有你能利用的资源去公开和私下的调查要合作的这个公司和个人，一条信息都别放过。
举个例子，在拿项目前，我让几乎所有合伙人都来见过甲方，只有丽丽提出来，此人面相不善，表示要回台州询问一下，我当时并没在意，但事实证明敲定前任何的敏感都值得投入。
技术风险识别，请专家来审核工程质量和造价，关键是识别未来可能出现的问题，是否可控。
政策和法律风险，请专业律师对所有合同进行审阅修改，同样，关键是识别未来可能出现的问题，是否可控；
政策法律不允许的，绝对不能碰，这方面难点在于政策和法律上模糊的一些风险，需要专家给予评估，决策还在自己。大家都知道，风险和收益成正比。
把解决问题当作日常
记得那个时候我跟小飞说，很恍惚不知道有没有坑。小飞说，没坑是不可能的。确实。
问题多了以后，我发现端正心态是真的是首位。至于招数，总是要练级，不能第一次就指望自己能打败大boss。
我渐渐学会，别惊讶，别害怕，去处理，接受输赢，下回继续。
人生没有演习室，你没法每次都选择你肯定能击败的对手，入你肯定能赢的局。
在某一个交锋之中，输了就是真输了，并且为此付出代价，亏了生意，输了买卖，接受结果。
赛场之上别退赛，结束之后你可以思考进退，但身在其中的时候，不能放弃，去解决。
截止文章结束的时候，项目还在继续进行。是否继续，如何继续，我都还不清楚，认真对待每一场“战役”。
尽人事听天命。
