杭州：哪些房子不能买？
文 | 瘦马
来源 | 我们有房
买房，不光是为了居住，一定程度上还包含着投资属性。
房产购买投资的核心逻辑，就是房子的综合价值评估。
只要买了房，无论自住还是投资，你都会关注它的保值和升值。
在杭州，哪些房子不建议买呢？
至少有四类房子大家需要避开。
商住房
“商品房”和“商住房”，一字之差，大有不同。
住宅是拿来解决老百姓的居住需求的，配套的措施是以家庭为单位的，物业管理费、水电费也相对较低。
商住房属于商业办公性质房产的一种，生活配套措施相对没那么完善，物业管理费、水电费按商用计算，居住成本较高。
如果不是做经营办公，或者作为年轻人的临时住所，商住房对大部分人来说是没什么吸引力的。
首先，土地使用性质是硬伤。
纯商业性质是40年，纯办公是50年。
而普通商品住宅的土地是住宅用地，产权最高70年。
更关键的是，在产权问题上，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而商住房不会有这样的待遇。
其次，商住房的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。
住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而商住房不享受任何的税费优惠政策，二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。
税费太高，直接影响二手交易，所以造成商住房脱手难。
其实，商住房更便宜只是一种误区。
商住房价格之所以低于住宅，是因为：
土地成本相对较低，土地使用年限相对较短。
商住房是不具备学区属性的，保值及升值潜力低下。
且贷款年限远低于住宅，实质成本一点都不低。
水电商用，不通燃气，更会让商住楼持有成本大大增加。
居住舒适度低下，出入人员混杂也是一个问题。
不少一线城市已经出台政策，禁止商住房面对个人销售，新建商住房的销售对象和转让对象只能是企业。
所以，在买房前要先了解到底是“商住房”还是“商品房”，在条件允许的情况下，优先考虑住宅。
商铺
中国人向来偏爱买商铺，故而有“一铺养三代”之说。
一间好的商铺不仅可以日进斗金，还能保值增值，在房地产发展最为迅速的几年，地段、格局都不错的商铺价值翻番都不罕见。
然而，投资商铺的黄金时代已经过去，现在连人流量密集的繁华商圈都不能保证稳定经营，更别提其他地段了。
不可否认，有些人通过投资商铺拿到了丰厚的回报。
想当年，每年的租金是水涨船高，收入稳定，回报率高，获利周期长。
但这并不是随便买买买就可以的，要有独到的眼光，要经过周密的考察。
对普通人来说，买错的几率是很高的。
何况如今，随着互联网的发展，实体店铺的生意确实收到了很大的冲击，曾经“一铺养三代”的日子一去不复返了。
最近几年，不光是商铺租金逐渐走低，商铺价格的涨幅也远远跟不上住宅……
在电商的冲击下，实体店铺面临的竞争越来越激烈，商铺的空置率也就越来越高。
而商铺租金下降、投资回报率低等原因，也直接影响一手商铺市场。
所以有人断言，商铺已经成为危险资产——“最毒投资品”。
法拍房
最近几年，红极一时的法拍房，降温迹象明显。
任何一种商品，只要价格低于市场价，都会有市场之外的理由。
而法拍房比较特殊。
法拍房是通过法院拍卖的房屋，一般都是由于原房主的一些原因才会被法院收回拍卖的，法拍房上面是有原户主户口的。
法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。
早年，选择法拍房的人，大多是冲着可以捡漏去的。
毕竟法拍房的起拍价大多都是低于市场价，但这种所谓的“便宜”，是以其存在较大风险为前提的。
这可以说是典型的风险溢价，承担不了风险，就不要轻易触碰。
简单而言，法拍房大多都涉及债务纠纷，弃房断供的比例不高，多的是借贷纠纷。
部分还附带租赁合约，不仅清场不易，面对租赁合同，还得承受“买卖不破租赁”的代价。
这是信息不对称导致的结果。债务纠纷、户籍、过户个税之类的问题，可以通过前期调查加以避免，但清场问题，尤难解决。
而不带收尾、地段一流的法拍房，其最终竞拍价格一般不会离市场价太远，也就不存在捡漏之说。
小产权房
根据我国法律规定，进行房地产开发，必须利用依法出让的国有土地，集体土地是不能用于房地产开发的。
所谓的“小产权房”，是一种约定俗成的称谓，并不是规范的法律概念。
其典型代表就是富阳人所说的“联建房”。
缺乏完整的产权，有使用权却无所有权。
因为领不到产权证书，所以不能像商品房一样转让、抵押、过户等上市交易。
正是因为缺乏完整产权，未缴纳土地出让金，所以其价格远远低于正常房价。
小产权房在灰色地带运行，最大的问题，还不是不被认可、无法抵押和贷款，而是它无法分享房价上涨的红利。
小产权房的优势在于价格便宜，但这部分少给的钱是有代价的。
所以，不要抱着未来可能“转正”或者碰上“拆迁”的侥幸心理。
如果不是迫不得已，真心不要去考虑小产权房。
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作者 | 瘦马：地产热点的冷静观察者。
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