购房者自白：看了40个楼盘之后，我想给你几点买房建议
房价也许再也不会疯涨了，“房住不炒”4个字就像是那五行山上佛祖的法旨，把房价压得死死的。
2016年的抢房盛况不复存在了，2016年的房价报复性上涨也将作古。
房企从未像2018年这样的难过。祭出的常见招数就是：降价打折——直降、精装变毛坯、员工内部优惠；首付上做文章——低首付、0首付、首付分期；贷款利率——在上浮30%之后，个别开发商可以用组合贷，可以把利率做到20%。
总而言之，房企在变着法的给优惠、给政策，“让利”给购房者。当然不乏吃相难看的小开发商，从进售楼部的那一刻起，就看着置业顾问脸上写着四个大字“着急回款”。
房地产开发商也许做梦也没想到，有一天强势的房企“软下来”了。市场地位骤变，现在成了买方市场。
这才给了购房者的机会——慢慢选、多比较、能砍价。
看了40个楼盘（不止），分为新房和二手房。
开门见山，在郑州，买到好房子太难，三个原因：
第一，政府有时乱改规划，安置房和商品房的排布、三环内的容积率高、监管环节薄弱、不乏无良开发商凭关系浪费了好地块……这就不多提了，每个城市都有，郑州也不会独善其身。
第二，开发商作恶，连一线房企来了郑州都有大把的维权。房企一直是躺着赚钱的，一直飘在风口上，但是组织能力却没有孵化出来，因为赚钱太容易，而丧失了信仰。做品质、做口碑、做品牌才是房地产开发商在下半场应该考虑的事情。
第三，市场还不够理性，我们常说“人傻钱多”。投资客和土豪，并不具备什么是好房子的常识，要知道投资房子，光有钱远远不够。如果放在一个大的市场环境下看，假设所有人都储备了足够的房地产的知识，那郑州在建的一多半的房子，直接就会被市场pass了。好产品是入场券，购房者要会学得越来越聪明，要知道什么是好房子。
越是市场环境下行的时候，购房者越要冷静、理性。因为房地产开发商赚不到钱，就要降标准，五重绿化变一重、一重绿化变水泥路，入户大堂变狗洞等等这样的事情比比皆是。
二手房：“老破小”是最佳选择吗？
因为是自住，我首先考虑的是二手房。
二手房的优点：现房，装修即住，不必在等；周边配套肉眼可见，不会担心生活便利的问题；物业及其他也能上网查个八九不离十。
我主要看了金水区以及北边的区域，以花园路为主轴线，南北东西扩散。价格相对贵的就是东风渠、国贸360附近1~2公里的小区。过了北三环，价格会明显便宜，主要是汽配大世界的区域，一直到国基路，在修4号线，直接通往北龙湖，交通是一大利好，其他并没优势。
其次，我看了在象湖对面的恒通新城、雅居乐、南熙福邸。那一片的机关单位家属院不少，如果看中象湖的规划和发展，可以碰碰运气考虑。
二手房的缺点：房龄一般比较老，5年内的房子大多数不便宜，而且税费高。跟新建的小区比，我比较介意：人车不分流、小区绿化已经无人维护，部分二手房是单气、周边安置房比较多，人员比较复杂。还有就是成长性，因为周边的配套已经成熟了，你就不要指望短期内会有新建的商场、公园、湖之类的舒适性配套了。
综述：后来我果断放弃了二手房，因为居住环境是我的首选。交通、学区对于刚需来说，你真的不能过分要求，甘蔗没有两头甜，在预算吃紧的情况下，你只能做选择题。
然后我就浩浩荡荡地杀入了新房市场。
新房：组团多，开发商多，做决策难？
要大说特说的就是新房市场，我主要看了3个片区，管南（刚需圣地），白沙（传说中的新东区，宇宙的中心），滨河（规划高大上，后期看发展），以及北三环和南四环零星的几个楼盘。
1.管南：刚需想上车又不甘心之地
主要看了绿都澜湾、永威城、鑫苑国际新城、正商中州城，这4个楼盘很多楼市自媒体自由组合，挑出3个来称为“管南三雄”。我觉得并称是有失客观的，因为有的楼盘品质，我觉得不配和其他2个并称。
首先是绿都澜湾，这是我看房的第一站。
绿都澜湾的位置在2号线的站马屯站，紧邻南三环高架，整体而言交通比较方便，去二七万达、火车站什么的都可以。但是周边的商业一般，属于满足一般生活的水平，西面是黄河科技学院，平时溜进去打打球、跑跑步什么的还是极好的。这些是肉眼可以看到的配套，至于什么创新街小学之类的，能否上，具体感兴趣的可以了解。
已经交房的紫荆华庭我实地看过，楼间距不大，绿化还有外立面都是刚需水平，其他实在没什么可以值得称道的。绿都澜湾大概率也就是同水平了。
说说惊喜的部分，当时去售楼部的时候，是可以使用公积金组合贷的，这一点是好评。宇通作为大厂还是不着急回款，挺良心的。作为刚需客户很在意贷款的成本。13500元的均价，属于合理范围。个人感觉这个片区最多值12000元。
然后说正商中州城，去的时候基本已经没什么合适的了。而且是紧邻中州大道的地块，正商的房子，只能说抛除物业，还是可以一战的。自行理解吧。
第三，鑫苑国际新城，在管南它的位置是最好的，南三环内，不要小看这一路之隔，城里和城外的区别就在这南三环上。我对鑫苑的期望其实是很高的，希望越大失望就越大。去售楼部的时候，人山人海。我就在想这是房子不要钱吗？首先，吐槽一下鑫苑的户型，好好的三室，都是两面宽的，为了追求高梯户比，设计成长方形的户型，两卧室朝北，一主卧朝南。
其次，置业口中4.0的容积率，也好意思说居住舒适，可能对“舒适”这个词有什么误解。价格14500元，真不算低了。鑫苑这两年的口碑越来越一般了，加之看到的因为车位的业主维权事件，瞬间对这个开发商就没什么好感了。
第四，就是口碑“炸裂”的永威城，永威的物业一直是神级存在。流传中，仿佛住进了永威，物业能帮你搞定一切。说归房子，永威城一期已经交房，实地去看了，果然名不虚传。买房子最重要的是“眼缘”，小区的绿化、路面、景观、入户大堂、房子的外立面，我都给好评，当然有受口碑影响的成分在。在这个维权遍地的时代，永威拿出来的作品，还是能称得上标杆的。
▲永威一期实拍
一期的位置整体来讲是最好的。永威其实有点不走运，整个项目拿的地块比较碎，除了一期、二期，其他地块的位置都很一般。目前，四期、五期还有房源。但是位置都一般，要么是临着个小水沟（宣传是河景房，吐槽一下~），要么居然还临着寺。五期的大面积户型好一点，四期的户型一般，也是和鑫苑的一样做成了两面宽的长方形户型（个人特别接受不了）。
整体来看，管南这4个盘性价比是没得说了，刚需不用考虑，追求地铁那就鑫苑和绿都，追求品质，直接奔永威去。但是如果你特别在意居住的环境，不想周边特别的嘈杂：过车多，工厂多，规划乱。其实白沙和滨河才是你的菜。
2.白沙：“宇宙的中心”，真的如此吗？
去看白沙片区的时候，我的极限承受范围就是郑信路东，象湖西边，那里距离CBD已经是18公里左右了。再过了象湖，到了所谓的“核心区”，通勤就是22公里以上了。白沙的前景无需多言，自媒体吹捧的“热地”。谁要敢说一个“不”字，他们会祭出呵呵哒、没远见之类的词。但是就一个购房者的角度去看，抛出那些高大上的规划、前景，白沙是好的选择吗？
首先要说的当属融创象湖壹号。当时在会展中心开盘的，可谓盛极一时。价格也惊人，据说高点是18000元。我当时压根没去看，也自知抢不到、买不起。最近，象湖壹号交房了。各种缩水的事，各位看官想必也都清楚，不再赘述。
融创这个牌子算是伴随着各地的维权，自己给砸了。不知道，是不是孙宏斌被贾跃亭坑了之后，得找补回来。孙老板，贾老板不地道，咱可不能近墨者黑啊。顺便想说我也看了融创另一个楼盘，只提一句，傲慢会是压死融创的最后一根稻草。
其次，就是星联湾和御象湖，新芒果是个小开发商。和华强那些事也不想多关注。星联湾的位置是真好，贾鲁河畔，学区房，还专门设了公交站，看这意思地铁是遥遥无期了。不过这肯定是未来的核心居住区，等若干年后这里发展起来，业主们肯定能卖个好价钱。
实地看了星联湾的房子，属于中规中矩的水平，乏善可陈，细节很一般。但是这年头，能把房子按照合同的要求老老实实盖好，把钥匙交到你手里，夫复何求啊？同志们。
▲星联湾实拍
自知已经买不到星联湾，我转头就进了御象湖售楼部。没抱太大的希望，置业给算了套房子。单价不贵11000多，毛坯。户型什么的比市区的楼盘好太多了，闭着眼睛挑，个个都方正。首付可以分期，就是有一点我不是很满意。都贴着备案价卖，你这首付要多付出来差价。是不是有点吃相难看了。虽说很多盘都这么玩，人家至少装装样子，签个装修的合同。这倒好直接补差价。冲着一点，只好待定了。
再次，说一说白沙的单位团购房，其一，房子大概率不会有什么问题，比如蓝城诚园，估计没哪个开发商不长眼在这个项目上偷工减料。其二，名额难弄，中介天天发这些“有费用”的房子，一套转让更名费也不少。动辄几十万，对于刚需来说真的掏不起，也不想跟各位官老爷当邻居，自知不配。这就是体制内的既得利益，不便多言。有能耐去国外看看吧。
很遗憾，还没有来得及去看最近的神盘郑地美景东望，一句话，能抢到就别买御象湖了。整体来讲，白沙的前景是美好的，道路是曲折的。伟大的共产主义一定会到来，就是不知道哪年来。因为片区规划太大，落地的难度大，周期会比较长。（白绿党莫喷）
3.滨河国际新城：遗世独立，褒贬不一
滨河国际新城的定位很高，中建七局作为政府的操盘手，整体来规划开发这块10平方公里的区域，中央居住休闲区，蝶湖荷湖潮河公园，综合管廊打造海绵城市。概念很多，实际落地的东西也有，比如蝶湖公园我是极喜欢的。
区域内一众一线开发商，中建、亚新、康桥、中海、海马、信保、融侨、绿地……都是江湖上叫得上的牌子。
刚需可以考虑的目前有3个，中海万锦公馆、融侨府、信保春风十里（这个项目名，就不能好好起吗？这是杜牧写给妓女的）。
首先说中海，在售的公馆，70多亩地，规划了8栋高层和一堆商墅。高层占地从沙盘上看，怕是不过40亩。容积率虽说是2.99，但是高层这建筑密度着实不小。
中海是我在滨河看的第一个项目，央企给人的感觉很踏实。样板间、景观示范区我实地都看了，有那么点改善的意思。整个8栋楼是精装交付，均价到了16500元。最合适的是120多的那个户型，但是总价都上200万了，109平的那个不算是南北通透。对刚需来讲价格稍微贵，可以等毛坯的天悦府。
▲中海万锦公馆实拍
其次，信保春风十里，整个滨河区域内的纯高层小区，在其他开发商都玩高低配的时候，这个项目把刚需路线走到了极致。毛坯价格甚至来到了13000多。700多的楼面价，这是要玩死其他友商。信保的一期基本成型，实地进小区院子里看了，拿地便宜就是任性，最大108米的楼间距，中间的院子超出你的想象。样板间的115平的户型赠送了将近10平，南北双阳台，看得我差点就下单。
只不过他们的营销真的做的太一般，几次都来逼定我，还拿出了要涨价的消息威胁我。可谓是聪明反被聪明误。我从营销部给我的感受，基本可以判断一家公司对待客户的态度以及它背后的管理方式、企业文化。就房子谈房子，信保无疑是最具性价比的，但是一些软性的东西需要重新考虑。
▲信保春风十里实拍
最后，融侨府，它的境地很尴尬，15000的价格，跟信保比价格不占优势。跟中海比品牌貌似也得不到便宜。而且地块也不大，50亩地，肉眼可见楼间距比较窄。融侨在郑州有几个盘，维权过，需要购房者注意。如果你追求临河景的房子，那融侨是最便宜的。毕竟旁边的亚心海棠公馆，我压根就没去看。
整体来看，滨河就像是个桃花源，遗世独立，自成体系，南四环东四环的位置和主城区保持着不远不近的距离。环境没得说，商业的配套因为还没交房目前什么都没有。如果你认可那张规划图上所呈现的，就买吧。周边居住很纯粹，没有安置房。毕竟白沙不也是一张规划图，剩下全靠各位的运气了。
写在最后：对购房者，也对开发商
作为90后，越发觉得自己也老了，和同学朋友一聊起来，房子是绕不过去的话题，
我稍微总结一下房子在中国有这么几大属性：
第一，金融投资属性，中国的投资环境太差，股市乱象丛生，工业的基础水平又不高，都是劳动密集，低附加值的产业。缺少品牌和核心技术。因此，房子成了投资的主流考虑。
第二，对抗通货膨胀的属性，央行每一次“印钞票”和降准，就会带来通货膨胀，手里的钱就越来越不值钱。当然，这些钱大部分流入了房地产上，房价就被银行和开发商一起推高，再加上炒房团的推波助澜。如果现在不买，以后的房价不知道是什么情况，通货膨胀带来的报复性上涨，在2017年已经出现过一次，涨幅30%以上，这是刚需不愿意看到的。
第三，居住属性，也是很多年轻人的首要目的。可是恰恰是这批人，买不到好位置、好户型、小区环境好的房子。因为一批又一批的人，涌入这座城市，他们从20多岁变成30、40岁，慢慢在这里扎根，占据了一个位置。到了2018年底的时间点，郑州的三环以内新的楼盘不超过5个，核心区域，能值得买的房子均价在2万上下。
三环和四环之间，在1.6万上下，有均价在1.4万左右，要么是临着工厂、要么是临着高架，还有一批1.2万左右的房子，临着陵园和垃圾焚烧厂，也不乏有人愿意掏出100多万买，为什么？国家目前已经是下了决心在调控，这或许是他们最好的购房时机。刚需都不愿意眼睁睁地看着房价从7000、8000元涨到20000元，全款变成首付款的情况。
这三点，都说明一件事，早买一定比晚买强，买大一定比买小更实惠。因为你不知道哪天行情就变了，也不知道未来5年、10年房价会涨到一个什么水平。
以上就是作为一个购房者看了很多楼盘之后，一点浅谈。另外最近利率可能会松动，可以再观望一下。房价大概率不会涨了，别心急，买到合适的房子是第一位的。
最后想给购房者说，郑州刚刚入选了国家中心城市，省会城市毕竟有家里给不了的机会，无论是从个人工作来讲，甚至下一代的教育，这些资源和视角都是小城市给不了的。很多像我一样的年轻人，背井离乡，只身来到郑州，面对高房价、高消费，都是为了不让下一代再走父辈走过的路。所以，努力终有希望，放弃只好重来。祝愿各位购房者都可以这座城市安身。
也想对于房企来说，今年的经济形势下行，购房者口袋里的钱真的不多了。永远选择与客户站在一起，才有未来，共渡难关，而不是还和客户博弈，这就是营销上的短视。房企躺着赚钱的时代不会再来了，组织能力没有锻炼出来一旦遇到危机麻烦大了。
房地产行业遇到的问题是现在人民没钱了，如果单纯靠降价，会影响市场的信心，也会引起客户的维权。要学会帮助客户用足所谓“政策”：人才补贴、公积金。房企应该站在人民的立场，这符合天道。哪怕慢一点，这是尊重客户，会获得信任和品牌。
以上是笔者自己看房所感，如有不专业的地方希望海涵，欢迎大家留言交流。
