蜗牛家CC平台发布会演讲实录|中经联盟秘书长陈云峰：房地产专业化

社交时代房产销售，All in 蜗牛家CC！

2019年5月28日，由广州聚房宝网络科技股份有限公司主办，全经联互联网与大数据委员会、全经联广州幸福产业学院、九龙辰品平台、中大房地产EMBA同学会共同协办的让“连接”发生——蜗牛家CC房产销售效果营销工具平台发布会，在大学城雅乐轩酒店隆重举行。

中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰发表主题演讲：《房地产专业化互联网趋势 我的中国商业地产MLS实践》，以下附演讲全文：

中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰

特别感谢彭捷博士的邀请，能够来分享，我是做开发商出身，可能在座的我是年龄比较大的，所以在互联网这条路上我也一直在学习，要学习的地方很多。上次专门来聚房宝学了一次，然后我也借鉴了聚房宝很多好的地方，我感觉大家给聚房宝的评价，特别在网站这方面都不错，然后我根据自己自身的优势，我就做了商业地产，而且我就做MLS，这件事儿也是在去年年底，我才确定就是我想做的，现在进展非常快，因为原来我也是借鉴了很多的互联网公司在地产方面的做法，但是后来我自从我了解了MLS之后，特别是贝壳在这之前把步子迈出去之后，我就觉得这件事儿还是很有意义的。

做住宅会受到抵触，贝壳所到之处都是狼烟飞溅，但是做商办它相对比较开放，商业这个产品比较明白，大家之间很容易谈合作分钱，关键在中国现在还没有人在做商办这件事，就是商业地产的互联网平台，现在还没有人做，所以它是一个非常广阔的蓝海，所以我加紧跟大家分享一下。我这个公司也是在前年我才成立，公司一成立，我们就是奔着的资本市场去的，所以起点相对会高一些，现在我们也是奔着方向跟科创板走，因为它有几个硬性的要求，第一个商标我们肯定要注册下来，第二个就是要有八项以上的专利或者软件著作权，另外一个就是你在行业里头要有领先的地位，要有很高的市场占有率，这些要求我们基本上是按照这个规范在走。

我们的定位就是商业地产，下一步再连接金融，而且一定是用互联网的手段。现在中国除了中石油中石化，好的企业都是互联网企业。我去年去了一次欧洲，欧洲就没有好的互联网企业，为什么？它这个国家特别小，而且我去了趟法国，法国你要是做互联网的生意，它加收你5%的税，所以你看它互联网就不行，中国是怎么样？中国人幸福，我可以做全国的市场，是吧？所以到现在为止，就是优铺我们一注册，我就下决心做全国的市场，现在我还是专注在商业地产这边，金融这一块还没有碰，而且像咱们这次的营销，整个的这种，你看咱们蜗牛家在做这种房地产营销，我基本上没有做。

我分析完大家的优势之后，我就做房源、商铺，我把房源做到我这个网站最全就OK了，然后我促成两个经纪人专门学合作，这个就是胡景晖刚才反复讲的，有所为，有所不为嘛。到现在为止，我们是在商铺租售赛道上的一个企业，我有很深的国美印记，我30岁那年就开始做国美的天津总经理了。大学毕业我在外企工作了很多年，后来去卖电器，大家知道人都有虚荣心啊，当时的我30岁，就20年之前，我就觉得这么没出息，也没当科学家，也没在国家机关，到最后在一个商场里头卖电器，而且当时国美主要就是卖电视。

我就觉得这个事儿挺没面子的，但是大家知道十年以后就发生了什么，十年前国美就是中国商业百强的老大，上个月公布的中国商业百强，现在国美是老二，第一是苏宁云商，表面是零售，实际上还是确实跟互联网连接，比如京东，包括跟地产的连接，比如说苏宁广场，现在国美就差很多了，跟苏宁已经差了一倍还要多，所以我讲例子，将来的趋势都是专业的，中国一定会有一个做商铺的老大，一定会有做写字楼的老大，也有做酒店的和产业地产的老大，甚至在做仓库方面，都会有老大，是吧？我坚定地认为现在住宅已经是红海了，大家在里面竞争，结果是什么？结果都是凶多吉少。你将来碰上贝壳算你倒霉，所以现在这个就是在互联网的角度，我说的很多话都是趋势性的，就是我认为五年以后十年以后一定是这样。

产业互联网的关键在于融合和打通 

胡景晖刚才问了一个问题，他说为什么这经纪人不可取代？因为房地产特别重，房地产属于产业，他一定会有经纪人，所以我们现在做的所有工作都是假定房产一定会有经纪人，不管你是新房还是二手房的，我们统称都是经纪人。消费互联网已经到底了，现在就是产业互联网，我算了一下，中国的开发商有160多家上市公司，但是大家发现从现在开始还有房地产开发商上市吗？没有了，以后上市的全是房地产服务商。

我爱我家是借壳上市了，胡景辉刚才说到，马上贝壳也会上市，大概是2000亿左右。他在香港上市，将来我们身边就会出现一个挂着上市代码的门店，拿着贝壳网跟你竞争，是吧？他会告诉每一个人，我是上市公司，你相信我，中国人都相信头部的中介，所以将来这个房源会更多地被他所获取。我估计中国在服务行业将来会有50多家上市公司，包括优铺会上市，这个动动脑子就能想到我说的都是趋势，所以产业互联网的关键在于融合和打通。 

打通线上线下，然后这个要融合起来，是吧？这个平台要强调共享和协作。你看有个贝壳的数据，我给大家一说，大家都知道贝壳多厉害了。当你那开了一千个门店，你觉得你很足的时候，我跟你说贝壳在上个月的这个时候已经到了2.1万家门店，2.1万家是什么概念？它在一年前他就8000家，他的2.1万家都是在这一年，他增加了15000家，这一年它就开了15000家，15000家里头有8000家是择优。但是现在它逐步在放弃择优，直接的就是加盟贝壳，加盟贝壳怎么样，加盟贝壳之后就是房源分享。所以非常厉害的是吧？他的速度还在加剧。然后他今年的销售额会达到2万亿。我们中国的房地产开发商最牛的去年就是碧桂园万科恒大，这是前三名，7000亿6000亿5000亿，加起来是18000亿。

贝壳现在一年销售额就能干掉中国房地产的前三名，所以大家感觉到确实变天了，原来我们眼里头看不上这些中介，现在厉害了，中介的春天来了。这个是我分析了一下住宅和写字楼和商业的差别，很多人说不太清楚，大家总觉得住宅跟商业不太一样，仿佛又有一样的地方，一样的地方就都是房子，不一样的地方就是商铺和写字楼都属于生产资料，买商铺和写字楼的人就是个投资人，买住宅的人绝大多数还是居住，而且我说一句再简单的话，买住宅的都是普通老百姓，你房地产中介再加上一个有房子的人去骗一个没有买过房子的人，或者经验少的人，是相当容易的。

但是你骗骗开便利店的试试，你骗人开饭馆了，你就是个穷打工的，开饭馆，那个是个创业的，你感觉到了没有？你骗骗他试试。你再骗骗买商铺这个人，在中国谁买商铺非富即贵。我有一次跟北大资源250多个高管做集团内训，我就问他们，你们年薪都在二三百万，都谁买商铺了？就两个人，我说你们一年挣两三百万都买不起商铺，那谁在买商铺？

商铺是最巨额的资产，我们有些房地产中介，尽管他的学历在提高，你服务于商铺和一个创业者，你在当中就需要一个较高的水平，这个是我理解的一个区别。现在就是MLS，我们简称就是MLS是什么？就是要制定规则，大家听半天MLS没听明白是吧？MLS就是美国过来的，美国都是房地产的独立经纪人，美国是独立经纪人，他加入一个房地产协会，当地的叫工会，然后房地产的工会就为了给他们搭建服务的平台，就建了一个网站，它就要求每一个经纪人都把房源发上来，然后别人好给你匹配客户，就这么简单。

我给大家举个最简单的例子，你开了一个门店，你小区的老百姓就委托你，或者开发商就委托你这个门店来卖房子，你手里就有一套房子。但是如果没有人给你协作，你就在这等着，你是个房源经纪人，变成你在等客，多长时间？半年？半年才能成交，但是在贝壳，北京的贝壳2万人，你任何一个业务员发出去，上了线。现在他是20万人在全国，是吧？其他的19999个人，迅速就给这个房子带客，它的效率是你的几百倍，你小的公司和单独的门店，你要是不协作，你怎么能跟这种公司去竞争？但是现在贝壳在做什么？贝壳，现在就认为链家也好，只是他底下的一个公司谁都能加入他这套平台，你加入之后，你只要认可什么？你的佣金要跟那个人去分，确定要分的比例，你确认这件事就可以了。他就把他搭建成了协作的平台，就是你有房源，你有客源，房源和客源成交了，如果是客源端出佣金，那你们俩得对半分。

然后我平台收多少，收8%，你拿了1万块钱，你得给我800，然后你们俩去分剩下9200块钱，这个简单吧。我将来转化成平台之后怎么样？我就做规则，你尽快的上传房源，我确保你能够拿到佣金，就谁帮助谁成交，你们两个都要分佣金，佣金分多少？因为有的房子不好卖，他可能就就是三七是吧？这个比例是我在定的，其他的就是提供房源共享，还有一个你们双边带客户的记录，就是线下业务线上化，流程线上化，这件事就简单了，所以MLS实际就是一个房源跟客源经纪人的协作系统，我们做规则，我们上房源，我们分佣金，我们在全国每个城市只找一个公司，做商铺的，你挂我的牌子，我帮你整合掉所有的房子，比如在广州，也就30来万套商铺。你跟我合作之后，我把30万套商铺，所有的房地产项目的房源陆续挂上去，你房子上来了，将来在商铺方面的品牌也好，服务也好，大家就都上来了。

简单的模式才能成功 但必须通过互联网实现

就这么简单，所以简单的模式才是一个成功的模式，但是这些必须通过互联网去实现。现在咱们传统的代理公司跟经纪公司的问题在哪？做商业的时候还是不够专业，另外一个今天在座的有很多是代理公司是吧？我特别不看好代理公司，我特别看好经纪公司，你们看看经纪公司它能够一二手联动，它那些门店就变成了他的业务员，贝壳在推出贝壳之后，它一二手联动的收入，变成了它现在主要的收入，就是原来它那些人闲着没事，它也缺房源，突然之间来了个新项目，太简单了这个新项目，直接就转化，佣金还拿得快。

所以它二手房这帮28岁的、天天在街上骑着电动车溜的，他要是卖起房子来，他比这个代理还厉害。再有你代理公司管理太粗糙，另外我再说一点，在座的有好多是老板，代理公司为什么做不大？你们原来谁是自己创业就当老板的？不是，你们都是在那个店里头学学学，等到有一天你翅膀硬了，你就创业了。兄弟你别忘了，你现在手里的副总翅膀要硬了，马上他们都会创业。太依赖人是这个代理行业最致命的毛病，他跟你没有忠诚度，所以现在我搞个系统怎么样？

我只信系统不信人，如果你这个业务就是建立在你的副总跟着你干了十年了，我跟你说这件事不是业务模式，你是在搞江湖是吧？效率低，是吧？所以我们在商业方面比住宅还严重，学会了就单独说摊是吧？另外就是小分散，也没有管理系统，你看人家经纪公司都有系统。还有一个你现在像广州也好，全国各地商铺市场特别大，是所有地产商的痛点，但是他找不到一个有品牌的公司，都太小，你记不住。

老百姓也是，你除了链家大家能想起来，我爱我家上市了，到最后你问问广州有几个中介公司是吧？你们长沙有几个？大家能说出来吗？但是现在中国的市场特别缺几个特别大的品牌，它能够来相对比较统一，我这来定位成就是我们要在商办的领域做一个比较大的平台，所以我们这是平台化，然后真实化，我们上线的所有商铺和项目都要有委托，然后选址的也都要用手机号注册，这样的话就能促成真实的交易，二手房住宅是严格控制在你经纪人手里头的，但是商铺大家感觉到没有，商铺是比较明的，是能够穿透到房东的，这个也是我们主要的一个业务，所以真实，我们上来就是真房源，所以将来的五八，商铺我就商铺小五八，现在一介绍优铺是什么？商铺小五八，商业地产小贝壳！

跟着领导走，吃喝啥都有，人家都走成功了，为什么我们不跟着走？包括专业化，我就做商铺这件事我刚才提了，就卖电器都能卖成全国老大，我就不信卖商铺，在地产行业，我做一个全国的统一的品牌跟平台，将来江湖上会没有我的地位，我不太相信。另外就是智能化，所有的这些技术在互联网上都能用，所以是大数据技术驱动提升教育、效率跟服务的体验，是吧？改善这个行业的水平，而且商业地产特别适合跨地域，是不是？好多人跑北京去了，好多人跑到广东来了，深圳来了，他老家就在武汉跟长沙，他给他弟弟还买套商铺，或者租到商铺，他又没一块回去。

上优铺，你有全国性的一个房源系统，包括将来一个估价系统，在商办上是非常重要的，到现在没人做这件事情，我们在全国也是。我一边在打造软件，我在软件的工具上跟彭博士这差远了，你看我一直是做营销出身是吧？彭博士是做技术出身，做数据，做产品出身，我这就是凭着我对我们这个平台的理解，然后让我们的产品跟技术在按照我的方向在走，所以我们现在一边在做软件，在每个城市我们都在找加盟的合伙人，我们今年会发展到一百个城市，到现在也才30来家，但是还有这么七八个月，我们能发展到一百个，现在陆陆续续的我们在跟大家在谈。

我这个定位讲清楚之后，稍微有点意识了是吧？我们就说房地产，将来有一桶金就是商业地产，将来是专业的品牌输出、品质运营，然后网络协同这么一个方向。做互联网这两年差点没把我累死，年龄大了之后，我每天跟着这个什么安卓什么前端什么UI，我每天跟他们闹腾，现在我才把这个事儿搞明白。我们在架构方面，我觉得我们应该是一直在努力，然后我们把业务流程也反复去推敲，线下的业务流程完全是可以线上化了，大家都是在卖仓库是吧？我们现在主要是在干选址。

我们有个产品叫租铺宝，就是帮着开店的，找铺子，我是倒着来的，这就是互联网。我最早创业的时候，我也是觉得我是开发商出身，我卖商铺我招商，后来发现有问题，我在北京的开发商这就很牛了。是吧？在北京我都是跟他们那些一把手平起平坐，是吧？营销总我们前天还喊了几十个，一喊都是一把手的营销总。就这样的情况下，我跟大家说实话，我觉得都受制于开发商，开发商是甲方，甲方开发商的心态特别优越，谁进来都得招投标，谁进来我都收拾你。

是吧，我进去也一样，所以后来我又觉得倒过来，我们做了一款租铺宝，我们觉得倒过来帮着选址的商户来找商铺，这件事我们走通了，再加上本身我就有一个卖铺宝跟一个招商宝，下一步我还有一个叫加盟宝。加盟现在有很多人创业，他不去自己开店，他当老板，他投点钱雇几个人，他加盟一个牌子，但是他也得选店，也得选一个创业的品牌。这个在中国叫大概率的事件，这都是大众创业万众创新的产业，我们给他们提供服务，所以你看你天天都盯着新房、二手房，一座商铺之后，我发现是吧，海阔天空，没人跟你竞争。我们这个主要是分立，我们现在放加盟除了收一些加盟费，我们也跟你分成，大概8%左右的这种利润。

还有一个就是大家都要上市，我知道聚房宝肯定也要上市，上市你要有市场占有率，所以我们也是有一个策略，就是跟一些加盟我们的公司采取股权合作，就是你把百分之五十一的股权给我，每一个城市有一个伙伴，这在中国就是个很厉害的事，是吧？所以我们是有一个品牌授权工具，赋能运营分立和股权合作的一个大概机制，我们还有一个优铺商学院，这个也是在全国办班，6月22号-23号我们在云南的大理，这是我们的技术体系。

我一看相国良写的文章，我说莫非相国良真的懂互联网？因为他就做的特别好，我是真的跟着这帮我们的互联网人员每天在一块开会，基本都是90后。我们也是做了产品的一个架构，然后我们大概在6月10号，我把搜狐焦点的商业地产频道我就拿过来了，我认识相国良的时候，他是在新浪，后来他们都不做商业了，因为不挣钱。

现在我们优铺的大量的项目和房源，从6月10号上到搜狐焦点，将来在广州，我在哪也都能看到，获客什么的，我就是通过跟人合作的方式。另外一个就是腾讯的房产频道，我们也在合作，就是将来腾讯上的产品，商铺也都是优铺的，所以我们觉得技术驱动、品牌输出、运营培训，然后搭建一个全国的体系，然后我给他们都导流，都进入到我的流量里头来，就是叫租铺卖铺找优铺，我们打着广告语，技术体系是很累的，现在我们又加了一个要运营搜狐焦点的商业地产频道，大家可以问我的终极业务模式，刚才胡景晖说的，就我这样，我感觉我就挣不到太多的钱。

我觉得挣钱这事儿，将来我要做二房东，就是商铺的委托。链家有自如是吧？21cn、我爱我家，他们有相寓，大家都有住宅的委托品牌，写字楼广深基本都是委托的，都是资产公司资产管理公司拿走了，将来我就做散铺的委托。因为散户的人特别忙，基本都在国外飘着，你看有一个亿以上商铺的人，谁在国内待着是吧？都跑了，然后您就委托给我就得了，我给您租金，剩下的事儿就我给您管着就得了。商铺一个巨大的运营市场，现在我先拿到这个房源；第二，我拿到租户，我在北京就做了一年租铺宝，我就有91000多个注册的商家品牌，91000多个这很厉害了，我打开后台一看，我现在很信互联网，另外房源北京总共50万套，我们现在已经上线了大概22万套，所以我觉得在商铺将来这种如果掌握了两头的大量资源和数据，能够进行这种二房东的模式，这是一个特别广阔的市场。

刚才提到了，我们跟搜狐焦点也在合作，包括我们跟品牌商家也在合作，我们进入到每一个城市，我都整合所有的城市做商办的中介，比如在广州，我想都不用想，至少400家。你别看你在做住宅，也有做商业跟办公的小公司十来个人，400来家，在北京有500多家。我现在陆陆续续的给他们都整合到平台上。我们现在只是做一个信息的匹配，现在我们的人都不做经纪，我就在家里头做信息，然后我们回头做一些中介的服务，下一步最重要的我们要做商铺的委托，我觉得一步一步来也不着急。

所以做专业的这个事情，将来我们聚房宝，包括跟大家可能都会有合作的机会，我们就做一个专业的领域，我们对外承诺的是五年要进入到一百个城市，这一百个城市，实际上我们今年基本上就能进入到一百个城市，但是运营这100个城市，我一个城市就收个十五六万的加盟费，基本上这就是我公司的成本，我用加盟费把成本保住了，其他的就是我帮助他挣钱的，我提他流水的8%，我的业务模式特别简单，然后我再做一下二房东，商铺的二房东，我成立一个专门的资产管理公司，然后我们在租铺宝、卖铺宝这些有个收入。

只有互联网才能实现量级增长

我们都是分配增长的，只有互联网才能实现这种量级的增长，然后只有互联网才能形成最后的这种大数据，不要小瞧商铺这件事，他在租金跟销售的佣金上都很高。刚才胡景辉说了几个数字，可能大家没有印象，现在中国有25个城市的房产交易，住宅已经超过了二手房，超过了一手房，现在在北京和上海80%是二手房的交易。如果在座的我知道你们有经纪公司，如果你都是代理公司，实际你就在那抢那20%，多么没出息的一件事是吧？你在这20%里头闹腾什么？所以我们就是奔着存量市场，奔着运营去的。

我们这有明星团队，毛大庆跟着我们在一起投资在做这件事儿，应该说到现在为止运转还是不错的，我用这种七七八八的钱把公司的成本顶住，花了两年的时间，找到了一个互联网的路，就是做一个商铺的MLS，想起来就激动，是不是？

我觉得很多东西是要经过时间的历练，没有远虑必有近忧，所以把商铺这件事儿做好，这是我一直在追求的事情，再次感谢彭捷博士的邀请，包括像相国良在这能够认真的听，胡景辉同学肯定出去抽烟了是吧？他天天在忽悠我做MLS，然后我一讲MLS他就不在，今天也特别感谢在座的各位能够听我分享我的对行业的一点理解，都是一些理念性的东西，说的不对的地方大家多担待，谢谢大家。

（本文为中经联盟秘书长、优铺董事长陈云峰先生在让“连接”发生——房产销售效果营销工具平台发布会的发言，全文有删减，关注“蜗牛家赋能平台公众号”，点击菜单栏“干货分享”即可获取嘉宾演讲PPT资料。）

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