买伦敦干货 | 关于英国购房贷款，看这一篇就够了(上)

身份：国内的买家是可以办理英国的贷款的，不必需要英国的永居身份，也不必是英国当地的收入来源。

收入：建议贷款申请人的年收入在2.5万英镑以上。这个年收入不仅包含工资，如果申请人还有其他的收入来源，也是可以考虑进来的。

年龄：贷款申请人年龄需在65岁以下。

贷款额度：三万英镑以上。

买房贷款的申请时间建议至少在预计交房日期前6个月开始准备，疫情期间还需要更提早一些才会比较稳妥。根据贷款者自身情况以及选择不同的贷款渠道，贷款的周期都会有不同。

这里注意一个小细节。在买卖双方交换合同的时候，并没有像国内买房一样有准确的交房日期，但合同上会有一个开发商的预计交房日期。为了保证买家利益，同时在合同中会设置一个最晚交房日期。对于开发商来说，在最晚交房日期之前交房都是合规的。

2. 找贷款中介(Mortgage Broker)办理银行贷款。

尽管找Mortgage Broker要花一些费用（一般是贷款金额的1%），但找到一个靠谱的Mortgage Broker真的可以做到事半功倍，他们会结合买家的自身实际情况和条件给到最适合的贷款方案，这将会是极具价值，往往也是可以帮助买家买房收益最大化的。海外买家不用纠结，直接找Mortgage Broker吧。

买家能获得的房贷比例跟自身财务状况、房产评估价以及买家的购房用途这3个方面紧密相关。目前可参考的比例：房产评估价的40%-75%。

其中对购房用途来说，主要分为自住和出租。房产评估价包括房产的价值、租金预估、流动性等。

银行对贷款申请人的评估(Affordability Test)，其评估主要包含了：

收入证明，一般包括工资单、税单、银行账单等。这些证明必须是第三方机构出具（如税务局、银行等），不接受Self Certification。

贷款额度主要决定因素就是贷款申请人的工资倍数。各银行会有所差异，不过一般是在税前收入的3到5倍。倘若是联名申请的银行贷款，那么通常而言采用的就是加总的倍数。

银行考察收入的同时，也会考察贷款申请人的支出情况。其中分为1）基本支出，如家庭生活中必然发生的费用，如房租、水电煤账单等；2）提供基本生活水平所发生的费用，如服装、日用品、交通等开销等；3）承付支出，主要至放贷之后会长期发生的合同约定的信贷支出，如个人贷款等。

贷款意向书（Mortgage Agreement in Principle Form），这是往往被贷款申请人忽视的一个重要文件。它一般是有银行或贷款顾问通过银行系统，针对贷款申请人的收入水平等现状进行信用打分后出得一份证明，这也是贷款能力和信用历史的一份证据。贷款顾问或银行都有权对申请人进行贷款意向书的检验。

需要注意一点，由于大多数贷款意向书都会涉及一次初始的信用调查，并会在申请人的信用档案上留下申请贷款的记录。不建议申请人在短期内进行过多的贷款意向测试，短期内过多的测试会给申请人的信用记录造成负面影响，从而有可能会影响正式贷款的成功率。

- 受雇人士：买家需要提供个人现住址三个月内的住址证明（可以是水电煤或信用卡账单，收信人信息需要时贷款申请人）；显示工资入账的近6个月个人银行对账单；近6个月的工资单；个人年度完税证明；在职证明等。

- 自雇人士（近6个月银行对账单的收入主要来源于自己名下的公司）：公司营业执照及章程；公司近三年的财务报表；公司近6个月的银行对账单；公司近一年的纳税证明等。

银行在收齐资料之后，会做出一个初步评估，评估买家的贷款额度。所需时间：从银行收到买家证明文件开始，初步评估过程大概需要1周时间。

Step 2. 贷款额度评估阶段。初审通过后，买家向贷款银行提交所需材料，并安排开立英国银行账户（买家开设的英国账户可以和贷款银行不是同一间银行）。材料审核无误后，银行通过评估申请人的经济能力，为申请人审批合理的贷款额度。所需时间：8-12周。

Step 3. 验房并确定最终额度。在收房之前，银行会委托第三方评估公司对申请人所购房产进行评估（评估时，房产需至少完成95%，一般在交房前不久进行）。验房报告主要包含房产质量报告和房产价值评估两个方面。房产价值的评估会最终影响银行审批贷款的额度。

Step 4. 放款。在银行获得验房报告后，会根据报告的估价，结合买家的实际财务情况，给予买家最终的贷款额度，并按英国当地贷款利率与买家签订房贷合同。注意，与国内银行直接付款给开发商不同，银行放贷先打给买家的律师，买家的律师收到款项确认无误之后，再付给买家的律师。

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