新手学“买房”（五）

1.新房需要缴纳的税费如下：

（1）契税：中心城区别墅类（含单体、联体）契税按4％征收；个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1％征收。

（2）住房维修基金：住宅维修基金按照2％标准交存，非住宅维修基金按照1％标准交存。

（3）交易手续费：住宅3元/平方米；非住宅11元/平方米。

（4）房屋登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。

（5）证照印花税：5元/本。

（6）工本费：10元/本。

2.二手房交易需交纳各类税收共8种：

营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、契税。

其中，营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税，合计税率为5.55％；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20％；普通住宅的契税为2％，高档商品房契税为4％。

3.房产税的征收标准是什么？

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率（1.2％）；从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12％。这里要特别说明的是，文件中所说的房产余值，在房产税暂行条例中有规定，是指房产税依照房产原值一次减去10％～30％后的余值计算缴纳，具体扣除比例各地略有不同。

4.购房前应计算以下方面：

①计算现有存款。要计算的有：银行存款、股票和各类有价证券。②计算固定月收入。③计算其他筹款。④计算每月还款金额。⑤计算生活周转资金。⑥计算可贷金额。

最为合理的收入使用分配应该是：

收入的30％～40％用于生活支出，其中有10％可用于投资或保险；30％用于月供，最多不能超过50％；剩下的20％用于储蓄。这样的比例划分可以在维持原有优质生活水平的前提下轻松贷款，摆脱“房奴”身份，达到理财目的。而且符合银行的相关规定：月收入必须是月供的2倍。

5.业主验房时应注意哪些事项？

1.楼地面是否平整

想查看楼地面是否平整，只需要用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题）。

2.墙面是否有裂痕

检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕（常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝）、是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果在验房时发现以上的墙面问题，可以让开发商帮忙修补后再签字。

3.室内楼梯是否有缺损

主要看楼梯的平整性是否有缺损。

4.门窗安装轨道是否顺畅

在门窗检查方面，最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗，一定要注意能否关严实，否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方，在冬天会相当难熬。如果在验房时发现这些问题，直接通知开发商，他们会很快就修理好；如果已经签字，再找开发商处理这些问题，那么他们的办事效率就是龟速了。

第二个方面，就是检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如果发现异常，抓紧找开发商解决，这个是非常需要注意的事项，特别是各个房间的门窗都要仔细检查好，避免不必要的破财。

5.进户门是否有磕碰和刷漆

需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面必须要刷油漆。门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装得坚固。其他很重要的一点是，门的隔音效果要好。

6.不动产登记核心载体的登记簿由登记机构管理；证书是权利人享有的法定凭证，由权利人持有。统一不动产登记簿证问世，意义十分重大。

不动产权证和房产证有以下五点区别：

第一，内页。

房产证的内容包括：房屋所有权人、共有时间、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况；

不动产权证规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型，登记原因、使用期限、取得价格（以“万元/平方米”为单位）。

第二，外页。

房产证上只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其他内容。外页颜色是绿色的，注明当地房地产权证，出具的产证号（地方编号），以及地方房地产管理部门的印章。

不动产权证除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押、异地登记、查封登记等登记类型。不动产权证的外页是红色的，注明“中华人民共和国不动产权证”。

第三，印章。

房产证的颁发机构是市（县）房地产管理局或市（县）人民政府。纸质的《不动产登记簿》《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。不动产登记机构是由县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。

第四，版本。

房产证目前只有一个通用版本。不动产权证书一共有单一版和集合版两个版本，证书记载了登记簿的主要信息。单一版本证书记载了一个不动产单元的不动产权利，而集成版本证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元的不动产权利。

第五，费用。

一部分10多年前销售的商品房同时有土地证和房产证两本证书。当时办理这些证书时，要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘，缴纳两次测绘费用，缴纳两次制证成本费；不动产权证测绘只要一次就行，制证的成本费也就收一次。

合同网上备案：

是房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签订合同时，通过登录地方房地产网站，在网上进行合同确认和打印的行为。

签订商品房买卖合同的同时，一定要进行网签。网签是购房合同的备案，能有效杜绝“一房多卖”的现象，是购房者维护权益的有效保障。

商品房认购书：

是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书是当事人的“预约”请求，即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为，因此认购书在购房合同尚未签订前属于预约合同。

认购书往往是开发商钓住消费者的“诱饵”，大部分消费者舍不得定金而被开发商牵着鼻子越陷越深。

签订认购书是商品房销售过程中买卖双方进行的第一个实质性环节。这份认购书是建立在买卖双方意愿的基础之上，虽然没有详尽的条款，但对买卖双方都具有一定的约束力，所以购房者应该谨慎对待，尤其要对房屋的位置、面积、单价、总价等有明确的约定。

定金与订金的区别：

定金是指当事人约定由一方向另一方给付，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。一方违约时，双方有约定的按照约定执行。如果无约定，销售方违约时，定金双倍返还；消费者违约时，定金不返还。定金的总额不得超过合同标的的20％。

订金，目前法律上没有明确规定，一般可视为预付款。订金的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，订金的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求其退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。

将“定金”写成“保证金”“订金”“预付款”“诚意金”等，一旦房屋买卖合同签不成所有款项能退回，这是购房者在观看合同时特别需要注意的事项。

“阴阳合同”：

是合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

注意：“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

房改房又叫已购公房：

是享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。

房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，房改房过户有非常严格的规定。

房改房不同于商品房，买房者在实施交易之前应弄清房改房产权，因为并不是所有房改房都可以自由买卖，即使可以交易的房改房必须要在房产证满5年后才可以进行。在过户中买卖双方都需要准备多种资料，然后向房地产管理部门提出申请，根据房改房政策来通过层层检查，最后确定过户。

6.契税：

是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

现在买房缴纳契税是有时间限制的，即纳税人自取得发票或签订转让合同的当天起30日内必须缴税，如果逾期，税务部门将按日加收滞纳金。

新的契税政策要求：

个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1％征收契税；个人购买90平方米（含）至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5％征收契税；个人购买144平方米（含）以上及其他房屋权属转移，或者购买144平方米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3％征收契税。

房屋契税既不是签购房合同的时候交，也不是交房的时候缴纳。

（1）购二手房是以二手房过户时间为节点，一般为过户后30日内交契税和其他房屋交易税。

（2）购新房是以购房合同备案的时间为节点，一般为备案后30日内交契税。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

房地产印花税：

因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋。房地产印花税是按产权转移书据所载金额的万分之五征税。

房地产印花税的税率有以下两种：

第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0.05％；同时适用于房屋租赁合同，税率为1％；房产购销合同，税率为0.03％。

第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

房屋公共维修基金又称专项维修基金：

指用于小区住宅楼房的公共区域与公用设施、设备维修的专项基金，其包括：住宅主体承重结构部位、门厅、楼梯间、通道和户外墙面等。

公共维修基金的收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定，收取的公共维修基金属于小区业主共同所有，其不计算于房屋的销售收入内。

个人所得税：

房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税。一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税，新房卖方是开发商不存在销售环节的个人所得税。