首付分期那点事儿

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据说，在目前严格的房地产政策的调控下，有的房地产开发企业为了实现短期业绩的大幅度上升，重新开始祭出“首付分期”的制胜法宝，力争在与同行的竞争中力挽狂澜，将部分暂时缺少首付款的客户纳入囊中。

从房企的角度而言，购房者数量是确定的，首付分期的销售政策，一方面可以吸引眼球，将市场的购房者吸引过来，尽快出货，另外一方面，首付之外70%部分资金则可以尽快回笼。

从购房者角度而言，同等条件下，用更少的资金，可以买到相同甚至更好的房产，何乐而不为呢，甚至没有首付的资金都可以入手，只要月供没有问题，都大胆利用这个高杠杆的好机会，后期首付的资金可以与开发商进行谈判向后推迟即可，当然完全但没有收入，短时间内也不会有收入的购房者还是应该慎重。

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2014年底前后，我原来所在的房产公司，也因为市场情况不好等原因，开始将旗下的两个住宅项目做起了首付分期活动，刚开始的时候，营销人员提出的方案简单粗暴，由开发商直接借钱给购房者做首付，经我们进行评估后，建议引入第三方的关联公司作为购房者首付款的出借方，当然从风险控制的角度看，风险依然不小：一是金融贷款政策的风险，因为央行有规定，首付不能通过贷款取得，二是购房者及时还款的风险，因为本身这类客户本身不一定具备购房的能力，只是此类活动让他们有能力入场而已。

市场经济必须面对各种不确定性及风险，为了提高销售业绩，这个营销活动是确定要做的，关键是要尽可能将风险控制到最低。关于贷款政策而言，这个风险看似是最不可控的，但在实践中，发生的几率也是最小的，如果没有人进行举报，合作的房贷银行睁一只眼闭一只眼，基本也可以过关。

至于首付分期客户不能及时还款的风险，我们预测是必然会出现的，只是此类客户的数量或多或少而已，因此方案设置上，对于借首付款的客户，要求其必须与借款的第三方合作单位签订借款协议（约定违约责任）、承诺书（承诺不还款开发商就不交房，自愿放弃）、委托书（还不了钱就让该第三方合作单位代为收房）。

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时间过得真快，果不其然，最终有近20户的购房者或多或少欠首付款不还，催款也是遇到各种奇葩，有的打电话催款时满口的答应但从不兑现，有的电话打不通，有的打通了总在外地出差，有的明明是本人还说打错了，各种理由是脑洞大开，有道是，上一百形形色色啊。

最为严重的一种情况，是首付款不能够按时还款，同时月供也难以承担，如果首付款回款还是公司与购房者的问题的话，月供断供则是贷款银行难以忍受的，因为贷款合同对此类情况规定的非常详细，一旦触碰到银行“连三累六”的底线，银行的内部追款就会启动，一方面直接从房企的保证金中扣除月供部分，同时也起诉至法院。对于此类客户，银行与房企都是头疼不已。

不得不提的是，在这些不能及时还款的客户中，竟然有1名客户“出淤泥而不染”，竟然主动要求解除合同，退房还款，简直是一股清流，让人肃然起敬，更让人不可思议的是，他竟然还承担了违约金及解除合同产生的杂费，不得不说，这个世界真是欺软怕硬啊，对于拒不还款的购房者求爷爷似的只要还款就行，真正主动解决问题的反而各种要求。

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从根本上说，个人认为首付分期活动其实是企业个人双赢的事情，实际上对金融秩序影响也微乎其微，事实上，我们首套房的首付比例高达30%，远远高于很多国家的10%-15%，况且我们之前也是20%的首付比例，只是市场太过火爆，在一线二线城市不断提高了首付比例而已，实际上现在的三四线城市，依然执行的是20%的首付比例，但三四线的大坑，零首付也要避开。

对于普通购房者而言，首付分期倒真是一个开发商提供的号福利，在力所能及的情况下，在该楼盘基本面比较好的前提下，还是应该及时抓住机会，及时上车，毕竟，好城市好地段好品质的房子，历来都是供不应求的。

讲真，首付分期不是事儿，买不到好房子，贷不到款，并通货膨胀稀释了我们的荷包才是大事儿。