纯干货！宅基地确权的十大关键问题

上次的《辟谣！没有农村户口也能继承宅基地使用权》一文发出后，不少朋友表示想了解更多关于宅基地确权的问题。

本文研究整理了宅基地确权的流程和确权过程中的一些疑难问题，分享给大家。

一、农村宅基地确权登记发证流程

（一）申报

凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，以户为单元，每宗宅基地填写一份。村民使用的宅基地，必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明，然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。

（二）权属调查

国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界，对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。

（三）审核与公告

经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。

（四）审批

公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市(县)人民政府领导签章，并加盖市(县)人民政府土地登记专用章。

（五）登记注册

根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地(宅基地)为单位逐项填写土地(宅基地)登记卡、土地(宅基地)归户卡及土地证书，并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。

（六）颁发土地证

二、宅基地申请确权需要提供什么资料

（1）土地登记申请书（国土部门印发，土地使用权人填写并签章）；

（2）申请人身份证明材料（户主身份证正反面复印件、户口本中所有家庭成员复印件）；

（3）土地权属来源证明；初始登记提供土地批复、宅基地审批表，换发证书提供原土地使用证，涉及转让（买卖）、继承（原权利人死亡）、赠与、置换（互换），户主更名、原土地证户主名称有误更正、争议纠纷已调处等原因发生的变更登记以及丢失补证还应提供下列土地权属来源的证明材料：

（4）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（5）地上附着物权属证明。

三、耕地上已建成住宅如何处理

（1）符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的，按照法律、法规规定的程序，经补办用地批准手续后进行登记发证。

（2）不符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的零星宅基地，只统计备案，不予登记发证。

四、超占面积的如何处理

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记，其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证上注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行登记。

五、实测面积与老宅基证不符如何确权发证

（1）如果实测面积大于或等于原发证面积时，按原发证面积确权登记换发证书。并在土地证记事栏中注明超占的面积。

（2）如果实测面积小于原发证面积时，按实测面积确权登记换发发证。

（3）对实测面积与原发证面积相差较大的宗地要实地查清面积有出入的具体原因，填写到情况调查表备注栏里。

（4）对未审批发证的宗地，严格按照《土地管理条例》规定的宅基地审批权限，结合实测面积批量补报批发证。

（5）申请书、宗地图、地籍调查表中宗地面积按实测面积填写，地籍调查表中批准面积、土地审批表及土地使用证中使用权面积按审批面积。

六、闲置的宅基地如何确认

对已取得《集体土地使用证》，但已满二年未建房的宅基地，由集体经济组织收回土地使用权，并报市、县（区）级人民政府批准，注销其土地登记。农户再申请宅基地建房时，重新依照审批程序批准，待房屋建成并实地检查合格后，按照有关规定登记发证。

七、宅基地转让的情况如何处理

（1）已经发生转让且受让人在本村有户口的，按照一户只能拥有一处宅基地的法律规定，可以进行登记发证。

（2）已经发生转让但在本村无户口的，只统计备案，不予登记发证。

八、权属调查中遇一户多宅的情况如何处理

需查清其情况是继承还是其它原因，再判断其是否可以办理两证。举例：如果户主已有一处房屋，且还有一处是继承的房屋，房屋在无改建变动的情况下，除继承可以为其确权发证，其它情况只调查登记，不确权发证。

九、一户多宅，已经拥有两个宅基地证书的情况下如何处理

（1）调查其宅基地来源是否合法，且证、地相符者只换发其中一处（本人选择）宅基地使用证。如符合继承、赠与条件，且子女已分独立户口且未分配宅基地的，经村委会审核同意，可将另一宗宅基地变更登记给子女。

（2）调查后发现宅基地来源不合法，且证、地不符者，不予确权登记，并注销违规办理的土地使用证。

十、妇女婚嫁、农民进城落户的宅基地权益

农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

全文完。感谢您的耐心阅读~

作者介绍：

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。