酒店的坪效分析及其关键的指标控制
[专注于高端酒店、文旅项目的筹建技术分享]
酒店的坪效分析及其关键的指标控制
酒店定位后，投资风险的控制对功能规划的控制及要求
日拱一卒无有尽，功不唐捐终入海。有了“鉴江马”此前文章知识的积累，相信本文可助你如虎添翼，或至少能长一卒之力。
酒店的功能技术指标一直是大伙渴求想得到一些算法，以算法直接套用于项目。 本阶段的内容，“鉴江马”将开始为大伙逐一揭晓，但如要想能一键套用却是不切合实际的。还望大伙能读完本阶段的内容后能灵活运用为妙。
本阶段的内容同时还需要大伙多找些项目案例来亲手量一量、算一算，多思考、多总结，确保能理解“鉴江马”在多年的工作经验中整理出独具价值的成果。
我们不会是想好要做怎样的酒店去找一块合适要求的地块来建设酒店。往往是拿到的案子的地块，结合地块所在的地域、地块的相关建筑技术指标（地块的规划属性及地块的总面积、绿化率、容积率、建筑高度等指标），通过综合的调研、分析，做好项目的整体定位、酒店定位，并确定品牌后再开展酒店的功能规划。
没有清晰的酒店定位便开始酒店的功能规划，那是项目业主给钱袋子给撑迷糊了，或是根本不懂酒店属于怎样的一种业态。还像早几年住宅建起不愁卖的心理，以为“酒店”建起后，使用什么品牌都适合，配置什么功能都能销售，做多大面积的酒店客房都有市场。更有甚者想要做个高端的酒店项目，却只有经济型酒店的认知——酒店客房加个收银（大堂）完事。连基本的功能配套、空间支援也没有概念，停车位及后勤等也没有考虑……
如果还在以这样的心态来做酒店，并妄想这样的酒店能赚钱，那真是可笑至极。这是要付出沉重的代价，且到头来也还不知究竟水深于何处，可能的窟窿却已总是无法填满。
更有所谓的设计师无知，毫无酒店定位、需求便敢开始设计，只顾自己所谓的艺术、所谓的搬套来随性发挥，到头来所有的不是最终让业主来买单、来填坑，这是何等的不厚道，对酒店项目的不负责任。酒店即使有作为艺术品的，但绝不能抛离它是商业属性而胡乱为之。
酒店定位是酒店筹建的最重要的环节。酒店定位确定后，下面的内容才有意义，也才有本文分享的必要。
酒店规划的合理坪效
酒店非客房的可销售的功能空间不会是主赢利空间，都是以酒店客房为项目的主要赢利空间。故此，酒店客房空间的规划面积一般会作为酒店前期财测时的主要数据，也就常以此作为酒店的坪效来进行分析。
但并不表示除酒店客房外，其他的功能配套空间就可以不经过详细调研和精准定位便进行规划。除酒店客房外，配套的空间也能做到赢利，才是酒店真正的赢利及是具有高价值的酒店项目。这充分地体现酒店项目的准确定位及合理规划的重要性。
当然，部分已精准定位为以其他功能为主题的酒店，如一些温泉或会议等为特色的主题酒店，此类酒店的以特色的功能来带动客房的营收，往往特色的功能也会是赢利的空间，即使其赢利的能力没有酒店客房强，但为了重点突出此功能而增加此特色空间。
也有酒店的特色餐饮功能赢利，大餐饮的赢利可以很高，但对餐饮的定位，空间的设施、装饰，菜肴出品，服务的要求都很高，且还要得加点运气，否则也可以是亏损的无底洞。故此，其风险也很大。
怎样的面积规划才算是高坪效的酒店，或说酒店客房的面积、数量多少才算是合理。那么，下面让我们一起来了解和分析关于酒店功能及空间规划的一些重要数据。
合理的经验坪效占比：
（不含对停车场面积的分摊）
高端度假酒店项目的客房部分的面积占比为60%以上；
高端城市酒店项目的客房部分的面积占比为75%以上；
中端酒店项目的客房部分的面积占比为85%以上。
酒店客房含分摊的建筑面积：
（不含对停车场面积的分摊）
高端度假酒店项目的客房含分摊面积一般为90~120平方；
高端城市酒店项目的客房含分摊面积一般为75~90平方；
中端酒店项目的客房含分摊面积一般为50~75平方。
酒店客房的室内面积：
（不含酒店客房层的公共走廊分摊）
高端度假酒店项目主力客房的室内面积一般为60平方以上；
高端城市酒店项目主力客房的室内面积一般为38~45平方；
中端酒店项目的主力客房的面积一般为28~35平方。
购买力往往决定着卖价，卖价往往决定着客群。客群的消费力越高，客群的需求及要求也就越高。高端酒店项目所针对的客群的期望值自然也就越高，一般相应的酒店功能配套也会相对齐全。
但不一定是说越多越好、越大越豪华越好。这需要对酒店有充分的调研与定位，抓住品牌核心的客户的需求做精并做出特色。
弱水三千，取一瓢足以。高端酒店品牌着力于客群细分，市场细分，精准客群的细分定位，避免功能齐全、空间过大而浪费，空间可以小而精，将酒店的坪效做到最佳。
以上数据保证规划酒店客房面积空间的占比及合理地规划酒店客房数量，酒店客房的利润分担酒店配套的功能空间的投入成本，以确保酒店投资的风险相对可控。酒店在功能及空间中斟酌取舍，再去突出特色，提高酒店的赢利竞争力。
我们本篇对酒店坪效分析内容的展开了解后，后续“鉴江马”将接着与大伙一起探讨酒店空间功能的规划、功能的经济技术指标及其算法和经验公式。
以上内容如有任何疏漏，敬请批评、指正。如有任何疑问，请向我们提出，我们定将尽我们所能解答。
——鉴江马
