独家丨11年公寓老兵掏心窝的“21大拿房秘诀”，学好你也能赚11

由公寓次世代和蘑菇伙伴联合举办的蘑菇公开课第3季本周二已经开始，这一周武汉祥瑞公寓创始人老杨为大家具体讲解分散式公寓拿房问题——“4大环接教你拿更赚钱的分散式公寓”，主要观点已经整理完成，希望能帮到广大的公寓房东。

微信后台回复“更赚钱”可领取课程完整资料。

长按下方图片上的“二维码”，或点击“阅读原文”，报名参加第二期课程

1

长租公寓选址

测算人财物的配置，决定房源规模

测算好自身的实力以后才能决定要做多少房源，主要从以下3点来看，人力、财力、物力。

人力

人力：主要指的是团队的运营能力。前期拿房阶段，在人房比规划上，新手不超过1:30，老手不超过1:60。

财力

财力，主要包括自有资金和融资两种。

第一种，自有资金。从目前全国包租房角度来看，每套房大概需要7-8万的初步预算，包含了房东的首期租金、拿房佣金、部分房源的装修押金、卫生费、装修成本、家电成本、宽带费、物业费，水电预冲成本等等。自有资金的公寓，可以按照这个比例进行一个测算。

第二种，融资性公司。融资渠道包括首付贷、装修贷、信用贷、租客贷等等，还可以从银行贷款。

Tips:

分散式公寓一般2年回本，在这里提醒大家，如果短融长投，也就是说假设融资实现只有半年，后期租金可能跟不上，行业指导经验是融资期限不要低于2年期，低于这个数字后期风险会很大，压力会很大。

物力

物力包括3种，第一种，个人社会资源配置，包括装修、家电供货商，以及一些特殊的关系，这是一种长期的优势;第二个是地域优势，跟每个人的成长环境有关系;第三个是了解所在城市的政策和社会资源优势，结合自身情况，有人脉关系的，在获取优质渠道方面的可以发挥出来。

自身的人财务水平明确之后，对未来的公寓规划就有了一个方向。可以接受的房源体量有一个大概的预估，500间、1000间还是10000间，会有一个大概的数字出来。

有这个数据出来以后再去定位一个片区，决定做哪个小区的生意。这是必须先测算好人财物的能力，定位小区布局，怎么选片区。

深度市调你的目标区域

深度调研，主要分三块内容。

第一、交通线路、流动人口量、周边配套(写字楼、餐饮娱乐等)。

第一个是最简单的，也是共识性内容，区别就在于交通路线。以武汉为例，公寓选址会充分考虑地铁规划，在地铁开通前半年开始布局，等到通车以后再布局，拿房会麻烦一些，也比较晚，无论是房源量也好，成本也好，都会增加。

第二、抓取投资性购房板块，不考虑刚需盘。动迁房及中等价位商品房为重点。

首先，不考虑刚需盘。每个城市都有一些低于均价的刚需盘，主要是为了外来人员留在城市落户而建，这类房源通常都比较偏远，其次，购房人群都是以自住为主，用于出租的相对较少。

第二种，动迁房和投资型的中等价位商品房可以重点考虑，这些属于投资型板块，房源量相对要大的多，并且这类房源的业主空房率较高。

第三种，福利房。很多福利房是政府分配给公务员的一些福利性质的小区，这类房子的土地性质可能会有一些要求，很多是只能用来居住，不能对外出租，这类房源尽量不要碰。

最后，每个城市的高端小区，也不要考虑，成本太高，业主的心态也会有一些问题，出租难度偏高。

第三、正在施工要交房的房源最优质，交房半年内其次，超过半年就比较差了。

第三，正在施工要交房的房源，他肯定是做公寓的最优质选择，这是一个判断点。交房半年以内的其次，超过半年的就比较差了，因为现在竞争太激烈。

Tips:

1、一期试点，集中拿二期、三期房源

现在很多小区开发量都比较大，分几期开发，一些有规划思路的企业和公司会在小区的一期做试点，熟悉环境和人文，之后等二期三期开发的时候就开始大量拿房，这是个比较好的模式。

2、了解房企、大型品牌公寓拿房目标

如果自身市场调研能力强，可以了解一些大型房企，知名品牌公寓在某个片区的拿房目标。如果他们的拿房目标是20%以内，还可以继续考虑，超过30%就不要再尝试了，再加上剩余的一些中小二房东，可能需求量仅有15%左右，竞争风险过大。

2

如何选房

第一、户型选择上，最小单位的3室最有价值。

通常三居室的房子，面积都在90-150平，从政策角度来说，n+1允许之后，就有四间房。

同一个片区，出房价格其实差不多，但是成本之间差价很大，90㎡-110㎡之间的房型为主力户型，对大家的成本、后期控制有帮助，成本浪费量相对较少。

第二、1楼或有架空层的2楼后期隐患小。

从以往经验来说，如果能拿到一楼或者有架空层的二楼，也比较有利。这种户型的楼层，虽然采光问题差一点，但如果说楼间距够大的话，完全可以杜绝漏水投诉问题，价格也相对较低，整体其实很有诱惑力。

第三、房间和客厅紧挨卫生间且卫生间墙面非承重墙最佳。

以三室为例，房间和客厅紧挨卫生间，并且卫生间墙面为非承重墙是最佳户型。这种房子也是公寓老板眼中的a类户型。

其实也就是，两个房中间夹一个卫生间，然后另一房和客厅之间隔着一个卫生间，这种户型可以直接n+1改四个独立房间，房价差一般也可以做的很高。

第四、房型要方正，尽量不要带斜角(设计采光和结构问题)

方正的房子给人感觉肯定好，异形和斜角的房子，在出租后期过程中需要跟租客调解，影响租金价格，同时还要承担斜角面积的成本，相对来说不划算。

注意事项

1、楼栋离小区出口越近越好;

2、门与门间隔越大约好;

3、老小区要重点注意隔音防水问题;

4、要有电梯，未来年轻人不会选择无电梯的房子老小区要重点注意隔音防水问题。

3

如何找业主

寻找业主，可以通过以下5种方式实现：

中介：尽量找小中介个人

第一种，通过中介找房东，首先因为中介是比较专业性的扫盘，通过中介去去找更方便一些。如果是中介系的二房东，他们拿房率就更快一些，天然的优势。对于大部分公寓运营商来说，尽量找一些小中介，或者和中介个人去谈。

其实有经验的人都知道，中介拿房很多看个人感情，日常上要付出自己的感情投入。其次，佣金也是一方面，市场差不多平衡的时候，主要看感情，市场抢手，竞争激烈的时候需支付佣金，而且要瞬间拔高，一步到位，才更有吸引力。

贴条找空房：交房一周内要快速完成

第二种方式是贴条。拿房贴条作用比较大，但是必须在交房一周内完成。如果说在交房当天业主看房的时候贴进去，大家上楼验房看房的时候直接看到，效果最好。

Tips:

1、现在各个小区，交房都会严控，管理比较严，特别档次越高的小区管理的越严，想办法进去，但是进去之后，尽量走楼梯，不要乘电梯，避开监控。

2、有开发商系关系的，可以直接明目张胆地先进去贴，但是要快，越快越好。

物业：新小区交房时提供房东信息

第三种，通过物业找到房东。

首先，可以在物业那里，让物业方提供一些房东信息，有的是付费购买，有的是打感情牌，拿到业主信息之后，自己直接电话扫盘。

电话里面跟业主直接沟通谈判条件，讲清楚条款，然后做好记录，哪些是立马可以搞定的，哪些是后期可以继续跟进的，这种方式成功率还是较高。

其次，跟开发商或者物业方关系比较好的，可以直接进交房现场，现场发牌。

业主转介绍：动迁房比较好，要有奖励措施

业主转介绍这一块，动迁房效果比较好，因为动迁房业主之间比较熟悉。商品房转介绍，有，但是可能不在同一个小区，几率相对要低一些。

Tips：

一定要给奖励措施，给佣金。

注意事项

有些商品房业主，持有大量的个人房源。需要注意了解一下对方的背景。一旦房东出问题，房源跟着全部遭殃。动迁房也是一样。

业内相互介绍：非自己片区的资源互相推送

现在网络、手机，微信越来越发达，相互之间朋友圈越来越多，都会在群里面都会发一些信息，包括资源信息。在相互不影响的前提下，可以互相交流，资源整合，很多人愿意做顺手人情，可以增加一些友情链。也不乏有人需要一些利益，介绍费之类，但是这是一个获取房源比较好的渠道，靠单个人力量在市场去摸的话，效率会慢一些。

谈判技巧

1、拿现金去谈，打乱房东谈判思维。

2、了解人物背景和购房资金来源。

3、要说清楚是做公寓，不要欺骗，给房东后期钻空子。

4、违约金提前谈好。

5、合同年限越长越好，但是要考虑地段、竞争对手、市场行情等因素。

6、最好允许转让。

4

如何和业主谈判

都是一些老房东，老二房东啊，是目前可能很多人经历，阵痛当中一个问题，还有一些新的同行朋友进入，未来要面对的一些问题。这是目前我会分成几类。

不了解行情的：继续跟进

市场上有一些不了解行情的房东，会按照原来的思路，继续出租，这种房东可以继续跟进。

这种形式的，通常有有重签合同和续签合同两种形式。无论选择哪一种，都要保持当年拿这套房子谈判的心态和房东重新谈，合作长久稳定之后，之后转介绍的几率会更大。

如果是不太熟悉的房东，需要把合同条款好好跟他们整理一下，重新谈。

被扰乱市场的人洗脑的：放弃

被市场扰乱的人洗脑的，这种房东基本上就放弃了。

这种房东的心态，被市场不真实的行情反复洗脑，要求价格暴涨，想最大限度获取利益，又不承担风险。这种情况，通常是两败俱伤。

能够做的事情就是保持好自己的心态还不要害怕硬碰硬，告诉他们你能承受的价格，然后告诉他们，你要把投入的家电和部分装修材料带走，房东听到这种信息往往会有压力，因为他知道他的房子，如果我们把家电和部分装修带走的话，按照他的价格是租不出去的。他们会做出妥协。

但是，这种房子碰上去往往很消耗精力，建议放弃。

鸡肋型：看自己的战略布局和鸡肋的数量

这种房子是指有一定利润的房价差，但是房价差并不高。

对于这种房源，需要参考你的战略布局和鸡肋数量。如果数量庞大的话，可以继续。因为鸡肋多了，还是一项不少的收益。如果鸡肋太少，影响你后期的管理布局，那就可以考虑放弃了。

停租收回型：良性沟通，看是否可以继续续租

最后一种，停租回收型的，只要良性沟通，这种房子的续租可能性还比较大。

这种情况通常是与价格无关的，主要可能是房东家庭问题。可以多沟通，良性引导一下房东的思想，续签的成功率非常大。

要学着做一个心理心理医生和生活导师，实在不行就跟房东谈判租一天算一天，采用拖延战术，往往随着时间的推移很多问题烟消云散了。并且这类房子，大涨的可能性不大，往往人与人交流之后反而事情变简单了。

Q租金递增一般是怎么制定的?

A:房屋租金递增，主要参考合同年限，按照行规，一般前面3年到4年是不递增的。

提醒大家千万不要按比例递增，直接按一个固定的数值。如果合同签的时间长的话，按照比例，哪怕百分之五都受不起，越到后面，成本越高。

Q托管行业转型纯公寓式运营，需要注意哪些风险?

A:托管目前发展十分迅速，但也是比较危险的，托管一旦出问题，一夜之间就有可能挂掉，转型做成公寓式的话，建议运作两个公司和原来托管业务分开，独立经营，避免同质化。

托管型公寓发展速度快，风险性系数也大，只能不停的扩张，而从事公寓，你可以走也可以停，转型为成功的话，你可以走走停停。托管型的，他是不能停，不能看。

更多精彩内容，请继续关注我们，如果您想寻找郑州单身公寓的话，请拨打4006891615。