脑洞36：展望长租公寓的发展模式
背景：
近日，长租公寓品牌「自如」、「蛋壳」等因抬价抢房源，并运用金融工具，从租房市场中牟取暴利的行为，引起了全民热议。有观点认为：资本垄断的行为，大幅提升了北上广等一线城市年轻人租房成本；也有观点认为：长租公寓品牌整合了资源，为租房者提供了便利。
讨论：
你认为长租公寓是提升了租房成本？
还是为租客节省了租房成本？
你如何看待长租公寓的商业模式？
思考：
一、长租公寓现状
1、当前分类
-长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。
-集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。
-分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。
2、当前产业链
-获得房源：房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。
-设计装修：通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。
-附件服务：不限于家具租赁、搬家等附加服务
-网络平台：大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。
-租约证券化：例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资等。
3、当前运营模式
-重资产运营：
运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。
-轻资产运营：
运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式
二、长租公寓的挑战
1、房源获得难，面临资产约束及法律风险：
-资本风险：一线城市资产价格走高
-业主风险：业主违约、
-资产风险：证件不全、产权与用地性质未明确以及建筑、消防验收规范不清晰等问题
-法律风险：长租公寓领域法律法规并不完善，缺乏具体的规范化细则，存在一定的法律风险。
2、综合成本高，目前盈利空间有限
-综合成本高：不限于拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、税费支出等
-投资周期长：综合成本高，息税前利润率只有10 %左右，据此测算投资回收期平均在4-5年
3、融资难度大，存量投资不易盘活
-融资阶段短：主要集中于A轮前，占比将近60%，只有少数企业进入中后期阶段。未来面临极大资金缺口。
三、长租公寓的展望
1、传统租赁行业的本质：是人与物的关系，是资产拥有者与房产的关系，最终赚取的是房产的本身与价值。
缺乏对于租客的服务动机。
对于资产拥有者来说，最重要的事情是两个：
-最终的接盘者；
-在资产价值变化周期中的买卖套利。
2、现阶段的非自持长租公寓服务平台，需要重点考虑：在市场中对于房东与租客的利益平衡机制。
互联网分布式长租公寓的本质是：人与服务的关系，房子只是连接人与人的载体，以房定人！
公寓企业不再从房子赚钱，而是用房子做为平台客户生活场景的媒介。不限于以下方式：
-为租客提升居住体验，提高租客的选房效率，
-租金让利与房东，
-从租赁衍生场景中，赚取服务利润，
-减少租客与房东之间的矛盾。
互联网长租公寓平台，通过技术提升市场效率，颠覆传统租赁市场，创造更高的商业价值和社会价值。
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