房价下跌，投资回报就上涨？

2019-01-10 本文已影响0人 Bert说金融

房价一跌，投资回报就上涨？

先说结论，通常情况下是的。不过有个前提，房租不变或者变化幅度忽略不计。可能乍一听有点绕，尤其是经济学基础比较薄弱的读者。

下面Bert就一步一步拆解开来，说给大家听。

刚刚送走了改革开放40周年，迎来了建国70周年。我相信大家经历过的，都会感觉到中国这40年的变化太大了！用一组成语形容就是：繁荣富强、国泰民安。

如果大家没有一个很直观的感受，对比一下现在的北朝鲜就知道，如果当年中国不进行改革开放，说不定现在过得还没有别人好。

那么是什么造就了今天的繁荣景象了？

看什么，看宏观经济，我国的宏观经济由俗称的“三驾马车”拉动，分别是投资、消费、净出口。投资就不得不说房地产投资，房地产绝对是拉动我国经济增长的一股神奇力量！（篇幅有限，本文不展开）

所以作为房子就被赋予了两大属性：

一、居住；二、投资。文章开头所说的就是针对房产投资而言的。房产投资主要看房价和租金，投资回报率就是租金与房价之比。

举例说明：假如一套房总价100万元，每年的租金是5万元，那么每年的投资回报率就是5%。（用5/100*100%=5%计算所得）

在租金不变的情况下，房价下跌就会使投资回报率上涨。

同样举例说明：房价总价由100万元下跌至90万元，租金不变，那么每年的投资回报率就上涨至5.56%。

如果房价上涨会怎么样呢？假如房价涨到110万元，每年租金同样是5万元，那么每年的投资回报率就会变成4.5%！下降了！

好了，通过上面的阐述，我相信大多数读者朋友应该理解“房价一跌，投资回报就上涨”是怎么一回事了吧。但是我更愿意相信有部分读者仍然会云里雾里，这边我再打个比方，把房子看成国债，房租就看成国债收益（固定不变的），是不是当国债价格下跌的时候，国债收益率就提高了，跟房价与投资回报率是一样的道理。总归记住一点：租金不变，房价与投资回报是反相关的。

实际生活中，租金不变可能发生吗？

理论总归是理论，要结合实际情况来分析，这里三、四、五、六线城市就不讨论了，主要来说说一线及新一线（或者叫1.5线）城市。

为什么其他线城市就不说了呢，因为Bert是想说说“房租”变的比较突出的问题，变的不突出或者基本上不变的就没有讨论的价值与意义了。

我相信大多数房产投资的朋友们做选择的时候，也会优先考虑一线或者二线城市，不太会考虑其他线的房产，原因很简单，风险太大！

说到一线城市的房产，我们都会说一句：抗跌性比较强！抗跌性就是指房价下跌的空间有限，即使大环境不好，加上房地产各种调控政策，短期来看，一线的房产还是相对比较稳健的，虽然有部分地方的房价已经出现了下跌的现象，但是在Bert看来仍然具备一定的投资价值，尤其是今年！

下面来说说是怎么回事啊，数据说话！

据WIND统计，2018年，一线城市的房租有了明显的上涨，18年涨幅均在9%以上，包揽全国城市租金涨幅的前四名，深圳和上海租金涨幅更是高达19%、13%。另外，租金涨幅前10名有大连、成都、杭州、天津、宁波和南京等新一线，涨幅也均在6%以上。

这是什么概念？假如这些城市的房价还在跌，那么按照投资回报率=租金/房价*100%计算，也就是说分子在变大，同时分母在变小，结果只有一个，投资回报率涨涨涨！！！

如果房价也跟着涨呢？具体情况按照实际的数据带进去计算比较就可以了，总之，Bert觉得，房价即使涨，涨幅也不会超过租金的涨幅，因为大环境摆在这里，更有甚言，房地产的寒冬即将来临？寒冬来没来，Bert不知道，不过18年确实够“冷”的。

说到房地产，就不得不说与之相对应的周期——库兹涅茨周期，根据专业研究的经验来看，周期一般是20年左右，分15年左右的上升期、5年左右的下降期。中国的这一轮房地产周期，是从1998年的房改开始算的，到2013年房地产新开工建设触顶，差不多15年左右，2013年之后，到现在差不多是五六年时间，正好对应下降周期，所以把握好机会，可能会狠赚一把！（前提是得有钱啊）

为什么要说“周期”这个东西呢，因为Bert本人也是比较认同的，就像一年有12个月、每个月有30天，365天一个轮回；每个年份出生的人对应着一个生肖，12年一个轮回；地球围绕太阳公转，365天一个轮回等等，包括著名的美林“投资时钟”理论，也是按照复苏、过热、滞胀、衰退这样循环往复，形成了经济周期。