香帅：房地产投资专题问答摘要

一、北京的房价会跌吗？

思考逻辑：房子是商品，价格由供求关系决定。

房价逻辑：

       房价=实际成本*（有效需求/有效供给）

       实际成本=建设成本 +行政成本

       有效需求=真实需求*能力系数

       有效供给=存量供给+存量供应

1、需求面上：买房买的是城市的潜力，房子的附加资源决定房价。美国的纽约是经济中心，波士顿是文化中心，政治中心是华盛顿，而北京是中国的三个中心之和；中国的总人口是美国的4倍。北京现在房价为7-8万，纽约的房价是人民币14万左右。北京房屋的需求比纽约大至少4倍。

2、供给面上：看城市的有效供给量。北京的有效供给比纽约低得多。存量上看：北京很多房都是非卖品，如国家机关、事业单位的房，这大大降低了房屋的有效供给；城市规划上，北京的房限高、限容积率；而纽约摩天大楼多，密度大；流动性上看，纽约是老牌的市场经济，房屋流动性高，出租率高，闲置率低，这是北京无法比的。从这三点看，北京房子的供给量比纽约少得多。

二、中国房价有泡沫吗？为什么要频繁调控？

       房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映。其价格在综合了多方面的因素后，通过供求关系来决定的。房价变化遵循着经济增长、城市化这两个逻辑展开。

       经济增长之人均收入：我国人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5；

       城市化率：发达国家城市化比率在80%左右；中国约在57%左右。中国还有很大发展空间。

结论：中国的人口基数是美国4倍，日本10倍，2030年我国很大可能成为世界第一大经济体，经济增长是必然趋势，人口往大中城市聚集是必然，在城市购房的需求还很旺盛。房价还会继续上涨。

        为什么 要频繁调控房价呢？

        1、房价调控的目的：协调财富分配。房价不要上涨过快，让没买到房的人有希望买到房，利于社会稳定。

         2、房价调控什么：不是调控价格，而是调控上涨的速度与幅度，以利于人心稳定，长治久安。

三、大城市的房价是否还在上涨？

       需求面上：一、二线城市始终是人口持续涌入；

       供应面上：土地供应越来越少；宅基地的改革就是在增加供给，也给大城市近郊带来了活力。卖地收入始终是地方财政收入大头，一旦市场变冷，到一个扛不住的点中央政策就自然会放松。

       限价的本质：不是限价格，而了限房价上涨的速度与幅度；加剧地产行业的洗牌，出色的企业会强者恒强。

四、三四线城市房价快速上涨的原因？

       1、人口上：很多三四线城市人口也超百万，在国际标准看来也是大城市了。广大农民不可能一下子就到一二线城市落脚，有个循序渐进的过程。三四线城市的人口老龄化问题会更早突显，人口流出更明显。

       2、政策导向上：国家打压热点大城市房价，却鼓励人口去三四线城市置业；把一二线城市较为低端的产业往三四线城市疏导。在未来，大部分低端劳动力会在3、4线城市就业。未来部分三四线城市特别是环京、环沪、环广深的房价涨幅可能还会大于一线城市本身。

       3、城市与人口流向的关系：全国人口往一线；全省人口往二线；全市人口往三线；全县人口往县城。所以首选大城市，次选二线；三线城市有窗口期，县城的窗口期更短。大城市除了基础设施的健全便利外，更有小城市不具备的工作生活软环境、补贴性资源。在大城市你的能力决定的成就，小城市你的社会关系决定你的成就。

       4、结论：能买大城市决不买小城市，能买二线决不买三线。