美国租房签订合约时房东不会告诉你的那些事儿- hoolilaw

如果你在美国租房，那么这篇文章请你收好！在租房期间，难免产生大大小小的问题和麻烦，比如转租房屋、提前终止合约、房屋损坏、房东不靠谱不及时维修、不给退押金等等......一旦摊上事儿了怎么办？首先你得有一份房屋租赁合约！连合约都没有，谈何法律保护！房屋合约是重中之重，一切房屋纠纷都要依照房屋租赁合约来判定。如果你目前已经入住但还没有跟房东签署房屋合约，那么赶紧的，你一定需要这样一份文件保护自己。很多小伙伴由于是通过朋友租房或租期很短而没有签署合约，一旦产生纠纷，后果则不堪设想！如果你已经签署了房屋合约，看似天下太平，但你有仔细看过合约上的内容吗？是不是根本没仔细看直接翻到最后一页草草签了名？你可能会问，这密密麻麻的小字儿跟看GRE阅读理解似的，我才懒得看，看了能有什么用？

很多合约可能会有一些对房客不利的或者并不合理的条款，其实是有跟房东协商的余地的，而这些工作需要你在签字之前完成，在这个环节一定要严格把关。接下来，hoolilaw手把手教你如何快速识别合约中的必备条款，并且如何减少对你不利的漏洞。没有仔细看过房屋合约的小伙伴请翻出你的合约，咱们一起查漏补缺！确认合约类型租房合约一般分为长期的长租合约(lease)和短租合约(rental agreement)两种，两种合约都有法律效力。长租合约签约时长一般在6个月至10年，一年一签的形式最为常见。短租合约可以签署几个星期或者几个月。一般在大家实习期、刚搬至新城市、休长假等情况会比较常见。

短期合约相比起来灵活度更高，但房东与房客双方受到的保护相对更小，比如房东有权在租期快到时、在不通知房客的情况下将房屋租给其他人，房客一般需要在几天内搬离；而在长期合约下，如果房东在到期后不想续租，则一般需要提前至少30天通知房客。房屋租赁合约重点看什么？除了基本的出租期限、房客信息、房东信息、地址、房租金额等信息，大家还需要重点关注合约中的哪些内容呢？

1. 转租条例 (subletting)

转租是大家在签署合约前最关心的问题之一，主要也是为了给自己减少提前搬走而带来的损失，这一点一定要在签署合约之前确定。如果房东允许转租，那么一般情况下需要房东的书面同意，并要求新房客缴纳一定押金；另外也有一些房东会要求房客自行准备转租合约并与新房客完成签署，这时你就需要请当地专业房屋律师根据当地法律为你完成合约撰写或修改了。

2. 宠物 (Pets)

允许携带宠物的房屋一般会要求房客交纳宠物押金(pet damage deposit)和/或者每月交纳宠物费(pet fee)，一旦房屋被宠物破坏，则会从宠物押金中扣钱。当然，也有很多公寓不允许携带宠物，如果违反规定私自携带，一旦被邻居举报或被房东发现，则可能面临被迫搬家的风险。

3. 房屋使用范围 (Use of Unit)

很多房屋仅仅用作居民居住而非商业用途，当然在家远程办公，或者自己开公司在家办公、并不接受访客的情况一般除外。如果你有将房屋用作商用的计划，要提前跟房东沟通确认。另外，房屋合约中也应该包括短期和长期留宿的客人以及开party的相关规定。

4. 维修程序 (Maintenance)

一旦房屋需要维修，联系人是谁？这是你需要在合约中寻找确认的内容，一般情况下如果不是房客本人造成的损坏，是房东或者房屋经理(property manager)负责维修。一般情况下，情节比较轻微的损坏，比如灯泡坏了或洗手池堵住等也很可能会由房客本人负责。另外，合约中也需要说明一旦没有在合理时间内完成维修该怎么办，以及房客是否有权力收回当月房租或者提前终止合约。

5. 设施及水电费 （Amenities and Utilities）

房屋所有人协会(Homeowners Association,HOA)旗下管理的房屋可能会有社区公共设施的相关规定，例如公共阳台、休息室、游泳池等。在停车方面，很多公寓会有额外费用，需要注意。另外，要格外关注谁负责缴纳水电费、垃圾费、网络、天然气等，有可能其中一部分费用是包括在房租中的。

6. 免责声明 (Illegal Disclaimer)

特别注意，在大部分地区，房屋合约中的一些免责声明是非法的。比如说，如果合约中出现“由于房屋未进行及时维修而导致房客摔倒、受伤、甚至死亡，房东一概不承担责任”、“在房屋出现严重受损的情况并且房东未能维修时，房客不能终止合约”等类似的语言，普遍情况下是不符合法律规定的。虽然发生意外的可能性很小，但如果你看到了类似条款，也要向房东要求删除。

7. 提前终止合约(Early Termination)

很多合约不会出现这一点，这时你就需要询问房东一旦你有突发情况需要搬离，需要承担什么样的后果？如果合约上没有说明，那么有可能你会至少损失一个月的房租或者押金(security deposit)要不回来，但你无需继续支付剩余租约期间的房租；或者，很多房东也可能会要求提前解约的房客持续支付租金，直到新房客签约为止；还有可能如果迟迟找不到新房客，那么你可能就要对剩余的房租负责了。

当然每个房东对以上条款的接受度都不一样，你需要在签订合同之前针对具体问题有所沟通。

提前解约怎么破？计划提前回国、工作地点变更、毕业后到其他城市发展等都有可能成为提前终止房屋租赁合约的原因。大部分长期的房屋lease都是一年的期限，但如果在一年内有搬家计划，该怎么破？提前解约该怎样尽量减少自己的损失？

在一些特殊情况下，你也可以在不继续交付房租的基础上提前解约(各州情况有所不同，需要根据当地房屋相关法律确认)：

1. 如果你是军人，那么你的福利来了，你可以在Service Members Civil Relief Act联邦法下随时解除房屋合约，需要以书面通知的形式通知房东，在全美各州适用。

2. 如果你的房东未能履行合约中的维修义务，比如房顶漏水、出现感染病毒寄生虫等，一旦房东对严重损坏的房屋置之不理，威胁到你的基本生活和健康，并且这些问题不是由你本人造成的，那么你可以提前申请解约。比如，新罕布什尔州如果房屋出现床虱(bedbug)这类的问题，那么房客可以提前解约，不需要支付剩余的房租。

3. 如果你在房屋中个人安全受到威胁，那么这也可能成为你提前解约的有力证据。例如，华盛顿州法律规定，如果你被其他房客或房东使用武器威胁或攻击，并且对方被逮捕，在这种情况下你可以不承担任何经济损失，提交书面通知后即可解约。

在提前解约时房东有没有义务去寻找新房客呢？有些州要求房东有义务尽快寻找新房客，以减少提前解约房客的经济负担，在法律上称为“重新出租义务”(duty to re-rent)，但这并不在所有州适用。比如在乔治亚州，如果房东不选择帮忙寻找新房东，那么房客需要继续支付房租直至到期为止。在提前解约时应该怎么做呢？hoolilaw建议你通过书面形式通知房东，使用“保证邮件”(certified mail)将书面通知寄送给你的房东，这种形式比较适用于寄送正式文件，以保证对方可以收到并留下寄送证据。记得将书面通知复印一份自己备用。在通知中说明你解约的原因、搬出的时间、未来的联系方式等。在搬家前通过拍照等形式记录房屋状况并让房东当场确认，以免今后产生不必要的纠纷。

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