搞定3要素让出房效率提升3倍
嘉宾：深圳小东阳
记录：深圳张爱萍
嘉宾介绍：
原来主业财务
一年内副业收入超过主业并辞职
同一栋楼收房20+套出房就回本
29岁买了人生第一套深圳500w的房子
深圳长租践行教练
以前做财务的时候对生活很迷茫，因为在深圳根本活不下去，九九六的日子却没有多少报酬，现在时间比较自由，心态也不一样，对前方的日子很笃定很有盼头，感觉特别幸运这两年来，特别感恩拙勇堂
出房速度决定了利润空间
出房慢还会影响我们信心
那么我们如何提高出房速度呢？
2020年11月第一次上课，在深圳刚好有一轮课，四场课都上完了，然后开始找房谈业主，谈了好多个房东才谈到第一个愿意满足条件的业主，后面点就接二连三一直拿房，房子多了之后就面临了一个问题，除了谈判谈下来的拿房价格影响溢价，还有一个很重要的因素-出房速度也决定了我们的利润空间，出房快和出房慢会导致我们的利润差很多，特别是在深圳这种租金高的地方，一个星期下来租金成本极其高，而且，出房慢还会影响我们的心态和信心，对不对?
在场的小伙伴有没有遇到类似的情况，出房太慢，价格跟预想中的不一样租客要求又多又给不出我们想要的出房价格，有吗?
有的敲1，没有的敲2
那么，今天大家想不想解决这类问题?
一，第一要素，出房的呈现
1、干净和整洁(重中之重)
2、灯光
3、整体风格要搭配，统一风格
4、音乐(有的话就准备)
5、香薷
6、鞋套(备好放在一进门的位置)
以上呈现最主要的目的就是让我们的准租客一踏入我们的房子，3秒内确认这就是我要的房子，要让租客进来了就不想走了
二，第二要素：链接中介-保持粘性
第一步
拿房签合同的第二天，先把原先的房源下架，并把密码改掉，然后重新上架改成我们的联系方式
（房源放盘，找个靠谱的中介）
然后最重要的一点，群发你手上的中介告诉他，我有一套房一个星期后可以带看并出租，在哪个小区，什么户型，房号，让中介先蓄客，准备好客源
注意：这期间可能会有中介要去拍照，坚决抵制，不让去，一定做装修好了再让去现场
第二步：
①装修好之后，群发中介第一个消息，房子可以带看啦，然后把你的房源笔记做好把房源文字信息还有视频以及图片全部放上去，最后截成长图群发
（拍的照片要拍好且好好保存，要用6年，下一个租客下下个租客时，不一定拍的到照片）
(房源笔记不要放你的联系方式，因为中介转发给客户会介意，让中介有安全感）
以上这是第一天群发的信息
②接下来每天都是至少三次群发你的中介，你的房源还在，欢迎继续带着
（不要让中介发现你是群发的，注意群发技巧）
注意，在这里有时候将会出现一种情况，刚开始还有中介回应后面可能就没有人回复了，那么这个时候就需要别致一点的群发短信，要融入生活，然后让短信看起来像一对一私发这样子他们才会跟你互动
三，第三要素：广布渠道，跟进客户
①广布渠道，全面开花
最开始的时候发布房源的时候除了中介，还有就是线上渠道，小红书，抖音，豆瓣，58，闲鱼以及各大民宿平台也可以放，
以小红书的发布举个例子哈如右图所示
租客问问题，回复“已私信”
注意：给中介设置的奖励需要设置期限
如果不想接日租客，美团平台后台可以设置多少日起租
②跟进客户，我们的客户呢有两种客户
第一种，从中介那边过来的客户，这种情况下呢，有些中介业务能力可能没有那么强，需要我们去跟进
这种客户需要注意
首先，一定要让中介把客户带过来，没见到客户之前不报底价
其次，中介带看完，一定要问中介租客是什么情况,如果租客是进门就走这种就不用跟进了。如果是在房间看了很久，但是没有成交，那就让中介去跟好客户，回来报备情况，然后看看是什么原因,一定要珍惜前三个报价的客户，放过了要等很久的
最后，如果中介有确定意向的客户来找你了，尽量电话沟通，然后让中介把客户的起租日，价格，押二付一等条件全部报给你，一清二楚了再做决定，一定不要一会一个条件，这样子你会被蚕食的
第二种客户呢，就是说我们自己广发渠道搜罗来的
这种情况下，租客会加我们微信私聊，那么这个时候要注意
首先，租客问是托管公司还是房东本人，来之前都是说房东直租（看房后租客也不记得了，是哪一套）
其次，不报底价，租客问什么就回可以谈，先来看房，满意了价格都好说
最后一步，见到租客了，一定要确认是否养宠物，然后起租日，如果是当下要租房的，对方也很喜欢房子，那就开始谈条件，如果不是，那就不用谈了
“押二付一你是知道的吧？”（不要问能不能接受，市场情况就是这样，不是他接不接受的问题）
淡季出房技巧
①短租也可以，不一定要一年，特别是年底的时候，越到年底越淡，可以签个半年左右，至少签到6月，实在没有租客就签到过完年3月也可以的
②大中介和小中介都要维护好，特别注意维护小中介，他们都很聪明的，毕竟是自己当老板的人，比大公司的中介还是要精明很多
小中介怎么加？城中村里公寓找几个，然后让中介帮忙拉群
大公司中介灵活性没有小中介高
③签合同一定要签拙勇堂的出租合同，因为很多时候租客不一定合同期满退租，超过三天未交租，直接断水断电，超过5天，按合同来，报警清走
当然，出房是最后一步，前面这个定位选址房源等等，所有细节的叠加才能达成秒出租。
人生之路，有时候需要从一道窄门进去，然后才能看到宽阔的天地。但是这道窄门，却是你最难逾越的地方。因为通过窄门的时候，机遇、意志和才能缺一不可
邱华栋《窄门与宽阔的人生》
