楼市新变革！2021旧改换拆迁？刚需购“动迁房”要注意什么？

关于上海北外滩拆迁赔偿款高达6.8亿的新闻，目前已经被证实是假新闻。

上海虹口官博辟谣

根据报道，北外滩大部分居民住宅都是二级旧里（二级旧里是指普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋）、三级旧里，面积非常小，一般拆迁单户补偿款不会超过1000万元。

大概能有多少呢？2019年上海东外滩地区拆迁的补偿款，大多数居民以家庭为单位，10～20平方米旧房可获得的补偿款在500万元左右。照这个数据，北外滩的补偿款大概也就在500~1000万元左右，距离我们想象的“一夜暴富”差的还有点远。

可以说，靠拆迁暴富的躺赢神话将逐渐退出舞台。

为什么呢？

根据国家“十三五”规划，所有的城中村、危房以及城镇棚户区的改造工作都将在2020年基本完成。未来将重点落实旧改征收政策，不会再采取大规模拆建的方式。在今年4月14日的国常会和4月17日的政治局会议上，大佬们都再次提到了旧改政策，这也意味着旧改换棚改将是既定趋势，拆迁户将成为逐渐成为“过去式”。

当然，拆迁虽然可能是过去式，动迁房却是现在式。

据不完全统计，目前上海1.2W的小区中，约有1000多个小区属于动迁房，占比接近10%，而且主要集中在中环线以外。而且，这个数据还在增长中。

如果非要选择个出道位的话，上海大概有6大动迁基地闪亮出圈，分别是：宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、南汇周康、浦东曹路，以及松江泗泾。

上海动迁房总户数TOP25

对很多年轻人而言，买动迁房算是一个“不错”的选择。

最大的原因当然是便宜。

以松江泗泾为例，新楼盘每平米售价在3-4万，普通二手房的售价在3万5左右，动迁房则只要不到3万就能买到。同样是100平米的房子，如果买动迁房，整体售价就能省几十万元。对刚需购房而言，绝对是减轻负担的超值选择。

当然，一般很多人都会说不要去买动迁房，动迁房的质量太差，管理太弱，买了会吃亏……阿九相信这些都曾经发生过，不过动迁房到底能不能买，买了又要注意什么，具体还是要以实际情况为准。毕竟当你钱不够的时候，一切还是得向钱看才行。

在建的动迁房

因为阿九本身也是选购了一套动迁房定居，今天就以阿九的家庭当初挑选动迁房的心理历程为例，跟大家分享一下买动迁房具体要注意什么吧？

第一点，户型为王

不管是买动迁房还是普通住宅，首先看户型！不要选那种奇奇怪怪的户型，尽量挑选规规整整，像北京街道一样横是横竖是竖的那种房型。看房的时候一定不要着重于表面功夫，不要管它现在是有多脏乱差，要学会透过表面看房型。反正你买了也是要装修的，毛坯房其实更容易推倒重新装修。

另外，最好是三房或小三房，格局上尽量已经有很好的规划，不用你去大改房子的架构，装修也更方便。如果是跟老人一起住，尽量选择有2卫的房子，至少让你不用在早上赶车的时候还要跟别人抢厕所。

尽量选电梯房，且楼层不要太高，阿九当初选的是一个四楼，考虑的是就算电梯维修老人爬楼也比较轻松。

第二点，看得房率

所谓得房率就是你实际住的面积，一般售卖房子时挂的面积则是建筑面积。

得房率=（建筑面积-公摊面积）/建筑面积

得房率越高，说明你实际居住的面积越大。

一般而言，不同建筑高度的得房率也不同，以下数据可作为参考，低于平均值的，建议可以再多看看其他房子。

6层楼梯房：85%-90%

电梯洋房：80%左右

普通小高层：75%左右

高层or豪宅：70%左右

超高层豪宅：60%左右

第三点，看配套设施

首先看地铁在哪里，对上班族而言这是必要条件。具体可以看从小区到地铁走路要多久，坐公交要多久，驾车又要多久。如果坐公交，每趟公交间隔多久？驾车的话，堵车的时间又要多久？一般走路在半小时内能到的阿九觉得都还能接受。

其次看学校在哪里，尤其是幼儿园，最好就在小区门口，从家里走出来走走就能到最好。毕竟家里接受小朋友上幼儿园的多为老人，越近，对老人的负担越小。

再次看停车位是否富裕。尤其是上班族，下班回家没地方停车的痛相信都深有体会。

最后看菜场、公园、医院、购物广场等基础配套设施，至少要步行都能到才行。

第四点，看税费

都知道买动迁房省税？但这只针对一手动迁房，如果这套动迁房在之前还交易过，那么这个优惠政策就没有了，还是要按普通住宅来交税。

购买一手动迁房能省哪些税呢？具体免征的有增值税及附加税，个税满五唯一也能免征，不满足则收1%。

第五点，看产权

动迁房要满3年才能上市交易，具体标准为：小产证自登记之日起满3年；大产证自登记之日起及动迁协议签署之日起共同满3年。

买动迁房前一定要先看下产权，没产权的尽量不要买，小产权的也要去立协议公证才好。有大产权证的，也不要只看一下房产证就万事大吉，还要去房管局看一下这套房是几个人共同拥有，户口有几人等等。

如果觉得很麻烦，一定要选择靠谱的中介帮忙，至少能帮你省去一些繁琐的流程。

第六点，看你的负债率

买房只是第一步，买了还得还贷，阿九觉得应该在买房前就应该算好手头资金情况以及后续的还贷情况。

阿九建议不要让家庭的负债率太高，尽量不要超过50%，否则后续会有还贷压力，一旦遇到被动辞职或突发生病等情况，可能会影响正常生活。

最后，阿九要说的是，动迁房的物业费很低，很多小区的物业费一年也就不到1千元，加上动迁小区的面积往往不会太小，一般而言，这些小区的物业管理效率都很一般，小区的整体卫生情况也不会太乐观，这里主要指的是没有太多人规划美化小区，小区整体会显得没有那么美观及高大上。

如果你是非常在乎品质细节的人，那么阿九还是建议你不要选择动迁房，毕竟，小区内肆意疯长的杂草就有可能逼疯细节控的你……

（微信公众号：阿九不吃土）