要不要全款买房

2016-09-30 本文已影响0人陈姿依

例子和思路来源自泥潭翱翔。

买不买房，其实是一个资产配置问题，也就是说怎样分配资金才最合理。资产配置是不存在标准答案的，这是一件非常私人的事情，由于每个人的机会成本不一样，所以，决策方案也是不一样的。

我们举1个例子——小明的爸爸买房的例子，来说明，到底要不要全款买房。

我们退回到10年前，2005年。

小明的爸妈有一套一居室的房子。05年，小明上初中，由于家庭空间太小，小明爸爸担心小明没有自己的空间来学习，于是决定换房子。但那到底是租房子还是买房子哪？我们站在当时小明爸爸的角度来替他想一想。

小明家的情况是：

1）爸爸妈妈有40万的储蓄。

2）小明爸妈没有投资意识，钱全部存的是银行5年定期，利率是3.6%。

3）当时的房屋租售比是4%。

对小明的爸爸而言，有三种选择方案：

1）租房

2）贷款买房

3）全款买房

到底哪种更适合小明的父亲哪？

租房

租房的话，25万的本金是不用动的，小明的爸爸会将这部分钱继续存银行定期。每年收益率是3.6%。

全款买房

房子是物生钱类资产，它的收益由3部分组成

1）通货膨胀所贡献的名义价格增长

2）资产自身的产出

3）资产相对价格的波动。

我们假设小明家的房子会住20年。

1）通货膨胀在5%~10%之间。所以，通货膨胀贡献的名义价格的增长是5%~10%。

2）对于买房自住的人来说，同等条件下的房租就是房子自身的产出，租售比——4%。

3）虽然我们现在知道房子涨了又涨，但是当时对于小明的爸爸而言，他并不知道未来20年的房价走势。所以，我们假设20年后，房子自身的价值在原有价值的50%~200%之间波动，平均到每年，则为±3.5%。

虽然，小明的爸爸无法预计未来房价的走势，但是也能大概计算出，买房子每年的收益率在9%~14%±3.5%之间。

贷款买房

如果贷款买房，我们假设贷15万，那么小明的爸爸相当于用15万的银行利率还贷款利率。我们假设需要还20年，贷款利率是X%，每年的收益率是(3.6%-X%)+(9%~14%±3.5%)。

X绝大多数情况下大于3.6%。

对小明爸爸而言，三种方案的收益率比较：

1）租房：3.6%。

2）全款买房：9%~14%±3.5%

3）贷款买房：(3.6%-X%)+(9%~14%±3.5%)，X>3.6%。

这样来看的话，不管未来20年房子涨还是跌，对小明的爸爸而言，买房子总是比租房(把钱存银行）合算。

在这个故事里，有很多条件的设置，最关键的一点就是。小明的爸爸没有投资意识，储蓄的收益就是银行利率——3.6%。如果小明爸爸手里的钱的收益大幅度提高，那么全款买房对他而言就不一定就是最好的选择了