​今天是周末，趴在床上读完了《文学回忆录》的最后一节，突然很想喝新鲜现磨的咖啡，在大众点评上查找了一家评分8.8的咖啡厅，我就换上衣服出门前往了。

从家骑行到这家咖啡厅地图显示有4.5KM的距离。在这4.5KM的距离里，我路过了极具生活气息的居民区，路过了种满林荫大树的公园，然后就进入了几幢写字楼耸立的地方。

导航显示咖啡厅就在这附近，这时一个站在大楼门口的保安向我招手示意，让我把自行车停到靠近马路的人行道上去，我便意识到，这是一个物业管理良好的高端办公区域。

跟着导航的指引，我来到了一片被五幢写字楼所包围的空地。空地很大，中间做了绿化带。你可以想象成是，被学校教学楼所包围而形成的操场。但是写字楼远比教学楼高大的多，玻璃幕墙倒映出草地与蓝天的颜色。

（图为所在地的卫星截图，截自高德地图）

写字楼的一楼与二楼均是商用，开了不少的商铺。我所寻找的TC咖啡便在某一栋写字楼的二楼，楼与楼之间通过天桥联系在一起，形成了一整条的商业带。

双休日的缘故，这里除了营业的商家，基本很少看到人，寥寥几个周末过来加班的上班族。

顺着导航上到了咖啡厅门口。却发现咖啡厅大门紧闭，玻璃窗上张贴着一张告示：周六休息，周天至周五9：00-18：00营业。

无咖啡可喝了，这时我才仔细地观察起这个办公区。

这里的商店

我发现一件非常奇妙的事情，星巴克咖啡、瑞幸咖啡、太平洋咖啡、TC咖啡（这家并非品牌连锁店），四家咖啡店，竟然都在这个步行直径不足1KM的区域里，各开了一家面积很大的店。

如果你经常逛商场就会发现，如果一家商场一楼开了一家星巴克，你基本不太可能在这家商场里再发现一家COSTA，除非这个商场体量很大。那么这个直径不足1KM的办公区，怎么可能相当于体量很大的商场呢？

我又从二楼到一楼，转了一圈这里的店铺，发现除了这四家咖啡厅以外，还有一家新式茶饮店、茗茶店、一家带咖啡厅的中信书店，同样这三家店的规模，都与那四家咖啡店的规模相当，设置了很多沙发座椅。算下来，这一个高档办公区里，竟然足足有7家饮品店。

（图示：饮品店与咖啡店分布情况）

也就是说，开在这里的星巴克，一共有6个竞争对手。每一个商业品牌都会有自己排他条款，会与业主商定在同一层楼里，不能有哪些竞争对手的店出现，否则会在一定程度上造成客群的分流。很明显，排他条款在这里并没有阻挡其他竞争对手的进驻。

除了饮品店之外，二楼一左一右，还开了两家同样规模很大、不同品牌的便利店，全家与7-11。有趣的是，总是以超级市场形态出现的家乐福，也参与了到这两家便利店的竞争之中，在两家便利店的对面开了一家布局与便利店无异的小超市——家乐福easy，只不过家乐福easy里的冰柜里除了放置饮料与便当，还放置了新鲜的水果与盒装果切，货架上更多的是欧美品牌的饼干零食。再值得一提的是，这三家便利店里，都设置有卖现磨咖啡的区域。

（图示：便利店的分布情况）

除了咖啡店与便利店以外，这里的食物餐厅，有三家，分别是食其家、赛百味、轻食沙拉店。其中二楼还开有一个健身房，提供有器械训练与舞蹈健身课程。

（图示：餐厅与其他业态的分布情况）

虽然中信书店大门紧闭，但是可以看见书店摆放在大门口的推荐书，是一些关于时间管理、思维方式等与工作具有强关联性的书籍。

看到这里大概你也明白了，这里的业态便是纯粹为办公人群打造的，从店铺的类型、营业面积到营业时间，都是按照办公人群的时间与习惯设定的，因此我将这里判定为一个，已经十分成熟的office商圈。

既然有了这样一个结论，我们再倒回去看待这里商铺的构成：50%的咖啡饮品店，25%的便利店，15%的快餐轻食店，10%其他类型商铺。

这样比例的商铺构成，在这个成熟的office商圈里，具有怎样的智慧与合理性呢？

office商圈里，集聚的都是工作人群。也就是说，这群人来到这个地方的目的，是为了上班，那么人群活跃在这个地方的时间，大多数为周一至周五的朝九晚六，这是上班的作息。对早餐与午餐有需求，对往身体里注入一天活力的咖啡，有需求。那么这些店的存在是怎样满足了这群人的需求呢？

50%咖啡饮品店

在中国这个国家，并没有一天一杯咖啡，一份报纸一个牛角包的习惯。在不用工作的日子里，人们是很难想到，我要喝一杯咖啡的。因此咖啡这种产品在中国，引起重视的是它的功能性——提神醒脑，为晚上的加班作准备。

这也是你为什么你能在这里看见这么多家咖啡厅的原因，因为工作的人足够多，他们对咖啡的需求足够大。那么品牌知名度更大的星巴克咖啡与太平洋咖啡开在一起，星巴克难道不是会抢走太平洋咖啡的生意吗？

这时我们就需要留意到，这几家咖啡厅的规模都很大，并没有出现，太平洋咖啡知名度低于星巴克，它就减小了自己的营业面积这样的情况，他们的营业面积是一样大的。

咖啡的营销，这两年一直很流行一个概念，叫作贩卖第三空间。这个概念很简单，街边只能买一杯拿着边走边喝的奶茶，而咖啡厅购买了咖啡之后，能够享用店里提供的沙发与桌子，坐在沙发上喝咖啡的同时，可以进行聚会、办公、交友等事项，并且不限制你坐在沙发上的时间，这便是空间。第一场所是家中，第二场所是办公室，第三场所，便是由咖啡厅来提供的，这便是所谓的第三空间。

（图为大学临近期末时，经常带书去复习的咖啡店）

工作的人群买了咖啡，难道都是直接带回办公室喝吗？不是的。他们需要会见外来的商务人士，他们需要有一个地方开远程的视频会议，他们需要在午休的时候换一个环境放松大脑，坐在沙发上小憩片刻，甚至他们需要一份嘈杂的环境，给予自己工作的灵感，来推进一份报告的进度。因为这样的一些需求，他们买了咖啡之后，会直接坐在店里享用。

人们不会因为这家咖啡厅人满了，就站在外面等位，等到里面的沙发空缺出来。他们会选择换一家咖啡厅，因为在第三空间存在的情况下，比起能够提供什么品牌的咖啡，能够提供一个第三空间，才是放在优先级的。这也就解释了，这里为什么开了足足四家咖啡厅。

从产品多样性的角度来看，因为是长期在这里办公的人群，是在一个社区环境里生活，个人口味除了有特定的偏好以外，也会在腻掉之后尝试不同的选择。也许我今天不想喝咖啡，那么我可以选择喝奶茶；如果觉得奶茶不健康，我还可以喝清雅的茗茶。

（上班时点过的奶茶外卖单截图）

茶与咖啡都有提神的功能，因此不同品牌的饮品店开在这里，不但没有抢走对方的生意，反而形成了一种共同繁荣的景象。得以说明这里为什么总计有七家饮品店。

25%便利店

便利店没有第三空间的概念，但是便利店有品种多样性的存在。便利店为上班族解决了早餐的问题，因为是鲜食每日供应的，数量有限，保鲜柜容量有限，从成本与盈利的角度考虑，既不能过多进货，也不能供不应求。三家便利店同时存在，便均衡了园区内的早餐需求，使得冷食供应链与库存的压力得以减缓。

全家与7-11提供的产品有一定重合率，但是也有不同的侧重。比如我就经常在7-11内发现一些全家没有的产品：日本某个品牌的果冻、巧克力，满记甜品的芒果/榴莲糯米糍，最近还引进了网易严选的文具，和一些小玩具。

（在公司楼下7-11买的芒果糯米糍，麒麟生茶）

家乐福easy的存在，就更有趣了。家乐福这种大型超级市场，有非常成熟的产品供应链，全家和7-11只能放一盒小小的圣女果或者手指胡萝卜在店内售卖，家乐福easy却能把一整个哈密瓜一整个西瓜都放在店里卖；它的品牌渠道与这两家便利店也大有不同，我看到有一个标明“澳洲人喜爱品牌”的巧克力威化饼干，当时就很想伸手买下，因为在那两家便利店里没见过。

那么对于上班的人来说，工作压力大时，甜食有助于缓解压力，小零食能够转换心情，更别说清爽又新鲜的水果，会给整日久坐的办公人群，带来一些甜蜜的慰藉。便利店里其他的生活用品——生理用品、纸巾、办公文具等，则能为各种突发情况提供便利的解决方案。

15%餐厅

我们再来观察这15%的餐厅。

食其家：食物标准化，主打日本牛丼饭，套餐包含例汤小菜与饮料，食物出品快，符合中国人饮食习惯又适合作为午餐的选择。

赛百味：可以根据个人口味选择的热狗，面包片中间想要加什么蔬菜肉类沙拉，量多量少，都可以根据顾客的要求提供。同样是连锁快餐，为什么是赛百味而不是肯德基/麦当劳，从营养均衡的角度来看，热狗相较于炸鸡，是更健康的食物，接近三明治。

沙拉轻食店：上班族需要长期久坐办公，如果吃了油腻或者难以消化的饭菜，紧接着坐下开始工作一整个下午，胃能够感到明显的负担。

（最近中午经常去吃的烟熏三文鱼brunch）

我最近午餐经常吃轻食和沙拉，内容物都是水煮而成或直接的生食，食物的制作都避开了煎炸油炒，有蔬菜有肉有碳水化合物有水果，搭配合理均衡，如轻食本身的名字，身体感受到的不适，减少了许多。

10%其他商店

至于剩下的其他业态，比如书店与健身房。我认为它们并非是为满足办公人群的需求而存在的。而是因为存在，为办公人群创造了新的消费需求。

书店在办公区域不是刚需，但是只要改变一下店内图书的比例，就像中学附近的书店，更多都是教辅书籍类似，工作人群在这里看到售卖的书籍，与工作内容具有强关系，能够为工作提供方法论或提供效率，便会考虑消费。

健身房的存在也是一样的，工作人群因为看到健身房的存在，便会因为这个存在提醒自己，很久没有运动健身了，虽然工作繁忙，但是健身房就在楼下，可以午饭或者晚饭的时候，抽空下楼运动，便会产生办健身卡的念头。可以将这种业态归结于，创造消费场景——从而创造了新的消费需求。

（图为公司附近的健身房，装修很有格调，路过时每次都很好奇里面是什么样的）

在这种office商圈里，饮品、便利店、餐饮业态已经趋于饱和与成熟，那么值得思考与突破的地方，便放在了剩下的这10%的其余业态上。

我们可以设想，如果自己在这样一个高档写字楼社区办公，一个什么样的店出现，会与办公的环境协调一致，使得我乐意进店消费？

一家花店可以吗？售卖普通鲜花外，还售卖适合放在办公桌上的多肉、盆栽、绿植、吊兰，清新净化整个办公室的空气。

一家类似于无印良品、zara home的家居品类店可以吗？会不会有zara office、宜家office这样的店出现呢？

店内售卖各种能够装点与舒适化办公室的物件：柔软的坐垫、个性化的键盘、鼠标、因办公室冷气过低随时搭在椅子上以用来御寒的小毛毯、午休的眼罩、枕头等等。

像宜家一贯的样板间那样，在店内用自己售卖的产品，做一个小格子间、工位、办公室的样板间，从而引起上班人群的消费兴趣。这些本来看似与办公气质不符的店，会不会因为它的在办公区域的出现，从而就产生了它合理存在的意义呢？

一些思考&补充

除了一些大公司拥有雄厚的资金能够置业一整栋属于自己的办公楼或园区，在不同的楼层里设置食堂、健身房、图书馆提供给员工更丰富的生活，比如阿里的西溪园区，又比如字节跳动引以为傲的丰富食堂。

(来自字节员工的每日食堂菜单分享)

但除了这些头部的企业以外，更多的公司都是租借写字楼办公，共享写字楼下的商业区域的。未来office商圈的发展，是不是会更趋于社区化呢？

人一天24小时，8小时睡觉，8小时工作，8小时在家里活动，这占据了人生近三分之一的时间所在区域，有没有可能与更多的商业结合在一起，从而发展成类似社区的模式呢？商业的趋势会更细化更专业吗？为了服务某个特定的群体从而为他们量身打造一系列的店铺吗？

这是我在寻觅一家咖啡厅时，偶然发现的一个高档办公区域，从而引发的一系列对office商圈的思考与期待。

需要补充的是，目前除了北上广深会有这样办公楼群密集的区域，其他城市其实是鲜有office商圈存在的。

在时间上，因为我是周末去的这里，并没有看见在工作时段的真实客流，因此我对这个商圈业态的分析，包含一定的主观的揣测，更多的是探讨这些店为什么会开在这里，业态的分布比例为什么是这样的。

在分析每一家店的时候，咖啡厅既卖咖啡又卖食物，其他商店也存在这种交叉的业态，但我主要是基于一家商店的核心产品与功能进行分析的。

最后，我所讨论的这个office商圈，位于上海的陆家嘴区域，附近并无大型的商场，这个办公区域的名称叫陆家嘴世纪金融广场。如果你来到上海，对我所分享的内容感兴趣的话，也许你可以去实地现场感受一番。

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你在日常工作中，对工作的环境有什么需求与期待呢？