房价下跌也不是刚需的春天
如何面对住房价格？
有房的人希望房价继续涨，就象一句名言，让暴风雨来得更猛烈一些吧。
没有房的人希望房价大跌，最好买房就像买白菜。
对于刚需，希望在自己没有买房的时候房价下跌，最好是大跌抄底；在自己买了房之后房价上涨，最好是暴涨。
因此，每一次的房地产调控对于刚需者都是一个狂欢盛宴，但是每一次宴会结束，就是梦醒来的时候。
如今，住房价格下跌虽然不是这一次调控的最终结果，但却是众多刚需们翘首以盼的结果，每一点价格的下跌都牵动着刚需们的脆弱神经。
统计数据显示，10月份全国房价整体平稳，北京、上海、深圳、成都、福州、南京、杭州、合肥、郑州、无锡等10个热点城市新房均出现同比负增长。北京房价跌回一年前，上海、深圳房价跌回一年前，以北京为例，最近一年本轮调控潮，北京发布约30次调控政策，楼市成交跌38.9%，北京整体二手房价格调整非常明显，从今年4月到现在累计跌幅在12%-15%左右，部分区域房源价格超过了15%，目前价格大约回到了春节前后水平。
但是，房地产价格下降就是刚需们的福音吗？恐怕不是。房地产价格的下降对于刚需并不是春天，也可能是冬天。
房地产价格下跌你就买得起吗？
首先是首套房首付比例提高，刚需购买住房门槛提高
2015年9月30日，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
但是，随着各地房地产调控的加强，首套房刚需购买首付比例逐步提高。首付款比例已经上升到最低30%，而且对首套房的认定也从严，不仅认房更认贷，这导致一批以为房价下跌可以换大房子的改善性住房购买者失去了购买能力。如你以前用贷款购买过一套100平方米的住房，现在觉得价格合适想卖掉换大一点的，但你如果卖掉以前的住房再购买应该算是首套住房，但按照新的政策你已经算第二套，你已经没有了购买首套房的资格。
如上海从2016年4月1日起执行房产新政，外地人购房资格从社保2年改为5年，二套房首付70%。从两年到五年，一大批人失去了购房资格，而这一部分人都是刚需。因此，虽然房地产价格下降了，但你已经没有购房资格了。
同样的事情发生在北京。小杨卖掉了自己位于昌平区的房屋，于2015年6月通过中介公司签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定购买卖方通州区的一间三居室，并支付定金2万元。两个月后小杨的购房资质审查通过，但出卖方却不想卖了。一天后，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府出台通州购房限购令，小杨已经不能在通州买房。
上海在2016年11月底进行第三轮调控，新政不仅将首套房的首付比例提高到35%，更认房又认贷，这被认为是上海史上最严厉的调控政策，让准备置换改善住房的刚需尴尬了。所谓“认房又认贷”：即：看家庭名下有无房，看有无贷款记录。即使房产已售，或房贷已清，都算记录(例如：曾经有过一套房产，已售;或曾有一套房产，且贷款，但贷款已清，房子已售，现名下没房，都算一次记录，您再商贷买房时，就算二套)。
上海市民张先生的太太刚怀了二胎，准备把家里现在的两房以600万卖掉，然后置换一个总价在1100万的四居室。但看到新政后，张先生表示很无奈。
上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，其中规定：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%；在上海市已拥有1套住房的，或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
北京的海淀的房价从4月份的95008元/平果然跌到了10月份的88205元/平，小李认为购买住房的好机会来了！他准备在海淀买下一套80平的房子。但北京的首套房首付比例已经从一年前的25%提高到半年前的3成，又提高到现在的6成，核算下来，他那套房的首付门槛从228万抬高了195万，到423万。刚需已经不能购买住房，这就是房价下降的直接后果。
房地产价格下跌你就买得起吗？
其次是房贷利率上调加大了购房成本
上面提到的北京的海淀的小李，不仅仅遇到首付提高的门槛上升，而且到银行申请首套房贷时，他也傻眼了：多数银行已经把利率上浮了10%-20%，有的银行甚至提到了上浮40%。
同样，二线城市武汉首套房贷利率最高上浮25%，三线城市蚌埠二套房贷利率上浮了10%-20%。
房贷利率上浮意味着什么？意味着哪怕你是刚需也要付出更大的成本，同样的房价要多花更多的钱！房贷利率上浮指的是在银行基准利率的基础上向上浮动，当你的房贷利率上浮20%时，也就是说在银行基准利率的基础上上浮20%，目前人民银行的五年期以上贷款基准利率为4.9%，如果上浮20%，实际执行的房贷利率就是：4.9%×(1+20%)=5.88%。
假设你购买的房子，总价为300万元，除去首付款90万元，还需向银行申请210万元的房贷。如果采取等额本息还款，房贷年限选择30年，那么产生的利息为：在房贷利率上浮之前，按照基准利率4.9%，那么产生的总利息约为191万元，月供约为1.1万元；而当房贷利率上浮20%之后，房贷利率为5.88%，这时候产生的总利息为237万元。房价下降的程度赶不上利率上浮的程度。
这就是为什么有人说，无情的现实是降价后买房成本不加反减！深圳新房均价从2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米，每平米共下跌了1323元。老张侃房记针对深圳一套90平米户型进行了测算：
结论是：90平米户型由于价格下降总购房成本下降了10.6万，而由于贷款利率上浮了20%，现在的购房成本反而增加了92.6万。便宜了10万的房价，实际上却多付近100万的贷款成本。
而房地产贷款利率仍然在一再上浮， 8月全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率上浮了4%倍，环比上升了2.47%，连续8个月上升。郑州多家银行首套房贷利率普遍上涨10%~20%，其中，中信银行上浮达到30%，浦发银行则在今年3月份就已经停贷。房贷利率上升加大了购房者的成本，而停贷则直接卡住了购房者的资金来源，因此说，目前的房价下跌是以一种十分不讲理的方式调控实现的。而潜在的房地产价格的下降对刚需并不如想像的那样美好。
其三是银行住房贷款收紧了，贷款购房更难了
其实，虽然贷款利率上浮已经抵消了房价的下降，但影响刚需的还不是购房成本的问题，根本的问题是你无论多高的利率你都贷不到钱。
2017年进入四季度以来，有超过90%的银行面临额度不足的问题，平均放款时间由以往的15-60天延长到60-180天不等，部分银行房贷业务受额度影响已进入排队等候办理状态，少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。
进入四季度后，银行房贷额度问题将更加明显，银行严格控制房贷增量，预计明年额度紧张也不会得到大幅度缓解。特别是目前在政策上资金严格禁止变相流入房地产，包括消费贷款流向房地产进行清查，而消费信贷70%以上是变相的房地产贷款已经是一个公开的秘密，清查消费贷款用途等于是卡掉了另一个购房的资金来源渠道。
一方面是银行贷款利率上升加大了刚需的购房成本。另一方面你又得不到银行的资金贷款支持。而刚需又有多少人购房是不用贷款的呢？
如果以此情况推论，房地产销售一定是哀鸿遍野。但是现实又给了刚需一记响亮的耳光。
数据显示，今年31家房企10个月卖房超3万亿，比去年同期涨41%。今年前10个月，已经公布业绩的31家房企合计销售额达到了31335亿，同比2016年同期的22284亿上涨了41%。说明房地产去库存任务已经初步完成，很多城市去化周期均在12个月以下，而主要房企的销售收入出现41%的大幅度上扬，说明了市场仍然处于旺季。
那么，什么人在买房呢？
南京的情况告诉了我们事实的另一个真相：富人和投资客连夜全款抢房，利用限价政策、房贷利率上升、首付比例提高等条件进行套利，导致二手房的价格比一手房还贵。让刚需吃了哑巴亏。
房价下跌了，但刚需的春天还很遥远。
房地产价格下跌你就买得起吗？
房价下跌也不是刚需的春天
作者简介：麒鉴，资深自由撰稿人，目前为多种媒体签约作者和专家团成员。本文来自麒鉴投稿，首发于今日头条文化评论
