香帅的中国财富报告（房产篇）

14丨2020年，中国的房子还能买吗？怎么买？（关键词——分化）

1.之前房价普涨以及涨幅不一的底层逻辑是经济的快速发展和区域发展的不均衡。

2.土地是国家的，各级政府的财政支出对房地产的依赖很大，政府背书也是房地产快速发展的原因。

3.经济增长和国家背书的底层逻辑没有改变，房价依然是很好的投资品，但是经济增速的放缓以及万元美金社会的到来改变了房价普涨的格局。

15丨沈阳和珠海，哪里的房子值得买？（关键词——阳光溢价）

1.进入万元美金社会后，在判断城市潜力的八个要素（城市规模、人均收入、上市公司的数量、人口流入、土地供应、儿童数量的增速、财政收入和服务业占比）之外出现了新的逻辑，其中之一是气候。

2.美国在上世纪70年代进入万元美金社会后，气候温暖城市的人口增速远超气候寒冷的城市，中国的发展趋势亦如此，人们更愿意为舒适买单，另外湿度和海拔也对居住的舒适度有影响。

16丨城区老破小和城郊大别墅，哪个值得买？（关键词——便利溢价）

1.城市是一个汇集基础设施的网络，网络中最重要的是枢纽节点（市中心、交通干线的交汇处、学校等优质资源配套完善处），离这些枢纽节点越近，你与这个城市的连接就越紧密，效率更高。

2.进入万元美金社会后，人们的时间成本会越来越高，对于便利的需求自然会水涨船高，这也就导致枢纽节点的溢价必然会越来越高。

3.用动态的眼光看待城市便利的发展。

17丨花高价买学区房，到底值不值？（关键词——教育溢价）

1.通过对深圳、北京、上海的实际数据分析，学区溢价非常明显，未来也还会持续，是房产投资的重要参考，但要考虑政策的影响。

2.从人力投资的角度看，购买学区房要量力而行，因为学区房并不是成才的必备条件。

18丨曼谷和马尔代夫的海景房，值得投资吗？（关键词——基础设施）

1.海景只是附加条件，完善的基础设施打造出的稀缺才是关键，否则不会产生溢价。

2.东南亚高收入国家的房产价格高，投资意义不大；低收入国家经济增长快，但政局不稳定，甚至还有战乱的风险；中等收入国家大多陷入中等收入陷阱，唯一高速增长的越南，房价也过度透支。

19丨供给弹性：长沙房价偏低，值得买吗？（关键词——供给弹性）

1.长沙房价偏低是因为房屋供给足，也就是供给弹性大。

2.影响房屋供给弹性的因素非常复杂，最主要的是地理条件；其次是政府供地的意愿，会受政策和经济的影响；再就是集资建房、国家政策、产业调整、政府换届、地方政治生态环境等也与之密切相关。

      我从两个视角来总结学习收获

      一是宏观视角，中国的经济基本面很健康，房子依然是很好的投资品，但由于经济增速放缓以及万元美金社会的到来，房产价格开始产生分化，不同城市之间的差异会很大，可以根据判断城市潜力的八个要素以及阳光溢价、供给弹性和自身的实力来选择城市；二是微观视角，选定城市后可参照便利溢价和教育溢价来选择地段，也就是一定要把握住稀缺和刚需的原则。最后还有一点——投资自己永远是最好的投资。