今天，租房类首单ABS发行，对长租公寓行业引爆的，三点认识

最新资讯：8月15日，长租公寓领导品牌——自如，成功发行中国公寓行业首单房屋租金分期类ABS产品，并将于近期在上海证券交易所挂牌，由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%。

随着消费升级，租赁市场，也由传统的“二房东”C2C模式，向长租公寓B2C模式演变，短短几年，诞生了一批如新派、优客、青客、YOU+等长租公寓知名企业。

资本也如嗅到腥味的鲨鱼般，纷纷涌入，比如君联资本、顺为资本、平安创投等参与许多公寓企业A轮融资。其中，又以雷军2014年投资YOU+为最，可谓引爆了公寓市场，2015年，公寓企业纷纷跑马圈地，就如现在摩拜和OfO一样；2016年进入低潮，2017年似乎又将兴起。

一、资产证券化，将是长租公寓发展的加速器

如何进行资产证券化、做轻资产运营，一直是各行业关心的话题。今年，华夏幸福固安新型城镇化PPP资产支持票据(ABN)成功发行，在3P市场掀起一阵浪潮。

长租公寓近几年，在沿海一线城市兴起，但大多采取“ 房屋托管+ 标准化装修+ 租后服务”的重资产模式，需要较高的经济、时间、运营成本，回收周期较长。然而，公寓产品，由于具有相对稳定现金流的资产属性，却是优质资产证券化标的。

几年前，如公寓知名品牌YOU+，就曾和懒投资合作，推出的一款公寓金融产品：融资期限包含 2 月、6 月，年化收益率为 7.5%，10.0%。

再如新派公寓探索REITS 模式：基金出资，公寓企业运营、收益分成。

甚至有些企业，和银行合作，推出金融产品：公寓企业从银行，以略低于预计年租金的价格，提前回笼资金；再由租客分月返还给银行。

今天，8月15日，自如房屋租金分期类ABS产品发行，不久将在上海证券交易所挂牌，可谓公寓行业资产证券化首单。可以设想，未来更多公寓知名企业将通过资产证券化，来实现企业快速发展。

二、长租公寓企业的竞争，终将是场景的竞争

空间因你而美，场景因你而生。

早些年，一部《爱情公寓》火了，几个城市奋斗的陌生人，因为公寓结缘，楼上合租；楼下酒吧消遣。今年《欢乐颂》中，也是几个年轻人，在合租公寓中，分享彼此的喜怒哀乐，这就是长租公寓早期场景。

长租公寓，和二房东一个很大区别，就是一开始，就注重空间场景的打造。

比如YOU+，整个公寓公共区域，精心布置，安排了健身房、台球室、吧台、书架、游戏机……供住户娱乐。同时还有各种活动和沙龙供住户交流。

目前，房租依然是公寓行业主要收入来源。未来公寓运营企业，要想胜出，终将离不开场景的升级。移动化、互联化、智能化，将在场景升级中扮演重要角色。

三、政府政策，依然是影响行业发展指向标

2015年，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点等重大措施。

今年以来，随着中央经济工作会议，明确“房子是用来住的,不是用来炒的”，发展租赁市场日益成为社会共识。

2017年7月，由九部委联合发文的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；

广东也发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，提出“租售同权”。

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今天，我国房屋租赁市场，逐步由早期的野蛮生长，向专业化、规范化、公司化过渡。欧美发达国家，目前由专业资产管理公司，独立运营房屋资产，连接房东和租客，实现资产增值，这种租赁市场，将是我们发展的方向。

在这个过程中，国家政策，将是行业发展的导向标。