限购松绑之启示：中国房地产正式开始“黑色裂变”。

经典的电视剧<大秦帝国之黑色裂变>，讲述的是秦国变革之际，商鞅变法的出现让帝国在“黑色裂变”之后走上强盛，最后统一六国。

而中国的房地产市场的局面目前像昔日大秦一样的“群雄割据”，不同的城市已经开始“裂变”。

任大炮1月4号说：2018年楼市调控有可能放松。

兰州市政府1月5号说：任总说得没错，你看，我已经放开限购了。

兰州的限购放松只是一个信号，接下来将有更多的二三线城市加入进来，“一城一策”恐怕都难以概括，“一城多策”将会是主流。

而大家更为关心的一线城市当然会是这一轮调整的局外者，它们的限购不可能放松。楼市格局的冰火两重天，正是其“裂变”的征兆。

而能进一步证明这种“裂变”正在发生的，大概还有这几个现实因素。

一、政治因素

1月5号晚上对兰州来说，是个重要的日子。因为1月6号的上午，兰州的政府班子扎堆开了地方“两会”。

我猜测，会上大家有可能会讨论这些：

老李啊，今年税收咋样啊？财政收入能达标么？这一大堆库存没去，实在没辙了啊？明年咱们用啥法子保证中央给咱定的KPI指标啊？？

从2017年4月开始，兰州市开始实施区域限购政策。此后，兰州主城区房价快速上涨的局面得到有效控制，楼市呈现“价稳量降”的局面。

可造成的结果就是财政收入缩减，某些区域库存量加大。

在没那么发达的兰州，很显然，GDP不能只靠达康书记和牛肉拉面来守护，重中之重还是要靠房地产。

所以这次取消限购，明面上是打着“因区施策、精准调控”的口号，实际上就是在不违背国家指令的前提下，进行灵活地调整。

而且我们更要注意一点，政策中最关键的是——放松限购，但加强限售。

这一点也暴露了一些城市有点被逼急了的心态：入了我的地界，想要再套现走人没那么容易！

而在2017年，很多城市都加入了“限售俱乐部”，不动产正式在这些城市里升级成“冻产”。

就像是中国一步步通过各方面的政策来锁死热钱出逃向国外，中国的每个地方政府都有同样迫切的需求。

中国太大了，连兰州这个不大的城市，都要像一个小国家一样去用心运营，所以政治因素，就是导致中国房地产“裂变”的第一个因素。

二、人才因素

二线城市们其实早就坐不住了，不断释放“变相松绑政策”的信号。

最近南京政府动作不断，为了广揽英才，不断调整人才落户政策，成了“变相松绑政策”的典范

这是我们总结的一些地方城市，是怎么样“搔首弄姿”、“暗送秋波”去“勾引”有购买力的年轻人的。而这些城市，一定会是继兰州之后一个个正式宣布限购松绑的。

这些城市各种送钱、送福利、送户口，姿态各异。

为什么一方面大肆限购？另一方面又巴不得全国人民都来本地买房？

这不是和链家裁员裁过了头，又在朋友圈舔着脸召唤被自己遗弃的员工“回家”一样讽刺么？

没错，某些方面来说，这两者就是一样的，都是因为一个原因——

体量过于庞大，又要保持高速，不小心扯掉了蛋，想要回头去捡，才知道调头，是真费劲。

2016年限购可以说是重拳出击，即稳定了这个市场，又打击了炒房客，很好地消除了大众关于房子的焦虑，真正开始把这个产品引向正规。

但月有阴晴圆缺，最直接的就是影响了地方财政收入。

“限购”可以打击不规矩的炒房，可能稳定房价。但是房地产商会因为限购而捂盘惜售导致降低供给。应对这个的手段当然是政府征收房产税增加保有成本，补贴财政。但眼下，房产税的征收看似还遥遥无期。

所以地方政府唯一的办法就是——发动“人才战争”，用政策、福利吸引他们落户买房，再加上人才们带来的机遇和市场，为地方财政打上最后一剂吗啡针。

每个城市也都发现了，在未来，最值钱的不是房子，而是人。只有不断有年轻人来自己的地盘就业，城市才有活力和潜力。

杭州大概是最能体味这种感觉的，一个几万人而已的阿里巴巴落户杭州，马云几乎以一己之力，把这个二线城市提升到了准一线的城市能级。

阿里对杭州的影响是直接反应在账面上的

这就是人才、高新科技、概念为一个城市带来的红利。

而且，就算没有像阿里巴巴那样的精英企业，普通的人才也是很有价值的。

在房价不那么夸张的城市，大学毕业生在毕业后的五年以内，是最有购买力的一批人。他们一旦在一个城市扎根，要租房、要吃喝、要娱乐、要谈恋爱，最后谈成了，那就要买房结婚。

这一整条消费链下来，每个人就能数百万的财政收入。

而现在每年的大学毕业生数量都在攀升，近千万的潜在刚需客，虽然一线城市对他们不削一顾，可却都是地方城市梦寐以求争取的对象。

说实话，我从未想过在大学生越来越多、越来越廉价的今天，会以这种方式被全中国的城市去尊重，从而变得“值钱”，这一点倒颇为讽刺。

不过话说回来，这也算一种好事，不再会像前几年我们毕业那会，刚走出大学的年轻人会遇到“北上广留不住身体，二三线留不住灵魂”的尴尬境地。

而这场全国范围内的“人才战争”注定旷日持久，各个城市百家争鸣般的福利政策，会让年轻人们用脚投票，像选“花魁”一样，各自选定最感兴趣的那个城市。

人才因素，就是导致中国房地产“裂变”的第二个因素。

三、时空因素

那些期盼着一线城市限购也会松动的人，可能要失望了，北上广除了刚需，几乎不可能再有机会了。我们可以上海为例子。

国务院刚刚批复了《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，规划明确，上海的城市性质确定为：

长江三角洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。

你会发现，这个宏观定义没有一个标点符号和房地产有关。

而且，看看2035的用地规划布局图。

这绿油油的一片，估计让不少开发商感到绝望。

在人口方面，2035年，上海市常住人口控制在2500万左右。但早在2015年，上海总人口就已经超过了2400万。

这样的数据已经很明确地证明了其态度，总体来看，2018的上海一定会延续2017的调控政策，限购既不会松，限售也不会停，人才政策的门槛一定会越来越高。

上海不需要太多新房了，也不需要太多人来爆炸式地消费这些新房。在这种情况下，上海的房地产市场未来就是存量房+资产运营的模式。

这种模式早在发达国家得到了印证——

美国纽约、日本东京等城市并不要求房产开发商们操作整个过程，它在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。

而市场也是金融和房产深度结合的成熟模式，以房地产基金(REITs)为主的金融产业链非常发达。

对于他们来说，房子真的就是全民理财工具。这里请注意，是“理财”工具，而不是落后的“风险投资”工具。

全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由房地产开发商敛聚暴利的现象。

中国的目标当然是在未来经济赶超美国，但第一步要做的是学习它的这种模式。

一线城市领先者中国其他城市大约30年，这催生了各维度的差距，包括基础建设、人群观念、创新温床、消费诉求，都不在一条战线上。

而首先推广实验的，就是中国最发达，和美国模式最为接近的一线城市。

所以，时空因素就成了中国各地房地产市场发生“裂变”的最后一个因素。

四、裂变的产生对市场有什么影响？

最终，裂变后的房地产市场会分为两种：

1、实际房地产市场：以一线城市为代表，求大于供，成交量受政策严控短期内依旧稳定，是刚需客上车的好时机。

2、潜在房地产市场：热门二三四线城市为代表，供大于求，在短期内的刺激下，成交量会迎来强势反弹。

但这些都是短期内可能的趋势，中期来看，整个2018年，因为信贷政策依然紧张，不存在全面爆发的可能性。

眼光再长远一点呢，几年后这两个市场又会产生什么样的变化，可就真没人知道了。

但唯一清楚的是，所有人都有机会，同时所有人都随时会错失机会，最后很有可能就像当初走到商鞅变法关键时刻的大秦帝国一样——

一场山河日变的大争之世，

一段乱世英雄人才辈出之时，

随即掀起长达二十多年腥风血雨的商鞅变法，

而其最终，将融入在滚滚的历史洪流之中。

在即将到来的地产变革中，我们都无法置身其外，前途唯有投身洪流，而已。