实锤——对炒房客的一记重击

6月13日上午，银保监会主席郭树清在2019陆家嘴论坛开幕式上表示：

凡是过度依赖房地产的（城市、企业、个人等），最终都会面临问题，并付出代价！

根据最新的统计数据显示，居民的一半投资都投入到了楼市，而“炒房客”买房的目的都是为了投资或者投机，这样的房子其实就是一堆水泥和砖头。

从郭主席的讲话，我看到一面写着炒房致富的铁幕正在被击碎。

从上图可以看出，商品房年度投资金额的同比增速，在2001——2013年一直位于20%—35%的区间，在2014至今，则逐步回落至5%—10%之间，说明本届政府对房地产领域是持谨慎态度的，不让地产投资继续高增长，也不限制到负增长，而是维持到一个低位增长的阶段。

1.回顾2008—2017年的黄金十年

黄金十年，造就了无数躺赚的富翁。

2008年，在一线城市中的上海成功上车的，到了2017年回头看，会发现有了6倍的涨幅，再乘以3—5倍的贷款乘数（即贷款比例的倒数），相较于十年前的首付，总涨幅会高达20—30倍，年化复合增长率高达35%—41%，妥妥的低风险、高收益，胜过老巴。

新一线城市的涨幅见下图，大家可以同样算算年化增长率。

正是这十年的房价大涨，让全体社会形成了如下共识：

创业败家，炒房兴国。

无数上市公司也拿着本该投入实业和科技研发的，加入了炒房买楼的行列。

大干快上，企业和个人都在以熟悉的速度，加速买房、屯房，都希望在下一波的楼市红利中成为新赢家。

2.2017年至2018年

记住这个公式：当M2增速大于GDP和CPI增速之和时，说明整个社会是在加杠杆（放水）；而当M2的增速小于GDP和CPI增速之和时，说明整个经济体是在减杠杆（收水）。

中国房价在过去10年高速上涨的背后，就是因为放出来的天量新增货币资金都进入了房地产市场。

从上图可以看出，自2009年到2016年的8年间，是处于加杠杆阶段的；而2017年、2018年，M2增速为8.2%、8.1%，GDP和CPI增速之和为8.4%、8.7%，说明整个经济发展是处于去杠杆阶段的。

如果这样的预期持续下去，房价很难再难以上涨。

关于今年二手房的涨幅，可以参见这篇：看房笔记—2019年3月2日

对投机客而言，尽可能短的持有，等房价涨幅达到一定程度后迅速抛售获利的路子，就行不通了。

例如，一套总价300万的房子，按30%的首付比例计算，不计入折旧和首付资金的机会成本，每年仅支付贷款利息的持有成本大致为5%—6%，算上月供依靠资金拆借的年均4%成本，年度持有成本在9%左右。3年后如按原价卖出，亏损30%左右。

一个趋势一旦形成，要改变是比较难的。同样，炒房致富的心理，要想扭转过来，也是需要一番功夫的。今年水果价格连番上涨，既有商品投机炒作的原因，也是社会游资没法进入楼市的一种合理宣泄。

预计在今后一段时间，各类楼市的调控政策，作为政府最容易掌握的抓手，也只会趋紧。

（PS:今天在武汉加推的神盘，中建大公馆本期均价为2.4万，相比去年开盘的一期，价格仅上涨2000元，几乎持平。）

向实体经济定向降准降息放水，鼓励，同时限制资金进入房地产市场，对开发商的信贷持续收紧，鼓励资金通过一二级市场参与5G、稀土、农业等特定行业，促进实体经济发展，会是今后的主流导向。