70年产权好，还是永久产权好？

一）土地年限

首先，如果我们站在“用户”的角度讲，那肯定是年限越长越好的。

1年的，不如10年的。10年的，不如70年的。70年，不如永久的。你傻呀，谁不希望天长地久呢。

所以呢，我们不讨论这个问题。我们讨论，如果你站在“住建部长”的位置。

如果你站在宏观的角度；为整个国家，为整个文明，设计土地制度。那么，应该是70年更有优势，还是“无限年”更加文明？

二）产权

绝大多数的中国白领，对于“产权”一无所知，概念混乱。

因为概念的混乱，才会导致在“房产税”领域的错误讨论，一错再错，祸国殃民。

请问，如果我卖给你一套房子，但是规定该房子：不可以修葺外墙。修葺也需保证巴伐利亚式蓝墨色风格。不可以加盖层高。强制修葺草坪。如果想要出售，必须通过“业主委员会”审核。确保买家是体面的中产阶级。

请问，如果我卖给你这样一套房子，你的产权，是否受侵犯，是否不完整的？ 

答案是：完整，公平，效率，一点侵犯都没有。

绝大多数的白领，对“产权”的理解有谬误。在他们想象中的产权，是可租，可售，可继承，可改建，可群租，想怎么玩就怎么玩，这才叫100%的“产权”。

那我问你，如果你2019年租给别人了，2019~2020整整一年，只允许租客使用，房东无事不可闯入。

请问你是否还是“完整产权”。

许多小白领扭扭捏捏地说，“哦，还是”。

那么，如果你把你的房子，租给别人40年。半辈子内，你都不可以进入。

请问，这是不是还是你的“产权”。

1年和40年有什么区别？量变没区别。

任何人手里的任何一套物业，必然是“千疮百孔”的。你在70年时间内，自己必然住不满70，肯定有大段小段的时间出租。天底下哪有什么“100%的产权”。

经济学意义上的“产权”是什么呢，经济学意义上的产权，是“契约”。

这块土地，买来就约定，不可以建制造业。分割土地，有水系。水系签了业主公约，谁也不可以倾倒垃圾。建筑物受政府规范，二幢楼间隔至少五米。消防通道必须留出。

任何一项“资产”，一经过你买来。上面必然已经叠加了100条，200条，甚至300条“使用约束”。

但是，经济学上依然认为这是“产权”。

《创世纪》里面，叶荣添买了一块地皮，规定不能遮挡主人的墓地。则你无论转了多少次手，这个条约也需要继承下去。

欧美的音乐授权，往往规定只能自用，不能商业。则无论拷贝多少次，约束依然有效。

现实世界中的“产权”，一定是千疮百孔的。各个场景，各个用法，都受到限制。

成年人的世界，本来就是充满“不可为”的。

但这依然不妨碍，经济以最高效率运行。

那么，什么是“侵犯产权”呢。侵犯产权，指的是你突然有第301条约束。

我买这件商品，受300条约束。

我认，一切约束，都已反映在价格里。俺不吃亏。

但如果突然有第301条“约束”，这就意味着新的风险。

商业运行成本急剧升高，风险不可“控制”了。

所以当我们看到某些政策，例如限价，限购，

无知的小白领，会以为土地还在KFS手里，因此没有“侵犯”到产权。

真正的经济学家，不是看物权，而是看契约。这已经严重严重侵犯产权，必然导致经济fu增长。

三）制度

70 年土地制度，比永久性土地制度，更好更先进。交易产生财富。

经济学第一定律，dT>0。永久性土地，意味着在276年内，你只做一次交易。

而70年土地批租，你可以交易四次。

越是长期的合同，所积累的误差就越大。

从经济学而言，除非双方均强烈要求，否则不宜推广太长的合同。

给大家举个一个印第安人的例子。

印第安人，拥有峡谷保留地。是永久产权。历经200年。但是每一代印第安人的繁衍中，都会有众多子孙。几个孩子分家产，定会把土地切细。到了后期，土地已经切细到如此地步，某个红蕃，可能仅拥有1㎡，0.1㎡的土地。或许只有一张邮票的大小。

当土地切碎到如此地步，做任何建设，都会涉及和几十，几百个业主沟通。

大规模开发不可能，连条公路都修不起。

显然，这是一种“失败”的土地制度。说得更严重一点，叫做“死锁”。

死锁，因为拆迁导致的征地困难，已经彻底锁死了某些国家发展的可能。

典型譬如有印度，法国，澳洲，加拿大，日本。甚至香巷，台弯。在澳洲，修一条路，建一个体育馆，先要在议会吵上十年。等开工了以后，征地，古迹，环保份子抗议，无穷无尽。往往二三十年，都不能完工。

中国被誉为“基建狂魔”，中国在国际社会中，是绝对的异类。

这和中国大量的地权，完全集中在政府手里。产权清晰独家，是分不开的。

一般来说，象印度，法国这种，每一块土地都层层累计了诸多“附加条款”的国家，是很难发展起来的。

第一任业主，要求能看见远方墓地。

第二任业主，要求建筑风格是黑森林式样。

第三任业主，希望保护栖息过境的一种知更鸟……

层层叠加，“附加条款”越来越厚，产权越来越“复杂”。

在这里进行大规模开发的成本，也飚到了天文数字。你不可能面面俱到。

在人类的历史上，“死锁”到最后，都是靠“重置”，重启重开机实现的。

譬如说，英国是“中世纪”契约，保留最完善的国家。

你在英国买一块土地，往往要追溯到一千年前的“土地使用公约”。

如果你想撕毁它，在目前英国的法律环境下，基本是无解。

在中国历史上，则是靠周期性的农民qiyi，瓦解一切秩序。

把整个硬盘彻底格式化，清零然后重启。

四）解锁

“70年产权”制度优越性：可以避免这类死锁。

例如说，这次在云郎批的地，名义上是99年租赁，到2107年。而且各位小业主，还可以“无限细分”的。

你拿了一块自己的地契，可以向政府申请，再度分割为二三个小地块，分给自己的孩子。

我们从政府手里拿来的完整“大地块”，逐渐破碎成“小碎地块”。这个过程是单向的，不可逆的。

但是，别忘了，你还有“70年土地限制”。

等到租约到期的那一天，绝大多数80%的地皮，都会被保留，允许续约，付点租金即可。

而对于某些“切得过碎”的地皮，象邮票大小的，报亭大小的，一户建钉子户，政府都会予以回收。

“内存整理”过程，把碎片全部回收。重新再分割修路，将可以发展大型业态。

钉子户彻底消亡。

五）结语

从制度上讲，“永久产权”才是最差的。因为它完全没有“内存回收”机制。

随着时间推移，产权只能越来越碎。系统破碎不堪。

最后只能重启。

从制度设计者角度，70年产权 > 永久产权。

至于具体应该是70年，50年，35年，则要看业态和资本回报率，这是另一个话题了。

真正聪明的人，不会去买永久产权。

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