地产行业的盘子足够大，空间品牌运营商如何从中盈利？｜“理想城”系
政策导向是说房子不是用来炒的，
房子用来解决的核心问题应该是普罗大众最基本的“居住”需求，
而对于现代都市人群，
“办公”也是非常重要的需求板块。”
周克力
嘉宾 周克力 记者 王丹丹
“房子是用来住的而不是用来炒的”。2017年因为十九大这一精神的指引，中国房地产行业注定要不走寻常路。房地产下半场将进入存量房时代，资产运营、买卖、租赁和金融化将是未来最值得关注的大市场。据数据显示，当前中国房屋租赁市场的规模是1.1万亿元，至2025年将达到2.9万亿元，2030年数字将倍增至4万亿元。商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。
“政策导向是说房子不是用来炒的，房子用来解决的核心问题应该是普罗大众最基本的“居住”需求，而对于现代都市人群，“办公”也是非常重要的需求板块。”Workingdom联合创始人周克力兼CEO 认为，现在不少房地产都将面临自持比重提升之后如何运营的问题，在探求解决之道时，只要不是为了迎合政策刻意咬着“住”的问题不放，把居住和办公明确分开，联合办公市场发展延伸空间其实很大。
地产的盘子足够大，
联合办公发展正当时
加拿大多伦多大学金融&经济双学士，毕业回国发展，周克力曾在汇丰（中国）银行等国内外知名金融企业担任管理职务，掌管百亿级资金并取得多项突破性成就。10年从业经历，周克力在风险投资和资产管理方面拥有丰富的实战经验与业界影响力。“随着中国新生代的崛起，消费方式的改变为产业革新带来契机，工作与生活的边界被不断打破，联合办公这一新业态需要紧跟市场需求，在满足企业最基本诉求——开源节流的基础上，提供更多元化的服务。”这是从业10年之后，周克力职业生涯转型的观察与思考。2016年，他投身联合办公领域，创立办公场景服务生态品牌Workingdom。
在周克力看来，当下联合办公正在风口之上，它具有两个天然的发展优势：一是地产行业正处于政策和资产端的拐点，如何将更多存量地产通过内容赋予、运营管理等提升价值，这将是未来10年甚至20年的长期课题；二是企业服务，中国有大批的创业者、中小企业需要有人去帮助他们提供更多除其专业之外的更多商业服务，这就在某种程度上为联合办公企业提供了巨大的市场生机。
周克力
上海企界实业发展有限公司总裁、Workingdom联合创始人兼CEO
从创业至今，Workingdom也是按照这样的思考路径在走自己的路。据了解，背靠大发地产和垠壹资本，Workingdom在商务拓展、空间选址等方面议价能力强，同区位同类型产品可以节省至少30%的成本，从而进一步降低分摊在每一个用户身上的租金成本。在物理终端的功能设计上，除了满足联合办公社区、移动办公、长租公寓和生态社区等需求，Workingdom也根据入驻企业的需求，引进智能化办公系统、AR、VR等技术，并整合企业办公全生态服务，集成一个综合性平台提供更多元化的服务，真正解决了核心用户中小微企业开源节流的核心诉求。
当被问及不同空间业态的商业竞争问题时，周克力向迈点网记者表示，“不必去刻意比较酒店、公寓、联合办公的体量或者竞争问题”。在他看来，依托于地产这个大盘子，探讨存在于其中的任何新行业的大小问题，都是没有意义。作为运营者而言，要更多地基于用户去思考问题，中国很多创业者还是基于“我的用户现在要什么”，现在还没有人往“将来要做什么”去思考，“这个也正常，因为当下的许多问题还没有很好的解决。”
尽管很多人还在忙着解决眼前的问题，但总有人会先走一步，比如花千亿投资成立达摩院的马云。周克力认为，联合办公这几年的发展其实都是在打基础，地基牢固了，未来在这个领域将会真正打造出像BAT一样的大平台出来，“这其中比拼的就是创新能力，而目前的联合办公企业都还不具备这样的能力。”
金融创新，
在联合办公领域完全有可能
有金融圈人士分析表示，商业地产发展需要经历三个阶段：开发、金融和轻资产模式，就中国目前的情况来看，大多数的商业地产商还处于“开发”这个初始阶段，而商业地产在某种程度上来说天然有“重金融”的属性。前期开发需要大量的资金投入，后期的退出也需要金融杠杆做支持，长远的市场拓展和扩张也需要依靠融资并购等重资本形式来支撑。
“联合办公离不开空间的概念，但是它并不完全局限于空间之内，以空间为入口去切入这个行业之后，需要对很多业态、资源去进行整合。这个整合需要投资去撬动它或者串联它，这个在联合办公里，我们称之为必备的因素。如果你的品牌背后的基因不存在这两个基因的话，它其实是很难去谈品牌化运作和扩张。”周克力认为，联合办公行业里，Workingdom “地产+金融”的基因优势也是非常明显的。
融资、并购、整合，这三个关键词推动了中国联合办公行业在2017年的飞速发展，也成为不少联合办公企业规模化扩张的首选捷径。Workingdom也在今年4月获得由永柏资本（PGA）领投的数千万人民币首轮融资。采访中，据周克力透露，Workingdom事实上已经完成了两轮融资，第三轮融资也即将启动。而对于收并购，周克力认为在做这件事情之前，参与的企业，特别是主导的企业必须要有成熟的标准化产品和品牌，否则很难做到1+1大于2，等到越来越大的时候，不同的文化冲击将会极大地考验一个品牌的运营能力和品牌塑造能力。“在他看来，并购并非越多越好，一定要筛选能够融资自身品牌并购、收购是一个好的工具，但它不是唯一的解决方案。”和体系执行的合作伙伴，Workingdom一直都在布局并且寻求一个好的时间点。
相较于同时于2015年兴起的长短公寓，联合办公在使用多元化金融手段方面稍慢一步，毕竟长短公寓领域已经出现了首单类REITs案例、出现了ABS模式。“联合办公也完成有可能发生。REITs最大问题是标准和规模，联合办公把产品、空间、城市都串合在一起，把空间串合在一起，把城市之间的空间串合在一座，有标准化的服务和标准化产品输出，联合办公完全具备这个条件。”尽管周克力向记者分析了这种了可能性，但是他同时也指出，金融创新目前在中国的联合办公产业还是很远的事情。在他看来，金融的问题其实在整个用户本身的生命周期里是和空间一样的，从初期到生命的延续期里面都是非常重要的、时常出现的一个需求点，包括政策导向、股权形态的经营理念、多元化的融资等等方面。“当然这个问题不是当下就可以实现的，可能是明年或者是明年的年底，但是这是一个趋势，在联合办公突破金融创新的机会还是蛮大的。”
利用REITs、ABS等金融手段撬动企业发展。目前这在中国的联合办公还是空白。有着地产+投资双重背景的Workingdom会是第一个吃螃蟹的人吗？“非常可能，我们肯定是第一批。”周克力自信满满地告诉记者。
这个行业不会产生寡头，
未来淘汰你的
不是竞争对手而是品牌的“自驱”能力
一个全新的行业经历了野蛮生长和疯狂的并购整合之后，随之而来的就有可能是寡头的市场垄断和小品牌的逐渐消亡。曾经风靡一时的共享单车，这段时间以来一直被爆“倒闭”新闻，很多该领域曾经耳熟能详的品牌一夜之间都销声匿迹。同样是共享出行，中国租车领域活下来的也就是滴滴打车。
“地产行业一个非常大的特色就是不管这个行业下面有多少新品类新品牌，它都很会有存活的空间。”周克力认为，地产行业是个有多重门槛的行业，这个门槛会来自于背景实力、资本、运营能力等等方面，在这样的一个盘子足够大又门槛很高的行业里，想产生一个寡头也是很难的。因此身在其中，联合办公品牌大可不必有寡头垄断的压力。与此同时，衣食住行原本就是循环性存在的，需要持续性的更新迭代，产品的迭代要跟上消费需求的变化。品牌无论大小，如果没有这样的能力，它早晚会被淘汰，“这是自我淘汰而不是被行业淘汰”。
想进来不容易，活下去也不难。周克力认为，联合办公的潜在市场足够大，机会一直都在，而这个行业的竞争不在前端或者是终端，而在于其真正可以给用户提供的差异化价值？“这个行业的发展已经经历了一次洗牌，缺乏产品力、品牌力和创新力的竞争者终将被淘汰出局”
产品力、品牌力和创新力，就是周克力定义的“自驱”能力。
在决定投资创业之前，周克力不是没做过比较，“联合办公有着比比酒店、公寓更高的租金差，和远超酒店和公寓的用户粘性。”采访间，他向记者抛出一个问题：你的24小时，办公和居住的分配比例是多少？答案可想而知：在快节奏的现代生活，除了睡觉，我们已经很难跟“工作”一刀两断，即便是走路也可能是在移动办公，工作早已不再局限于办公室这个物理空间。据统计，现代人的办公长时间已经超过8小时长达10-12个小时，联合办公的机会尽在其中。“我们关注用户12小时内的行为和数据；不断优化服务，完善场景化、模块化的服务供给；和用户一起成长——其实这是很有价值的。”
同时，这个行业也蕴藏着巨大的商机，以近期火遍全国的“猩便利”为例，自今年6月创立伊始，仅用了3个多月就突破1万点位，而从1万点位到3万点位更是只用了短短50天时间，其奔跑的速度之快，足以令业界瞩目。“猩便利为什么能发展这么快？它最大的受益来自联合办公，它的第一个1万点位里，有60%是在联合办公空间里落地的。”周克力认为，猩便利只是利用了联办空间里的一个“角落”，就已在5个月里实现了这么高速的增长——而联合办公还有很多“角落”可以挖掘价值。联合办公的价值不仅体现在空间场景内，未来联合办公的价值最大化将体现在其作为平台端口的价值，“联合办公的用户迭代性强、流量大，对于很多新事物接受的意愿度更强，而联合办公本身也更愿意接受不同细分领域的好创意在自己的平台上落地”。
对于空间品牌运营商来说，要向做好这门生意，线下的空间当然是第一位的，用周克力的话来说“线下更容易采集客户需求、传递品牌品牌价值”。做好空间，线上线下齐头并进，这是Workingdom正在发力做的。
