城市建设发展战略与城投转型的思考

我们有什么？

我们干什么？

我们怎么干？

我们有什么？——河

世界上所有古老的文明都有一条河作伴。埃及文明有尼罗河，印度文明有恒河作伴，印加文明有亚马逊，巴比伦文明有幼发拉底河、底格里斯河，中华文明有长江黄河。河流从古至今，自始至终都是全世界文明最认可的资源。

回到国内，有哪一条城中河最为著名，最为人们所津津乐道？有哪一条城中河历经朝代更迭不曾消亡，历经文明兴衰而历久弥新？有哪一条城中河无论是达官贵人、文人墨客、平头百姓都想去一亲芳泽？有哪一条城中河即使你明知道它已远不负历史盛名，但仍想去见证？

秦淮河。

所以怎么利用城中河，就看看秦淮河是怎样一种风情。

以河提为界，靠河内侧是优雅风情的世界，靠河外侧是世俗热闹的人间天堂。

将河看做舞台，所有的开发商业均像看台一样节节升高，不阻拦后排的视野，直到航空限高。

我们的沮河也是一条穿城而过的河，对比长江，它不会让隔江相望的对岸有疏离感，也不向秦淮河一样过于小家碧玉，他的宽度正好，即可以看着对面光影阑珊享受这岸的闲暇，又可随时乘船渡岸去加入对面的欢乐，不会因为河岸太宽而望而却步。

我们还有什么？——寺

寺庙是人的精神归宿，是一地的精神凝聚点。我们既有接纳红尘信徒的玉泉寺，也有闭门清修的度门寺。

玉泉寺有长长的入园观光大道，一侧民宅小管儿乡民，一侧稻田叠水远山；玉泉寺有山门到寺院的入寺小道，两侧小山如手臂环抱，中间小溪沿路蜿蜒，抬头高耸的“罗马引水渠”；信徒可上得“天上天”许愿还愿，出寺可到大堰塘划水静心，还有珍珠泉与你互动。

在关羽磨刀石下，可拾级而上直达堆蓝晚翠的山顶，在攀登一千多级台阶，身心疲惫之时，正好到达山顶，云雾缭绕树林丛生的小道，让你有平步青云之感。

干什么？——聚人造城

有人的地方才有社会，有人的地方才有江湖。那人跟着什么跑？人跟着资源跑。

古代人们逐水草而居，是因为民以食为天。

现代人怎么选居住地？现代人依然“逐水草”而居，只是水草不再仅仅是吃的，而是其他更多的需求。如果你去大城市选房子，在还没有看到房子时你最先会想到什么？附近有没有学校？有没有医院？有没有车站？有没有CBD？有没有菜市场？有没有公园？

李嘉诚说，房子最重要的三点是“地段”、“地段”、“地段”。就是指的房子最重要的属性是房子附带的周边公共资源。想想北京、武汉、是不是常挂在嘴边的是三环以内什么价，三环以外什么价？

我们建了湿地公园，沿公园的娱乐街，在附近隔地相望的地方配备医院学校，在远一点的地方配备动车站，配齐其他公共基础设施，这时候就算用铁栅栏拦都拦不住要来住的人

人开始聚集，我们就由局部建设变成全面造城。

城投怎么发展？在规划实施之前拿地，在合适的时机建设楼盘圈钱割韭菜：湿地公园一侧、学校医院环绕的圈内，房价卖不到6000就是失败。

衣：市场配给

食：市场配给

住：山中别墅、水中别墅、城中别墅，是你你选那座别墅？依山傍水是首选，其次是水边豪宅，再次是山中雅居，最后是繁华之所。

行：动车，高速商圈建设。

2018年后续思考

上文是2016年底的想法，现在再回头看，又发现之前的想法依然片面。纵观城投的发展，其核心思想就是资源换钱。只是以前局限于土地使用权资源，上文中更多的考虑土地上的不可能私有化的资源，更多通过景、河、寺、医院、学校等的附加价值利用形成现金流，但同样存在开发难度大，投资大。市场风险大等问题，不是一个县级平台能够轻易操作的，而作为能操作的省级城投或以上又难以真正对当阳有实实在在的开发之心。形成理想丰满现实骨感的困境。

但经过河道砂石限制民间开采转为城投开采，提供了一个新的思维方向：土地上的可开采资源利用。

地上的砂、石、林、木、水库、河道以及底下的矿产等。只是每一样的利用都不能再像10年前那样简单粗暴，都必须有正对性的推出系统化解决方案。

简单以林木开采为列：为取得开采权，需选择易开采、环境影响小的地段，并边开采边植树及其他环保措施。不能简单的卖原料，需做品牌，提升附加价值，保障利润率等，因目前中央政策限制，地方县级政府能真正自有权限的却没有。

以下以探矿权转采矿权为例试着讲述城投开发新资源利用渠道的设想。

背景介绍：

采矿权取得方式有三种:协议、招拍挂、探矿权转采矿权。新授予的采矿权一律实行招标拍卖或挂牌。

根据《探矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法》第二章第十条有下列情形之一的，主管部门不得以招标拍卖挂牌的方式授予：一是探矿权人依法申请其勘查区块范围内的采矿权；二是……

“探矿权人可以对符合国家边探边采规定要求的复杂类型矿床进行开采；但是，应当向原颁发勘查许可证的机关、矿产储量审批机构和勘查项目主管部门提交论证材料，经审核同意后，按照国务院关于采矿登记管理法规的规定，办理采矿登记。”在探矿权有效期和保留期内，探矿权人有优先取得勘查作业区内矿产资源采矿权的权利，未经探矿权人的同意，登记管理机关不得在该勘查作业区内受理人的矿业权申请。探矿权人在其勘查作业区内申请采矿权的，矿业权可不评估，登记管理机关不收取价款。

探矿权人依法申请其勘察区块范围内的采矿权时，应按照采矿登记管理法规的规定，办理采矿登记，但在探矿权有效期和保留期内享有优先权，以批准申请的方式取得采矿权。

已有探矿权，要想申请到采矿权步骤：

一、做地质报告，经过普查，详查或勘探取得相关成果并到省国土厅备案，然后申请划定矿区范围，计算采矿权价款、接着到能源局去办理法入准入。

二、接下来就是做可行性研究院报告、开发利用方案、初步设计、水资源、水土保持、环评等去发改委获得核准。然后再准备矿山环境、土地复垦等相关批复到省国土厅交资料。

各个省的情况不一样，你可到相关部门咨询。

提供探矿权，采矿权，探转采等矿权法律服务。相关代办服务。百度一下（采矿许可证 探矿许可证律师服务）

办理时间快则两个月，满则半年以上。

操作过程

先根据本地所有为开发的矿产资源，制定开发思路，像上级政府申请探矿权或者通过招拍挂形势取得探矿权。

探矿权取得后，通过边探边采形势，建立矿产管理团队，架设矿产销售渠道，熟悉行业内涵、准备探矿权转采矿权基础资料等。

探矿权开采事宜理顺，探转采资料齐全，时机成熟时，通过“探矿权人依法申请其勘查区块范围内的采矿权不得以招标拍卖挂牌的方式授予”限制，申报采矿权其他取得渠道。

理想的方式是，城投通过补缴价款方式取得探转采权利，补缴资金通过财政上缴（到中央？），再通过转移支付或其他形式发放到地方政府，用以偿还所欠债务。

但这种模式下，上级政府或中央更担心全国如此铺开会扰乱市场，造成全国矿产资源过度开采，矿产价格暴跌，寅吃卯粮，未来国内矿产需求受国外恶意操纵等风险。

因此因建立先行建立矿产开采限制机制，市场反馈机制、通过实时调节机制限制开采节奏，，保障市场稳定，并可调节市场平衡。

说到底还是中央不给钱，就要给政策，否则地方城投背负着山一样的债务谈转型那都是梦话。不要拿市场上成功的商人几百万赚几十亿的案例说事，城投公司的性质决定了其风险偏好，0风险才是城投的最爱，几无风险就已经是城投公司能承受的最高风险级别了，那些小米钓蓝鲸的事，注定了超高的风险，形同与天使投资，没有城投公司能承担这样的风险级别。