2020-07-02

北京购房：望京PK西二旗，应该怎么选？

早上有朋友问望京和CBD，再补充一些内容。

在北京这座城市里，这两个地方很相似，至少在被人们提及的次数里，望京和国贸显然是最多的两个。

望京成立也比较早，最大的优势是产住一体，过去的韩国城就发展有成熟的商业，加上现在互联网产业，金融产业在望京东的大举进入，已经是名副其实的第二CBD，比如你可以去CupOne坐一天，听听这里的人们都在聊什么，感受下这里人们工作的氛围。

望京的缺点主要在于发展空间逐渐显得缺乏，京密路，四环，五环，京承把望京圈的十分严密，加上西边大量的公园绿地限制，目前只能从来广营一带寻找新的突破口；另一点是交通问题，进出不太方便，只有两条地铁加一站望京西，缺少从东三环直接引渡人流的交通要道，未来12号线在高家园芳园里的站点可以有一定的改善帮助。

CBD最大的缺点是次新住宅太少，附近空地太多，成片的老破小板块，加上建国路的低效，缺少二三级毛细血管，运河的阻隔，长久造成了CBD分崩离析的状态。

好在随着中国尊等地块逐渐开建，CBD很快会恢复它应有的荣光；长期以来大量高端商业的积淀，密度最高的5A写字楼，北接朝阳公园，三里屯，南接双井，东面是连绵的住宅和商业延伸带，CBD是目前最安全最有潜力的板块之一。

水原老师，以前您说西二旗不如望京，互联网是流动性行业，现在看确实非常正确，但是望京会不会也被抛弃掉，现在买望京是接盘吗？

回答：1.西二旗本身很贵，望京价格仍然不高。

在望京的地段价值远远大于西二旗的情况下，西二旗8-10万，望京5-9万，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。

2.望京不是单一产业区，西二旗只有互联网。

没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。

所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。

3.望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，西二旗已满。

两者未来的预期空间不是一个量级。

4.需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8/9万以上的溢价或者CEO盘即可。

5.阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而不一定是望京。

说说望京的几个缺点：

望京凯悦快要完工开业了，算是望京的第二家高端酒店。

望京的地块其实不差，混合比较合理。

主要的几个缺点：

1.办公楼占据所有中心位置

2.商住太多

3.高端酒店太少

4.公园太多

5.隔离带太多，部分路段车少路宽

6.进出不便，尤其望京西，望京桥，大山子这几个路口