房地产风险向金融领域转移的可能途径和防范措施是什么？

目前很多民营房企，不是在暴雷，就是走在暴雷的路上。一些上市的民营房企，也在排着队等待强制退市。

比如根据Wind数据显示，截至5月26日收盘，A股有约8家房企的股价连续低于1元/股。该8家房企分别为美好置业、泰禾集团、粤泰股份、嘉凯城、阳光城、宋都股份、泛海控股、海航投资。

根据深交所的相关规定，股票连续20个交易日收盘价均低于1元，则会被交易所强制退市，且没有退市整理期，直接终止上市。

上述8家房企或触发深交所“面值退市”的强制退市规则而被迫退市。

因此，很多地产大V们纷纷呼吁“史诗级救市政策”，其中比较引人注目的为吴晓波的“5大建议”：尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示；降低改善型住房的房贷利率；降低存量房贷利率；全面取消限价政策；认真落实“三支箭”和保交楼政策。

笔者个人认为，房地产行业向新发展模式转型，有一定的阵痛期，这是可理解的，但是需尽量平稳过渡，特别是要避免房地产风险向金融风险转移。

那么房地产风险向金融风险转移的可能途径有哪些呢？笔者个人认为可能有以下几个：

1、在2022-2023年的诸多救市中，降低首套首付比例至两成，已经来到了房地产风险向金融风险转移的临界点。但是在房企销售过程中，“首付分期”、“零首付”，甚至“负首付”仍旧层出不穷，可能会将房地产风险一步一步推向金融风险边缘。

据环球网2023年5月27日消息报道，广东深圳某房产中介接受媒体采访时表示：“房子评估价570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。

也就是说，购买一套房子，你不仅不需要支付一分钱，相反还可以从银行贷到50万元做装修款！

这种违反买卖逻辑的奇葩事情，是不是颠覆了你的认知？

那么，这种事情是怎么做到的呢？笔者通过了解，才发现是通过“高评高贷”来实现。比如，一套房子，房东挂牌600万出售。但是在交易的过程中，房产中介通过评估机构做高评估，将该房产评估到1000万。按照首付30%，按揭70%来算的话，这套房产可按揭贷款700万（即1000万*70%）。因此，购买一套房子，不仅不需要支付首付款，还可以多拿100万装修款！

在前面文章中，我多次提到过，降低购房首付比例，甚至“负首付”，本质就是降低购房的资信要求。这些资信低的购房人，其能够承受的风险也低。因此，当房价下降时，这些购房者可能会因为房子贬值以致资不抵债时而最先停贷。

降低购房首付比例，甚至“负首付”的另一个负面影响，可能就是加重购房者的还款压力。在总价一定的情况下，首付越低，按揭贷款就越多，每月需要偿还的月供压力就更大。这样当购房者收入下降或者锐减，低首付购房者可能会被迫断贷，从而形成大量不良资产，导致房地产风险向金融风险转移。

2、开发贷金融机构的一些不合规操作，以及房企盘活监管账户资金和开发贷资金的管理要求，可能导致房地产风险向金融风险转移剧增。

在房地产开发项目中，金融机构的开发贷资金的成本是最低的，成本大概在年化6%左右。因此，很多房企往往倾向于用开发贷资金用于偿还前端融资资金（成本年化9%左右），甚至用于偿还股东借款（成本年化15%左右）。

因此，等到开盘后，项目上基本上就只剩下开发贷融资。这部分融资因融资成本低、还款周期长（一般为2年-3年），房企基本上是通过销售回款慢慢偿还。因此，一旦市场下滑，销售回款慢，或者银行停贷、断贷甚至压贷导致房企不能“借新还旧”，形成流动性危机，这些开发贷资金也就首当其冲面临违约风险！

如果房地产所有的融资按节点支付，以及销售回款都能够进入监管账户，并能够进行专款专用于房地产项目开发建设，那么金融机构的开发贷偿还没有任何问题。但在实际操作过程中，金融机构融资支付和销售回款却经常发生偏离：

首先，金融机构的开发贷资金并不是按照工程节点支付到专款专用账户，再支付到施工单位账户，而是为了最大的获取利息收入，一次性打到项目公司专款专用账户，并且支付条件审核把关也不严格，导致很多开发贷资金被房企通过做高工程款套取出来；

其次，金融机构的开发贷资金一次性打到项目专款专用账户上，如果没有及时使用，对于房企来说就会造成资金闲置。因此，房企内部也有盘活开发贷资金的指标要求，在这种指标的要求之下，房企都会千万百计进行所谓的盘活监管账户资金和开发贷资金。

最后，很多销售回款资金并未进入预售资金监管账户。

因此，在上述各种因素综合作用之下，导致金融机构风险剧增。

3、房企为了保交楼，需要支付供应商的货款和施工单位的工程款。在当前流动性危机之下，房企往往倾向于将已建成的房产（含住宅、商铺和车位），通过以物抵债的方式工抵给供应商和施工单位。有的房企甚至进行跨项目工抵，从而大大减少了金融机构的贷款抵押率，加大了房地产风险向金融风险转移的可能。

如果金融机构的资金被房企盘活挪用了，但是还有大量抵押物在，且抵押率充足的话，金融机构风险还是可控的。

但是现在这种金融机构抵押物是否充足的风险也逐渐露出了水面。

大家知道，保交楼可以说成为了2023年很多房企的核心任务。

而保交楼，就是要持续投入开发建设资金，确保项目竣工备案并交付。这对于本来就遇到流动性危机的房企来说，持续投入开发建设资金，真可谓是“有心无力”！

有人说，可以申请纾困资金呀！但是你要注意，一个项目申请纾困资金，有几个前提条件，一是这个项目得有资产抵押，而且资产抵押价值要超过纾困资金的一倍，二是要经过开发贷金融机构同意。

即使纾困资金顺利进入项目了，但是供应商和施工单位现在需要先支付预付款，而纾困资金是要求先干活才付款，这是不是又形成新的困局？

为了解决这个困局，房企不得不将本项目的资金进行工抵。除此之外，在纾困资金进来之前，房企也倾向于通过项目工抵的形式，去偿还供应商和施工单位的到期债务。

可以说，大部分暴雷房企都是通过项目工抵的方式，去偿还供应商和施工单位的到期债务，以获得他们继续供应材料和施工的支持。否则，暴雷房企想让供应商和施工单位动起来，几乎比登天还难！

而项目工抵，或跨项目工抵，无疑对金融机构贷款的抵押充足率，是有极大损害的！并有可能导致房地产风险向金融机构风险转移！

因此，笔者个人认为，为了防止房地产风险向金融机构风险转移，需要切实严格把关付款条件，以及在首付款的付款比例上，和项目工抵上严格把关，确保金融机构付款满足付款条件，并确保购房人资质优良，以及金融机构的贷款抵押率充足。

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