长租公寓的蛋糕，谁能吞的下？
又到毕业季，租房你准备好了吗？
也许你会说，是的，我在58同城上已经看了一个房源，还不错，虽然有中介费，好在这是个单间，9个平方呢！
如果答复是这样的，亲爱的，我想说停一停，现在的租房套路已经不是5年前了。
因为现在是长租公寓最好的时代，也是长租公寓最坏的时代，不管如何，这个时代，由租客主宰！
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当大多数人还没有搞懂租赁并举的政策时，很多开发商已经响应国家号召，投入到了长租公寓市场中，当然，更多的是早在政策出台之前，众多租赁托管机构，诸如由他公寓、YOU+公寓、青岛一站快租便开始抢占市场蛋糕。
只是蛋糕虽然很大，却难以消化，在青岛运作的龙湖冠寓、万科泊寓以及世联红璞等公寓项目，目前无一盈利。
大开发商的算盘打的精明，通过长租市场抢到18-35岁客户资料，将这笔社会生产主力军紧紧握在手上，通过何种方式变现，是迟早的事情。毕竟开发商的腰包足，先把交椅坐稳了再说，长租市场的潜力，大家都看得明白。
只是那些创业型公司、酒店、互联网+等企业却是咬紧牙关，长租公寓刚刚崛起，稍有闪失便会被洗牌出局。
从网上随便一搜，深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，早早在风口2017年便退出市场。
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究其原因，不是因为市场容量不足，问题出在了不挣钱，这是一个微利行业。
所谓微利行业普遍指的是一个行业的平均利润率在5%左右，或者还不到5%，房地产知名人士任大炮在2017年曾说过房地产开发商的普宅平均利润率在10%。
在2012年的《中国企业500强利润排名》中，房地产上榜的有以下几位：利润率均超过20%，但那时的房价和6年后的今天相比，还是很亲民的。
我们知道，当一个行业进入成熟期后，就会慢慢滑入微利时代，而就当前国情而言，大刀阔斧的创新、开辟红海的时代已经渐渐远去，从高利润时代滑向微利时代是大势所趋。
所以长租公寓，也只能从降低成本、保证质量、创造特色这三大法宝中去赢得市场。
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长租公寓市场分为集中型和分散型，集中型就是整栋拿房，进而整改包装推向市场，青岛万科泊寓便是如此，将新都心的某酒店租下，并将247套房间进行再包装推向市场，话说我当时看到这个泊寓的广告时，还以为是个新楼盘推售呢。
分散型就是灵活拿房，然后再按照集团标准进行整改租赁出去，这个简单的理解就是途家平台+统一装修=推向市场。
无论哪一种形式，这里面挣取的都是差价，而且是从租客嘴巴里面掏食物，一个不好不仅失去一个租客，还会影响大片口碑，这就是长租公寓中最难的难题：运营。既要保证房源质量，还要形成自己特色。
在特色这方面，长租公寓和租赁工位（代表：科技寺）这一市场不谋而合，早在2014年，小米雷总便投资了YOU+公寓，以情怀落地的YOU+，形成了YOU+ Dream的梦想模式。
这让我想到一个美剧《生活大爆炸》，在这里，交友，交心，甚至交付未来。
同时还形成了“YOU+136”考核制度，具体为1个月内必须至少认识公寓内10位朋友，3个月内必须参加至少1次社群活动、6个月内没有其他房客的重大投诉。最终让公寓成为租客的社交场，以社群营销模式，让租客真正将其当做难以割舍的家。
但目前市场上的长租公寓真正形成自我特色的还是少数，成功案例有自如公寓，但更多的是包租婆的业务延伸：前期装修整改，后续提供服务，一条链条勾连了两三个环节，没有形成完整的产业链，还需要多元延展，例如像熊猫公寓与京东达成合作协议，达成线上线下的跨界融合，实现京东倡导的“无界零售”模式。
在这里我们可以得到启发，创新可能会很难，但多元融合却需要我们大胆设想。
比如长租公寓是否可以和生活周边业务进行融合，诸如招聘、外卖、共享租车、菜鸟驿站、宠物关照、服装定制等一系列周边。
如同开发商开发自己的物业服务一样，形成一张无微不至的生活网络，让租客于此，完成生活空间、工作空间和休闲空间的无缝对接。
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从碧桂园服务上市说房企服务
。这样一来，租客不仅不用操心柴米油盐酱醋茶，也不用操心找工作对象孩子入托难等一系列问题。相信这样的长租公寓服务，势必会得到租客的交口称赞！
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除了自身打铁硬以外，还需要大环境的整体教育和再次催发，我随身调查了身边的几个90后，有进入社会两三年的职场菜鸟，也有今年刚毕业的职场新兵，正如开篇所讲他们找房源的模式依旧停留在散户-中介-租客的传统模式上。
尤其有意思的是，青岛作为人口流入城市，和郑州一样人口逼近900万，可长租公寓却相差7万间，如果是和北上广比较，可以说心智尚未开化，可是落后于中原大省，作为沿海城市青岛也是慌了一比。
自去年开始，青岛政府便在政策上大力推进租赁市场发展，从加大租赁土地供应、搭建公共租房租赁市场信息化服务监管平台、开发公共租赁住宅项目到强化租赁市场政策监控等全方面推进市场升级。
换言之，相比较于消费能力，消费意识才是最为需要教化的。
我也曾经咨询问过这几位90后小友，知不知道长租公寓，他们表示NO，一概不知，酒香也怕巷子深，在长租公寓的推广上，针对目标客户群体，还需要进行大力的推广，诸如向生活类讯息平台渗透、做好口碑形成老带新，或者是在毕业季校园内、豆瓣同城等线下活动进行引流。
长租公寓，也许就是开发商占领市场的一把利器，我们拭目以待。
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