作者 | 邓永泉

来源 |  裁判判

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商事仲裁当事人自查问题清单——房屋租赁

（二）

危楼出租加固过程中倒塌

1. 争议背景

1.1 出租人将其部分房屋（“案涉房屋”）出租给承租人用于经营酒店。租赁合同约定：

(1) 案涉房屋所在建筑物（“案涉建筑物”）经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。

(2) 承租人承诺，将严格按照加固设计单位和有关机关出具的加固改造方案，对案涉房屋进行加固，确保案涉房屋达到商业房产使用标准，承租人承担全部费用。

(3) 加固工程方案的报批、建设、验收均由承租人负责，出租人根据需要提供协助。承租人如未经加固合格即擅自使用案涉房屋，应承担全部责任。

(4) 租赁合同签订之日，承租人应向出租人支付履约保证金。

1.2 出租人按照租赁合同约定交付了案涉房屋。

1.3 承租人按照租赁合同约定支付了履约保证金。

1.4 承租人将加固工程发包给某施工企业，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。

1.5 出租人此前已经将案涉房屋所在案涉建筑物的其他部分房屋出租给了某商业银行，案涉建筑物倒塌时，二者的租赁合同正在履行中，因案涉建筑物倒塌而被迫终止。出租人与该商业银行达成赔偿协议，出租人一次性赔偿该商业银行因案涉建筑物倒塌的损失。此外，出租人因案涉建筑物倒塌赔偿附近居民和单位的人身和财产损失，并因此支付排除危险、排险期间的过渡安置费用。

2. 诉求

2.1 出租人

2.1.1 是否可以解除租赁合同？

2.1.1.1 解除方式

2.1.1.1.1 案前解除？

2.1.1.1.2 案前解除+请求裁决确认已经解除？

2.1.1.1.3 请求裁决解除？

2.1.1.2 解除时间？

2.1.1.3 解除事由

2.1.1.3.1 约定解除？

2.1.1.3.2 法定解除？

2.1.1.4 合同责任

2.1.1.4.1 缔约过失责任？

2.1.1.4.2 违约责任？

2.1.1.5 解除是否有溯及力？

2.1.2 是否可以请求裁决承租人将房屋恢复原状并返还？

2.1.3 是否可以请求裁决承租人赔偿损失？

2.1.3.1 出租人与承租人的租金损失？

2.1.3.2 出租人与商业银行的租金损失？

2.1.3.3 出租人因案涉建筑物毁损受到的损失？案涉建筑物是否可以按照市场交易价值折价定损？

2.1.3.4 出租人支付排除危险、补偿他人费用而发生的损失？

2.1.4 是否可以请求裁决承租人支付违约金？

2.1.4.1 是否存在违约金条款？

2.1.4.2 租赁合同无效情况下违约金条款是否适用？

2.1.4.3 租赁合同解除情况下违约金条款是否适用？

2.1.4.4 违约金对象？是否与其他请求重合？

2.1.4.5 违约金的计算方式

2.1.4.5.1 基数？

2.1.4.5.2 比例？

2.1.4.5.3 起始日期、截止日期、计算过程及暂计金额？

2.2 承租人

2.2.1 是否可以请求裁决确认租赁合同无效？

2.2.1.1 租赁合同是否属于附条件租赁合同？

2.2.1.1.1 租赁合同是否包含加固案涉建筑物与租赁案涉房屋两部分内容？

2.2.1.1.2 上述两部分内容的前者是否为后者的前提条件？

2.2.1.2 违反《商品房屋租赁管理办法》是否可以导致租赁合同无效？

2.2.1.3 若租赁合同无效，双方过错如何确定？各自损失如何确定？

2.2.2 是否可以解除租赁合同？

2.2.2.1 解除方式

2.2.2.1.1 案前解除？

2.2.2.1.2 案前解除+请求裁决确认已经解除？

2.2.2.1.3 请求裁决解除？

2.2.2.2 解除类型

2.2.2.2.1 约定解除？

2.2.2.2.2 法定解除？

2.2.2.3 解除事由

2.2.2.3.1 缔约过失责任？

2.2.2.3.2 违约责任？

2.2.3 如何协调租赁合同无效与解除两个请求？

2.2.4 是否可以请求裁决出租人赔偿损失？

2.2.4.1 加固工程费用损失？

2.2.4.2 经营利润损失？

2.2.5 是否可以请求裁决出租人返还履约保证金？

2.2.6 是否可以请求裁决出租人支付违约金？

2.2.6.1 是否存在违约金条款？

2.2.6.2 租赁合同无效情况下违约金条款是否适用？

2.2.6.3 租赁合同解除情况下违约金条款是否适用？

2.2.6.4 违约金对象？是否与其他请求重合？

2.2.6.5 违约金的计算方式

2.2.6.5.1 基数？

2.2.6.5.2 比例？

2.2.6.5.3 起始日期、截止日期、计算过程及暂计金额？

3. 要件事实

3.1 出租人自己在出租前是否进行过加固？

3.2 双方在签订租赁合同之前，出租人对案涉建筑物属于危楼的具体披露情况？

3.3 承租人在签订租赁合同时是否知晓案涉建筑物曾被鉴定为危楼？知晓的程度？

3.4 加固案涉建筑物与租赁案涉房屋之间的关系？出租人开始收取租金的日期与加固工程完工日期之间的关系？

3.5 案涉建筑物倒塌的原因？

3.6 承租人及施工企业的加固工程设计、施工情况是否合法合规合理？与案涉建筑物倒塌是否存在因果关系？

3.7 承租人是否将加固方案提供给出租人确认？

3.8 案涉房屋的经营用途？是否涉及公共安全？

3.9 履约保证金的范围？是否涵盖加固案涉建筑物的责任？

3.10 将案涉建筑物鉴定为危楼的《房屋安全鉴定意见》中对案涉建筑物的处置意见？是可以加固继续使用？还是拆除全部结构？

4. 仲裁庭的价值判断

4.1 案涉房屋用于经营酒店，是否危及公共安全？租赁合同是否因此无效？

4.2 若租赁合同因危及公共安全而被认定无效，出租人与承租人谁的过错更大？谁更有责任避免达成如此交易而危及公共安全？