房地产——运营视角看工程
说到工程，多数首先想到的是工地，各项工程分部分项，工程技术，工程质量，安全文明，资料档案，看图纸，施工进度，和施工单位、材料供应商、监理单位各种打交道。
这也是我刚开始工作的印象，现在我有了经营视角下看工程进度的一些体会。
1.工程的三宝选址与经营密切相关。除了要考虑工地情况，还要结合营销需求、竞品情况、看房动线、首开时间等综合考虑，实体样板房选址也是如此，施工进度要匹配营销开盘节奏，不能太晚，晚了就起不到展示效果，更要考虑成本。
比如，某项目三宝做在地块内，临时建筑，耗资几千万，结果只用了不到2年，后来因为要开建（同批交付）不得不拆掉搬迁。现在想来，真是可惜，决策失误，带来多少成本浪费。
再比如，某项目实体样板房，原定计划一改再改，一再延迟，市场好转，该业态户型都快售罄了，还没造好，还好及时决策取消。
2.工地的主入口、首开范围、人防地库位置、地下室基础形式、总包生活区设置等等，都要从经营视角去考虑。主要目的就是用最短的时间花最少的钱完成首批供货，首开回款。既然要快，那首开区自然是地下室基础和结构形式越简单越好，没有人防区最好。
比如，某项目原地下室结构形式为鱼骨形，开挖就比较困难，后来进行调整，并将人防设置在后续批次，可加快施工进度。
总包生活区设置，让我想起某项目，设置在项目二期，后来项目要开干了，沟通总包搬迁生活区耗时耗力，还提出补偿，千万要三思，考虑长远。
3.工程首次取证要与融资节奏匹配。到底什么时候首开，不是仅仅靠工程加快施工，还要时时关注融资进展，否则即使工程形象进度达到预售条件了也白搭。另外，还要关注营销蓄客情况，不然拿证了也开不了盘。
比如，某项目原定5个月首开，工程一直加班加点往前冲，但是项目要做两道融资，前融加开发贷，前融必须6个月还款才能转开发贷，所以工程虽然到进度了，但是还需要等融资办好，毕竟相比较首开的去化及回款不确定性，开发贷更有利于经营。
4.供货进度要与销售节奏及库存相匹配。快销项目，肯定是加快供货，滞销项目需要合理评估投入产出比放缓供货，否则卖出去的回款还不够付工程款，甚至需要考虑分期竣备分期交付，暂停施工，等待时机。
比如，某商办项目，产品同质化，户型面积不合理，根本无法去化，最后只好申请暂停施工，尽量减少支出止损。这时，要做好停哪些工程，哪些慢慢接着干，干到什么部位，分批结算等等。
5.除了供货，还有结构封顶，现在很多按揭回款都需要封顶才能办理按揭回款，有些商业则要竣备。
比如，定期对项目每个楼号的封顶进度进行梳理，并盘点因未封顶或竣备导致的按揭未回款金额。通过盘点，让工程进度有方向，让有限的资金资源花在刀刃上。
6.最后就是交付了。交付除了工程完工，完美交付，客户满意度，还要考虑结转利润，尤其是上市公司，要做好竣备交付时间规划，合理铺排，该提前的尽力往前赶，可以适当放后的也要做好规划。
这一切，工程不再是简单的工程技术及质量安全，更多的是一笔经济账，在经营的指导下有的放矢。
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。
