加拿大房东的十大流派之四：Freehold House派L#14
加拿大房东的十大流派之四：Freehold House派L#140（上）
原创： 威廉三
eehold派属于《加拿大房东的十大门派》中的少林派。少林派武术博大精深，秘藏拳械与功法甚多，号称少林七十二绝技。“天下武功出少林”，少林派是武林中当之无愧的泰山北斗。
Freehold派的细分支派和实操技巧，与少林派武功一样，堪称博大精深、源远流长。主要的几个细分支派包括Freehold楼花流、整租流、分租流等。操作技巧上更加繁杂，从选筹、贷款、改造、租客、维护、税务、保险等等，真像少林寺的藏经阁一样。相信我，你知道的越多，你不知道的也越多。
但大道至简、万法归宗，三哥只用一条主线来串起Freehold派这串最耀眼的珍珠项链。这条主线包含了选筹、改造、持有和卖出四个关键环节。由于篇幅较长，为方便阅读，分为上中下三篇推文，上篇只讲选筹。
（一）选筹
巴菲特讲过，他一生中最大的幸运是中了“卵巢彩票”，出生在了二战后的美国，才让他积累起惊人的财富。其实，很多华人房东们也是“卵巢彩票”的中奖者，出生在中国一线城市，享受了房产16年翻16倍的增值盛宴，同一时期多伦多3-4倍的涨幅确实有点相形见绌。但历史不代表未来，移民是一次迁徙，毫不夸张的说，迁徙力是在“卵巢彩票”以外，你的第二次人生转折。
很多华人从中国移民到加拿大，完成了第二次人生转折。但对加拿大房东们来说，你的第三次人生选择，就是房屋选筹。选筹之重要，怎么强调都不过分，因为选筹直接决定了后续的改造、持有和卖出环节的路径。选筹就如同你登上了火车，后面的路线和终点，已经基本框定。
在选筹中，首先要选的是城市，第二是社区，第三是房型，第四是户型。这四个因素在房子价格构成中，不是等量齐观的，三哥可以给大概划个比例：
大多地区Freehold房价里面50%是城市决定的，30%是由社区决定的，20%是由户型决定的，10%是由户型决定的。
——威廉三
城市决定了人口规模、工作机会、商业配套、交通便利、公共服务等社会资源，占50%权重；社区决定了族裔构成、家庭收入、学校教育、年龄婚姻、语言职业等族群资源，占30%权重；房型决定的是地基类型（独立屋、半独立屋、镇屋、Link屋等）和建筑类型（平房、侧复式、后复式等、2层、3层、1.5层等），占20%权重；户型决定的是室内结构Layout（客厅、家庭厅、餐厅、厨房、卧室、地下室、卫生间等），占10%权重。
1、城市
就像微博大V“财上海”提出的“京沪永远涨”一样，只有大城市，才有房地产。池塘里养不了鲸鱼，加拿大也是这样，只有多伦多和温哥华这样的城市，才能容得下房东的十大门派，才有这样丰富的房产物种和生态。以大多伦多地区为例，要想成为成功的Freehold派房东，选城市这步一定不能踏错，否则一步错，步步错。俗话说：男怕入错行，女怕嫁错郎，选错城市的就是房东入错行和嫁错郎了。
华人房东的自住房喜欢买在约克区，万锦、列治文山、旺市、奥若拉等市镇，很多人图方便也把投资房买在了这里，自住房没问题，但投资房却不是最好的选择。5年或者10年过去了，大家有没有录入Excel表，拉一拉内部收益率（IRR）怎么样呢？没有比较就没有伤害，可能你也赚钱了，但跟房东老鸟高手相比，收益率要差一大截。
华人涉足投资的城市中，宾顿（Milton）、伯灵顿（Burlington）、荷顿山（Halton Hill）、苗顿（Milton）、密西沙加（Mississauga）、奥克维尔（Oakville）、皮克灵（Pickering）、奥沙瓦（Oshawa）、亚积士（Ajax）、惠特比（Whitby）、东桂林（East Gwillimbury）、佐治拿（Georgina）、彼得堡（Peterborough）、滑铁卢（Waterloo）等。这里面不说全是大坑，至少也遍地是雷，只有个别市镇可以选，或者仅限于个别市镇的个别社区，甚至个别房型和户型。具体的城市选择建议和分析，请添加三哥微信（sullivan999），或申请加入他的房产投资微信群参与讨论。
2、社区
有人说，买房就是买一个国家或城市发展的股票。三哥认为，选社区就是选定一起买股票的合伙人。比如，你选择买下渔人村社区的房子，就是和社区邻居一起合伙，出资购买了万锦市未来发展的股票。合伙人重不重要？当然非常重要。你的房子不是一个孤立的农场住宅，它是环绕在邻居的房子中间，邻居类似房源的销售价格，最终决定了你的房子售价。“社区是我家，建设靠大家”，这句话不是口号，而是结结实实地决定了你家房子的投资收益。废话不说，直接上图，以多伦多为例，不同的社区在过去10年，过去20年，房价年增长率是差别很大的。多伦多西区W03和W07，中区C12和C14，东区E09和E03，都经历了过山车一样的大反转，社区由无人问津变为炙手可热。相反，C09和W08等社区则由网红变为路人，英雄迟暮。
社区是有生命周期的，Freehold房屋社区的生命历程，如同四季轮回一样，有其春、夏、秋、冬四个生命阶段。在三哥看来：一个2km×2Km的标准社区，开发周期一般在10年左右，因此房龄在10年以内的社区，这是社区生命的春天。房龄在10-20年的社区，处于她的夏天。房龄在20-60的社区，处于她的秋天。房龄在60年以上的，处于社区的冬季。总体来说，就像加拿大的气候一样，社区生命的春夏短暂，秋冬漫长。但冬天已经来了，春天还会远吗？Freehold房屋凭借着脚下的土地，终将等来推倒重建之日，整个Freehold房屋社区，也会随之浴火重生。
大家还记得三哥在《加拿大房东的十大流派之三：公寓condo派》中提到过Condo的管理费和折旧是两颗定时炸弹。Condo的生命周期就不像是Freehold社区的四季轮回了，却更像人的生命周期——童年、青年、壮年、老年，这是一条单程的不归路。
3、房型
当城市和社区选定以后，才是房型的选择。加拿大Freehold房型，按地基类型划分为独立屋、半独立屋、镇屋、Link屋等，按照建筑类型划分为平房、侧复式、后复式、2层、3层、1.5层等。
目前，市场上比较流行的房产投资收益率计算方法有三种：租金回报率、投资回报率（ROI）、内部收益率（IRR）。我们首选内部收益率，至于我们为什么选择IRR，以后解释。
按照地基类型分类，很多人对收益率的第一感觉是：独立屋优于半独立屋，半独立屋优于镇屋，即：独立屋＞半独立屋＞镇屋。房产投资要真是那么简单，买房的人就都发财了。投资是一门艺术，而不是一门数学。
首先，收益率要区分租金收益和增值收益；其次，在城市和社区选定后，房型可选余地已经不多。三哥给举两个栗子吧。比如在多伦多C01的小意大利和小葡萄牙社区，是一个Freehold派元老重仓龙兴之地。在选定城市（多伦多）和社区（小意大利）以后，房型几乎没得选，因为这里几乎都是半独立屋和镇屋。但租金收益会惊掉你的下巴，万锦一套独立屋租每月2500刀，这里的镇屋改造后可以租到6000-8000刀。
再举个栗子是关于建筑类型的选择（平房、侧复式、后复式、2层）。如果你选择的社区是一个60年房龄的老社区，比如Willowdale、Newtonbrook这样已经大批翻建重生的社区，首选是平房，其次是侧复式和后复式（尽管面积更大，一般多一个家庭厅或者卧室），再次选择2层。为什么呢？因为这种房屋只剩余土地价值，在房屋价值上花的钱越少越好，而且平房更容易分门出入，楼梯结构优于其他房型，可以分租提高收益。
4、户型
选筹是一整套打法，环环相扣、步步为营。当房型选定后，户型的选择空间也不是很大了，户型就是我们熟悉的平面布置图Layout。我们关注的重点：一是楼梯的位置和类型，因为楼梯一般是不能改造的；二是分门的位置和改造可能，因为分门决定了能否分租增加租金；三是厨房的位置和改造潜力，因为厨房改造复杂多变、投入重金；四是卫生间状况和改造可能，因为很多老房子卫生间少、状况差；五是地下室状态和改造空间，因为好用的地下室既可自用，亦可出租。
当然，该房屋在社区和街道的位置，是否路冲、是否主路、Lot是否平整方正、前庭后院、屋顶车库、暖炉空调等等，这些大家都常常讨论的选筹细节，三哥就不赘述了。
5、价格
选筹是房屋的选择，选筹也是价格的选择。光选好了城市、社区、房型、户型，没有选好价格，也不是一次成功的选筹。有人说，选价格很简单，就是找到七折/八折的笋盘。
错了，错了，全错了！
这就是为什么要在选筹里特别加上这一节。让我们再回顾一下选筹的历程。你选了好的城市，再选了好的社区、又选了好的房型、又选了好的户型，最后再选一个好的价格。完美的单子！
可是，现实会啪啪打你的脸，看看三哥刚写的《蒲公英与完美主义》。这世界上有几次完美无缺的选筹呢？完美主义是重病，得治！好城市、好社区、好房型、好户型，一定绝难找到笋盘，你要付出Full Price，更多情况下是大大的溢价，才能买下来。
所以，选筹的核心和底层定理是：放弃。
昨天利物浦和热刺的欧冠决赛，“小目标”的发明人王健林来到了西班牙马德里。王首富放弃了什么，才积累起几千个“小目标”的，让我们看看他的一日作息表吧。
“没有人能随随便便成功”，成功的本质是长时间为了一件事专注的能力，并因此所放弃的娱乐生活、所放弃的无效社交、所放弃的无意义消费生活，以及在此过程中所忍受的误解和孤独，没有放弃、自控和坚持，就没有成功。首先要学会放弃，放弃才是真正的力量。
那么，选筹五因素中：城市、社区、房型、户型、价格，你要我放弃哪一个？结论很简单，按照三哥给你排的顺序：城市＞社区＞房型＞户型＞价格，最先放弃的是价格！
因为真正的房产投资是一种长期投资，拉长到10年，你的溢价皆可摊销，10年前多出的10万，10年后甚至可以忽略不计。当完美不可实现时，先放弃价格、再放弃户型、再放弃房型。因为，价格可以摊薄，户型可以改造，房子可以推倒，社区可以重生，城市难以再造。
选筹是一门艺术，一种哲学。当大家都想得到时，你懂得放弃，不舍不得，万事皆有代价。
1、油画作品来自Karl Larsson，若有版权，请联系作者删除。微信号：sullivan999
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（威廉三，2019年6月2日午后）
