地产工作

房地产——项目经营测算(含自持)

2022-01-07  本文已影响0人  爱灵与蝴蝶妈妈成长记

某项目建筑规模大,性质复杂,土地性质为商办,既有可售业态又有自持业态,自持业态很复杂,有医院、公寓等,如何简单进行测算项目收支利润情况呢?

一、收入测算

1、可售业态:

(1)商办性质,参考市场同类住宅产品7折计算。

(2)每个业态分别按面积及单价估算货值。

2、自持业态:

(1)公寓:按以租代售,价格参考可售的同类产品基础上再打7折,再按一定去化率计算货值。

(2)其他自持业态:参考成本核算法,按建安成本计算货值,面积乘以单方成本计算。

3、合计收入=可售货值+自持收入

二、成本测算

1、土地成本:土地款+契税(3%)

2、直接开发成本

(1)前期工程费:按单方*面积估算

(2)建安工程费:按单方*面积估算

(3)基础设施建设费:按单方*面积估算

(4)公共配套设施费:按单方*面积估算

(5)开发间接费:按单方*面积估算

3、期间费用:管理费、营销费,按费率估算

4、财务费用:

(1)融资利息:按融资金额、利率、周期,计算融资利息。

(2)股东利息:暂不考虑,静态测算。

5、税金

(1)增值税:按预交,不含税货值3%;

(2)土增税:按预交,或按清算,或按费率经验值。

(3)地方税费及附加等:按预交。

(4)所得税:按毛利润的25%。

三、净利润=收入-总成本

四、自持部分运营收入

1、比如医院,按床位个数及单个床位的收费标准(床位费、护理费等),政府补贴及相关补助,扣除经营成本,计算一年大概的经营利润。

2、公寓日常经营收入:收入可参考市场的服务费,支出包括工资性支出、日常运行成本等,计算一年大概的经营利润。

3、故,自持部分,可以按两方面考虑,一是让渡使用产权这部分资产收入,二是,提供服务这方面的经营收入,以此盘活自持部分的现金流。

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