长租三年后卖给房客可免CGT？

大家好！上个星期三我们给房东们提示的是一个从天而降的坏消息。就是保守党突然在它的年度党员大会上宣布要对海外投资人增收1-3%的额外印花税。我的观点是这个政策还是非常有可能被付诸实施的。但是由于幅度不是非常大。象征意义远大于实际意义。主要是为了保守党的选举考量在难以踏上property ladder的年轻选民中收买人心提升形象。手中没有选票的海外买家自然就是任其宰割的鱼肉。没有选票说话就不响。在短期内这可能引起一波抢购潮以避免海外买家多付的这1%。但是中长期来看大家很快就会习惯这个新政而作为“正常”的成本打入回报率计算表格。

上帝关上一扇门，必然为你打开一扇窗。就在这个新政颁布后不久，突然间又放出一个房东如果将房子卖给租住超过三年的房客，所获收入的CGT（Capital Gains Tax资本增值税）将获全部减免的好消息。

这里再科普一下这个CGT。通常房产投资者的获利方式有两种。一种是通过出租获得租金收入。扣除成本以后与本人的工资收入等合并计算，缴纳个人收入所得税。税率是0/20/40/45%。另外一种是房产增值以后卖出获利。扣除房产成本和买卖支出之后的实际获利与买卖股票等资本投资类收入合并计算缴纳资本增值税。税率是0/18/28%。

这个福利政策放出的背景是政府目前正在大力推动鼓励房东跟房客签三年期长期合同的提案。虽然这个提案已经进入了上议院二读阶段，也就是说非常接近完成立法程序了。但是也是受到一些房东组织的质疑的。要求至少要加入合同初期有六个月的break clause让房东房客双方有足够的时间审视这份租房合同是否对双方都合适。而有些类型的房子，比如学生公寓等等是明显不适合这样的条款的。房客们也未必就一定愿意签署三年的租约。

为了争取房东房客们的支持，政府希望以税收减免的方式鼓励房东房客们在租住三年之后两者之间进行住房转让。目前的草案是房东房客利益均分。也就是节省下来的CGT由房东房客各享受一半。

不得不说这个方案看上去还是非常友好的。英国一直短缺居民住宅。加上房价上涨较快，年轻人很难买上自己的第一套房子。而baby boomer这一代人（1946-1964年出生）临近或已经退休却往往掌握了大量房产资源。由于卖房税负很高，他们往往空居大宅而没法住进小一点的房子换出点钱为自己养老。新政一出，他们就可以开心地卖掉自己多余的房产换出现金养老。而年轻人也有了更多买房的机会。可谓皆大欢喜。

虽然理论上如此，由于CGT是卖房以后计算支付。每个人的税率和免税额度又各不相同。计算和征收难度都是比较大的。远不如置业印花税那样同意税率提前征收的税种处理起来方便。房东可以通过计算少缴一些税。而房客几乎肯定要先支付全部房款。等到房东计算CGT税费并且全额缴纳之后才可能获得HMRC的返还。而且万一房东的计算错误，房客的补贴又怎么处理？

道路是曲折的，前途是光明的。总体上来看这个新政的设计思路还是非常不错。我们期待具体实施细则的尽早出台。使房主和房客乃至于整个社会获益。