上海房贷九折剧情反转，透露的风向是什么？

8月9日，市场传出消息，工行和农行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，二套上浮10%不变。

本来是一次正常的商业银行房贷调整，但在如今的大环境来看，确实有点“不识时务”。两个国有大行这次房贷折扣，迅速被媒体解读为“逆势救市”，只好一天就草草收兵。

现在楼市调控已进入关键博弈期，政府拼命压着，开发商在硬扛，炒房客还在赌，刚需在观望。所以，只要政策方面出现一些风吹草动，都会迅速成为市场关注的焦点。

我个人认为，媒体过于放大了上海银行利率九折的影响，工商银行和农业银行被抽得有点冤。为什么？

近年上海平均房贷利率在四个一线城市中是最低的。在全国一线城市普遍首套房利率较基准利率上浮至少10%的主流中，上海的利率绝对是非主流的，不但不上浮，还打折，折扣从9折到9.5折不等。

数据显示，从首套房平均利率来看，上海7月仅为5.16%，北京、广州、深圳这一数据分别是5.47%、5.55%、5.60%，为一线城市最低。

上海房贷利率之所以这么低，不是银行很大方，而是因为中资国有大行的垄断力相对小。上海作为大陆金融最开放自由的城市，同一个信贷市场上，既有中资银行，也不乏外资银行，市场竞争激烈，国有银行想抢房贷的单子，最简单的方法就是降低利率。

奇葩的是，之前建行房贷利率一直九折，都没有媒体揪着建行的小辫子不放。现在工行和农行只是想和建行站在同一条起跑线上，怎么就不行了？房贷利率再降0.5个百分点，就会威胁到楼市调控大局吗？

我认为不会。因为上海的楼市已经低迷一年多了，在楼冻措施解除前，上海的楼市也不会有太大的起色，只不过情况可能稍微比北京好一点点。

看二手房市场数据，1-7 月上海二手住宅累计成交约 9.56 万套，同比上升 2%，成交量不高。

7月份，上海二手房共成交了1.61万套，环比下降9.39%，同比上涨 21.46%，成交量出现大幅下降。二手房成交均价为3.62万元/平方米，环比下降 4.07%，市场呈现量价齐跌的走势。

更强烈的下跌信号是，上海的土地价格出现松动。

8月8日，上海宝山顾村出让一幅宅地，楼板价2.1万每平。2年前，2016年6月，同样是宝山顾村地块，当时平均楼板价3.7万每平左右。2年时间，地价腰斩近半。

同样地价被腰斩的，是另一个强二线城市厦门。

根据厦门克而瑞研究中心的数据，2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米，相比2017年下降近20%，与2016年的峰值相比，下降约30%。比如翔安区，去年下半年达到3万多元／平方米，但今年跌到1.5万元－1.6万元／平方米。

与之同步的是，今年以来，厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右。

我列出这些数据，是想告诉大家，如果你一直信仰房价永远上涨，在现阶段就要反思一下了。

任何一个投资品，讨论它的价格走势，必须放在一个指定的时间周期内讨论才有意义，房子作为金融品时，也是如此。

中国楼市的非市场性，相对其他国家更“顽固”，比如政府干预楼市的力量，资本-管-制的力量，这些力量强大到，让西方经济学家看不懂。

更要注意的是，现在中国楼市调控，被赋予了强烈的正-治色彩，在地方官员眼中，就是一项正-治任务。731最高级会议刚宣布“坚决遏制房价上涨”，试问，哪个城市，哪个部门，敢唱反调？ 

所以，上海工行农行房贷利率九折，才宣布一天就夭折，告诉我们的信号是，现在政府调控房价的态度是认真严肃的，行动也很坚决。

如果我们再往深处想一想，原来正-府才是中国房价真正的操盘手，至少这么多年来，中国房价的走势，是按着正-府的意愿走的。

从北京和厦门这两个城市目前房价下调的幅度看，正-府是完全可以忍受房价下跌30%的，银行也能扛得住。

2016年到2018年，不管是先涨起来的一二线城市，还是后面接着涨的三四线城市，房价基本翻一倍。

假设未来全国房价下跌30%，2016年之前买房子的，还是赚的，不怕跌。2016年之后买的，下跌30%，相当于亏掉了首付，银行还没有损失。

所以随着楼市调控的从严从紧，政府对房价下跌的忍耐性在加强。刚需不要怕没机会买房，如果能等得起，一二线城市，明后年可能是更好的买点。

只要记住一点，外围贸-yi-战的风险没解除，楼市调控就不会松绑，你选择买房时机就会更加从容淡定。