定金与违约金的适用

基本案情：

李某通过中间人介绍，和房主刘某签订了二手房买卖合同，该套房屋的成交价格为人民币110万元。合同约定李某支付刘某定金6万元，并同时约定如果一方违约应当向另一方支付房屋总价款4%的违约金。合同签订后，李某只有2万元现金，刘某收取了李某2万元定金，李某写了一张欠条，内容为：“欠刘某房屋定金人民币4万元整，2009年1月25日付款。李某，2009年1月22日。”之后李某并未付定金，并称不打算购买此房。

刘某前来咨询，律师详解三种处理方案：

方案一：按欠条起诉，请求李某给付定金4万元。

律师点评：

《担保法》规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
根据该规定，定金合同是实践性的合同，只以实际交付的数额为定金数额，本案中李某实际只向刘某支付了2万元定金，该定金合同标的应为2万元，李某所写的定金欠条没有约束力，如用此方案起诉，法院应当驳回刘某的诉讼请求。-----败诉

方案二：适用定金罚则，2万元定金归刘某所有。

律师点评：

《合同法》规定，给付定金的一方不履行义务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行义务的应当双倍返还定金。
根据该规定，李某毁约，不履行房屋买卖合同，李某交付的定金无权要求刘某返还。-----胜诉，刘某白得2万元。

方案三：起诉李某违约，要求李某承担违约责任，向刘某支付违约金4万4千元。

《合同法》的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
根据该规定违约金和定金只可选择适用其一。本案刘某和李某的合同中约定了总房款4%的违约金，所以刘某可以向李某主张支付违约金人民币4万4千元，即110万元的4%。该诉讼请求符合法律规定及合同约定，法院应当支持。-----胜诉，白得4万4千元

律师建议：

1、发生纠纷后一定向专业律师咨询，这样可以将自己的利益最大化。

2、定金欠条，无任何意义，法律不予保护。

3、同时约定定金和违约金条款，一旦对方违约，就多了一个选择，就可以选择定金或者违约金来追究对方责任，这样，更有利于保护自己的合法权益。