第七章：项目的筹备开业

商业项目一旦进入到实实在在的招商阶段之后，就要正儿八经的建立项目开业的三级计划了。在这个阶段，项目开业的整体出租率，租决达成率，开业时间，开业客流，开业营业额等关键性指标都能测算出来。各部门要在营运部门的统筹下拆分目标，制定工作计划，做到节点明确，交付质量标准确切，责任到人。

根据各个具体商业项目区位，项目定位，项目体量，企业品牌号召力，企业文化，团队的实际执行力以及开办费用预算的不同，每个商业项目的筹备时间都会有不同。业界传说，万达筹备一个万达广场的时间是9个月。我所在的公司筹备时间7个月的也干过。不过在我看来，筹备时间短并不是什么特别值得炫耀的事情。按照我所经历的商业项目筹备及开业情况来看，筹备时间短往往意味着工程质量差，企划活动准备不足，开业推广预热不足，品牌经营商户质量参差不齐。因为对很多公司来说，项目开业是有赏有罚的，节点时间内，满租开业给予一定的奖励；逾期或是未能达到满租，不仅没有奖励，还要扣发奖金甚至薪酬。在三级计划的紧箍咒面前，很多事情都开始变味。

一般来说，三级计划会对以下几个关键业务部门的关键性节点工作做出详细安排。

主力店要和购物中心的定位相匹配

招商：

主力店的合同签订一般要在开业前9个月完成。开业前5个月，招商达成率要到70%。开业前3个月，招商基本就要收边收口。最多只允许个别商户的掉铺换铺。招商工作如果不能按期完成，后续所有的工作都会受到严重影响。

设计图是装修的规范及指导

设计：

主力店合同一旦签订，设计（主要是内部设计）就要根据主力店的落位情况进行风火水电气网的设计修改。这项工作也要在开业前9个月完成。有的商业项目在立项之初或者受制于规划条件，其园林，内装，风火水电气网，通道等硬性条件很早就已经明确。招商部门只能根据这些条件进行招商，这对招商部门来说也是一个不小的限制。举个栗子，一般的购物中心都会配有电影院，作为主力店。如果空间足够，但是影院受制于品牌实力、预算，要不了那么大的面积，这也是很尴尬的。这个时候商业项目的运营管理方很可能不得不牺牲租决来迁就品牌商户。之后是品牌商户的内部空间装修设计，这些工作要在开业的4个月前完成。

各种品牌商户根据店面性质不同要设计制作工程进度表

工程：

设计一旦落位，公共区域的装修就要进场。一般公区的装修要先于品牌商户内部装修完成。公区在开业前2个月完成。品牌商户的装修一般会紧踩开业时间节点，但是再晚也要提前一周完成，便于营运部门统筹协调店员的招聘，培训，以及试营业。如果品牌商户完成装修的时间太晚，非常不利于项目的开荒，除味，对购物中心的首批顾客来说，是非常不合时宜的。

店长，店员的培训是少不了的

营运：

在开业前期，营运的最主要职能就是辅导。辅导装修，督导完成二次消防审核，辅导证照办理，辅导店长店员。在工程施工中，公区部分的装修一般由甲方找供应商来完成。在尾期，公区和品牌商户的装修存在一定的交叉期，营运是做到忙而不乱的关键。一般来讲，二次消防要在开业前一周全部通过验收，燃气就要开通。证照要在开业前一周全部通过，并悬挂公示，便于试营业。店员要在前15天完成招聘，并陆续开始培训。在开业前一周进入试营业状态。

企划说白了就是异业资源的互换，购物中心做艺术展，这是万象城企划的惯用手法

企划：

企划是商业项目客流的吸引器，发动机。一般来说，开业庆典的整体活动都是由企划部门来策划，并推动执行。开业前90天，开业庆典活动的采购要完成招投标。开业前60天，各类宣传物料要陆续出街。然后是漫长的蓄客。开业前两天，庆典活动的执行就要进场，完成场地包装和搭建。前1天，要完成验收，并进行带妆彩排。开业庆典活动，含各种PR和SP活动，一般会持续3-5天，看整体的预算情况。

品牌：

品牌工作是最前置的。一般是各类项目招商物料的策划和设计。开业前9个月，根据市场策划定位报告，设计规划图，内装图，设计制作项目的招商画册，ppt，H5，宣传片，折页。便于招商部门开展招商工作。开业前9个月，完成项目VI视觉导视规范的设计制作。开业前6个月，完成项目自媒体矩阵的搭建。含微信服务号，微博，今日头条号，抖音，快播等各类渠道账号的申请注册，并根据招商和工程节点，挖掘项目亮点，进行内容填充。

除了上述几个主要核心业务部门，开业筹备的三级计划还会设计到行政及人力资源，采购，财务，信息等后台支撑部门的一些工作，我们在后半部分再详述。