新加坡房契到期以后怎么办？国家发展部长是这样回答的

今年三月，《联合早报》刊登了一篇剩余屋契较短的旧组屋，在转售市场以高价售出的报道。

去年近2万宗转售组屋交易中，屋龄满30年的占39.6％，这个比率在2014年只有33.4％。

过去三年有越来越多屋龄达30年的旧组屋易主，显示“高龄”旧组屋在转售市场上依然吃香。有地点优越的三房式旧组屋，尽管屋龄超过40年，仍能以70多万元的高价转售，另有五房式旧组屋的价格甚至接近百万。

国家发展部长黄循财对此现象表示关注，并且发博文做出回应，提醒购屋者不要怀抱错误的期望，认定旧屋最终都会被纳入选择性整体重建计划(SERS)。

黄循财提醒，大部分组屋在屋契满了以后会归还给建屋发展局，土地则归还政府。

他指出，只有位于土地尚未被充分利用地段的组屋，才会获选加入SERS计划；因此22年来仅有4％的组屋获得重建。

黄部长的一番话，立刻引起了公众的热烈讨论。

无独有偶，就在上个月，一则关于私宅年契的新闻再度引发了公众的强烈关注。

根据《联合晚报》报道，今年70岁的许女士自13岁便住在芽笼三巷的排屋，这间她居住57年的屋子，再过三年，60年的地契便到期。也就是说，到2020年，她的房子就会被政府收回，非但资产价值化零，她还要面对老来无房的情况。

许女士说：“我的房子还好好的，我不明白为什么它就会变成毫无价值，我还可以有房子住吗？

这两则引爆了公众关注焦点的新闻，用一句话形容，就是“地契到期了以后怎么办”。

新加坡自从1965年建国，到现在不过短短52年。到现在为止，还没有出现99年地契到期的情况。

再加上不断出现旧组屋被集体收回重建(SERS)，旧公寓被集体出售(En Bloc)的情况，大家已经习以为常了。

很多老屋子，虽然屋龄超过了30年，但是地段好啊！房子面积大啊！比新房子便宜啊！很多人对购买老房子的关注点都在装修啊，设计翻新啊，这些居住功能上面。

但是黄部长的回应，突然触动了很多屋主的神经。大家开始思考，花了几十万，上百万买来的房产，会不会有一天价值归零。

对比新加坡和中国两地，一说起房产的地契问题，很多人就认为是70年和99年的差别。

其实仔细研究一下，差异其实挺大的。

在中国买个房子，房屋产权和土地使用权是分开的。

房屋产权本身是永久的。也就是说买个房子，这房子永远是屋主的了。

但根据《中华人民共和国宪法》，房屋下面的土地产权，归国家和集体所有。屋主对土地只有使用权，住宅地皮的使用期限是70年。

用一幅图来简易说明，就是下面这样。

新加坡这边，住宅类房产分成组屋和私宅两大类。

组屋(HDB)的性质是政府深度津贴的住宅房产，只有新加坡公民和永久居民可以购买，是新加坡居民的最大福利。

新加坡超过80%的人口住在组屋里。相同地点的组屋，价位通常只有附近私宅的一半。

由于深度津贴性质，所有组屋的地契都属于政府。组屋买家拥有99年屋契。

也就是说，买家拥有99年的组屋使用权。

私宅(Private Property)顾名思义，就是产权归私人所有的房产，产权包括了地面上的房子和地面下的地皮两部分。

很多私宅的地契可以追溯到新加坡建国以前，属于历史遗留问题，所以现在市面上各种五花八门的地契都可以见到。

最常见的是99年地契和永久地契(Freehold)。除此以外，103年，999年的地契也不少。

一般市场上把99年和103年地契同等对待，999年地契就当作是永久的了。

关于组屋年契到期以后怎么办。

因为地皮自始至终都是政府的，组屋屋主对于这个问题没有太多选择方案。

一个办法是，等。

如果自己的组屋位于很好的地点，比如说位于市区，或者政府计划重建的地段，那么不妨等等政府的规划。

如果组屋入选整体重建计划(SERS)，对于屋主来说，是非常划算的。

举个去年的例子，西海岸的八座老组屋就被选中整体重建了。当时各大新闻媒体都报道了这个消息。

如果不想面对这种不确定性，那么买家购买组屋的时候还是有选择，尽量避免买老房子。

对于新公民来说，进入组屋市场，买新组屋是最好的选择了。

永久居民只能购买转售组屋，这时候可以选择刚满5年的次新组屋，尤其是好地段的次新组屋。

这样的组屋都不便宜，但好房子自有它的价值。以后换房的时候，你会发现，不仅享受了地段的便利，而且可以开个好价钱，很省心的卖出去。

既然黄部长都提出警告了，就不要逆着风向走。无论买在哪里，尽量避免30年以上的旧组屋。

对于私宅屋主来说，必然关心另一个问题。

私宅年契到期以后怎么办。

私宅和组屋最大的不同点在于，即使是非永久地契的私宅，年限达到之前，地皮还是属于屋主们的。屋主可以决定这块地的出路。

市面上最普遍的99年地契私宅，未来有两个出路。

第一个是屋主们住满99年，地皮还给政府。

第二个是屋主们投票决定，把地皮推出市场集体出售(En Bloc)。至于成功与否，要看发展商竞标出价，由市场决定。

还有极少数地段，发展商买下了永久地契地皮，自己却以99年地契发售公寓。这种做法不厚道，买家要尽量避免这样的项目。

最新的一起99年私宅集体出售的例子，发生在去年。

据联合早报新闻报道，地契从1986年算起的99年公寓顺福雅苑(Shunfu Ville)，于2016年五月集体出售成功。

当然，集体出售这样的大事，牵扯到很多个家庭和巨额金钱，中间变数很多。

如果私宅买家追求稳妥，那么只买永久地契的楼盘，会是一个好选择。

事实上，本地老一辈人买卖房产，永久地契是一个非常重要的考虑点。

只不过自从新加坡建国以后，政府已经不再发售永久地契的地皮，新私宅地皮一律是99年地契，占据了市场主流。

现在市面上永久地契的新私宅项目，都是发展商从屋主们手里集体出售买来地皮，再推倒重建的，选择会比较少，价位偏贵一到两成。而且像99年公寓楼盘那种正对着地铁站的地理位置，几乎不可能出现在永久地契楼盘。

这些都需要买家针对家庭的不同情况，作出取舍。

对于私宅屋主个人来说，还有一个各方面比较平衡的选择，就是买进比较新的99年地契私宅，并且在不太旧的时候卖出去。

一般来说，建好十年之内的私宅，无论是出租还是卖出都比较容易。遇到房产上升周期，也是新私宅的转售价起得快。

一旦私宅建成超过了25年，很多买家就开始考虑年限问题了。

地契少过60年的旧私宅，通常在市场上就很难卖了。

本地屋主如果想查询个人房产地契资料，可以用个人身份证号登陆新加坡土地管理局网站:（点击左下角“阅读原文”，直接进入该网站），查看名下的房地产地契以及所在地区规划图。

这项服务目前覆盖所有私宅地契，以及约13万份已数码化的组屋地契。其余组屋地契预计最迟在2019年底完成数码化。