转 这样买房必涨——100万损失验证的买房真经
2017.10.21 10:40* 字数 2324 阅读 295评论 0喜欢 5赞赏 1
不是标题党，是本人实实在在的两次换房损失了100多万的教训；此外，这篇文章也借鉴的一位房产大佬（李俊怀，房地产华南KOL关键意见领袖）在地产界多年的经验总结。
一、房子意味着什么？
很多人可能有这样的观念：房子不就是用钢筋混凝土堆砌成的建筑物吗？至于要卖那么高的价格吗？现实真的是这样吗？房子在中国意味着什么呢？
房子意味着家
这应该是房子在中国人心目中最重大的意义，正所谓有房才有家，有家更幸福！
房子意味着资产
毋庸置疑，尤其在北上广深这样的一线城市，一套房子代表着一笔可观的资产。
房子意味着归属感
因为和户口挂钩，从感觉上来看，买了房子才算是这个这个城市的人。
房子意味着身份与资源
房子某种程度上决定了孩子可以上什么样的学校，也决定了你和什么样人做邻居。某种程度上，房子意味着资源。
总之，房子既然是用来住的，是家的载体，是爱的归属。中国人几千年的情节所在。在中国，买房是家庭的刚需，是再贵也得买的必需品。
二、房产投资VS股票投资
房子对中国人的意义重大，除了自住，它已经成为除了股票之外，适合中国老百姓投资的另一大产品。
盈率：10% VS 90%
作为投资品，以过去十年为参考。
股票投资者赚钱比例：10%
房产投资者赚钱比例：90%
当然，这和过去10年的股票与房产的周期有很大关系。但是，从这两个差距较大的数据能够很明显的看出，房产投资相对于股票投资，对投资者的要求则更低。是大部分老百姓可以参与的资产保值、增值、能跑赢通胀的产品。
投资回报：18 VS 4
以过去10年作为投资周期，我们看看房产投资与股票投资两者的涨幅差距。
深圳10年涨幅
假如在深圳按照均价9300/㎡买了100㎡的房子，30%的首付（28万左右）买了一套房子，2016年以534万卖掉，假设租金可以对冲贷款。
投资回报率=（534-28）/28=18倍！
虽然从房子单价上看只有5-6倍的增幅，但考虑到银行贷款的杠杆作用，资产增幅竟然可以达到18倍。
股票定投10年
假如你购买了年化复合增长为15%的股票，长期投资10年，你的涨幅是4倍
关键的是，18倍是按照深圳平均房价涨幅计算，即大部分人都能把握的机会；而4倍的股票则是少数人(10%)能够把握的机会。两者的投资收益差距之大，实在不敢恭维。
三、暴涨后的房子还能买吗？
如今北上深的核心区域房价已经超过10w/㎡，广州也从2016年进入报复式的增长。很多人会有个疑问，已经涨了那么离谱了，房子还会涨吗？房产泡沫那么大了，会不会步入美国、香港曾经的“崩盘”？
这个问题，很难回答，但是，从投资角度看，要考虑到最坏的打算，泡沫破裂后会怎么样呢？
以史为鉴可以知未来，从房地产的历史来看，美国、日本、香港的历史反倒比我们长一些，美国123年，日本约50年，香港30年，中国仅不到20年。
美国房价走势
日本房价走势
香港房价走势
从美国、日本、香港的房价走势来看，有两大特点：
1）虽然都经历过为数不多的几次大跌，但毫无例外，在今年都冲出了历史新高；
2）上涨时段远大于下跌时段（美国涨98年，跌28年），有些大跌，有可能你一辈子都赶不上。
相对于“崩盘”，你最大的损失可能是没及时买房
四 必涨房最核心的要素
如今中国的房价确实比较高了，再不会出现过去的10年闭着眼买房都能赚钱的黄金十年了。但即便遇到类似08年的金融危机，有些房子的抗跌能力就是很强。当然，在牛市周期，这些房子的涨幅也会跑赢90%的房子。这些熊市跌的少，牛市涨的多的房子都有哪些特点呢?
从重要程度排序，有以下5方面。
决定房价的5大因素
从图表中能很清晰的看出，决定房价的最核心因素是：地段！地段！！地段！！！
地段为王
五 这样的地段：不涨都难
地段即你买的房子处于城市（区域）的哪个位置，房子在哪里决定了房价的天差地别。
同样一瓶矿泉水，放在超市卖2元，放在酒吧可以卖20元，这就是地段的价值差异。
矿泉水的地段宿命
必须面对的真实数据
北京VS石家庄
从不同城市来看，同样是房子，北京与和他相差仅300km的石家庄就有天壤之别。
北京地段差异.jpg
上海地段差异.jpg
以北京、上海两个一线城市为参考，核心地段的房价是郊区的5-6倍；此外，核心区的涨幅也跑远远赢郊区。
选择地段的标准
1）选城市
城市的大小及特点决定了资源及人才的配置，这些是决定房价的核心要素。以下三个原则要牢记。
一线城市：可以买
二线城市：挑选买
三线城市：慎重买
2）选城市核心区
标准一：离CBD、市政府的距离近
政府重金打造的地方，会有最优最全的资源集中配套，比如商务、学校、交通等，看看深圳的市政府周边就清楚了。
一线城市，好的地段，一般不要离CBD超过15km
一句话，这里的房子再贵都有人买，因为周围上班的人很多事类似腾讯、华为的高净值人群，一些中高层靠分红年收入都在200-300万。
标准二：新的、有发展的城市规划区
很多CBD周边的房价已经高到大部分人买不起的地步，还有一些价格稍微低的次核心区域也值得买。
国家级新区
很多CBD都是之前国家规划的核心区发展而来的，例如上海的浦东新区以及广州的珠江新城。
但针对这些新区，要认真分辨，避免类似“鄂尔多斯鬼城”的投资大坑。
一个城市的新规划区有没有发展空间的判断标准之一：有没有核心产业支撑，有没有好的公司进驻。
敲黑板：武汉的光谷新区就是为数不多的新区规划最好的地段之一。
标准三：区域排序
CBD区域：商务的功能大于居住
闹市中心区：一个城市内最繁华的区域
次繁华生活区：靠近闹市，又有一定距离（6个地铁站左右）
好环境城市老区：居住氛围非常不错的老城区
城乡结合郊区：城市建设的边缘，城市与乡镇结合的区域
交通好区域：里CBD比较远，依靠快速交通进入城市时间并不长
选择优先级从上到下逐渐降低。
标准四：小窍门
如果有星巴克入住的地方，那一定不会是差的地段
如果没有全国餐饮大王沙县小吃和兰州拉面，说明这个地方已经偏僻到没有朋友了。
宁选“老破晓”、不选“远大新”
100万买来的教训验证
没跟上李嘉诚、没理解地段的价值。虽然07年就在深圳买房，但由于违背了地段为王的逻辑，导致07年从买深圳房到10年换东莞的房，再到17年买回深圳的房。中间损失了100万多玩。
这是真金白银的教训，这里再强调一句：地段为王！地段为王！地段为王！
总结
房子对于中国人是家的象征，是刚需，无论多贵都是要买的；
对于大部分老百姓，房产投资盈率大于股票，是抗通胀的最优产品；
相对于“崩盘”，你最大的损失可能是没及时买房；
决定房价的五个标准：地段占、配套、学位、户型、邻居
地段选择的标准：一线城市、城市核心区域、国家规划新区
