我为什么说，你一定要买房

这几天我听了香帅的北大金融学课中的房地产特辑，与你们分享一下我的收获。

一、现在的中国房地产有泡沫吗？

现在，中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，就处在泡沫破灭的前夜了。为了说清楚这个问题，我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是这么多年过去了，不好直接比较，所以我们用美国作为一个标尺来比较。

美国这些年一直是全球最大经济体，相对比较稳定，是一个比较好的标尺。

1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。

我们再来看，2017年北京和纽约的房价。2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。

这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。

对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，基本的结论可以用三句话来概括。

第一句，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。

你看，在很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。

只不过，这鞭子不打在自己身上是不疼的，别国房价上涨的时候，我们虽然也看到了，但是并不注意，感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候，我们面临着购房的压力，面临着很多的焦虑，那个切肤之痛的感受是很深的。

第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力，这是我国目前的发展阶段决定的。

你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。

那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。

第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。

注意，我再强调一下，是“过快增速”。为什么呢？房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

二、房价上涨的一些似是而非的原因

说到这里，你可能还是有很多的疑惑，因为现在社会上有很多关于中国房价的分析，很多分析听上去都挺有道理的。比如说，是不是货币超发导致房价上涨？是不是土地供应不足导致房价上涨？或者是过度的投机炒作导致房价上涨？下面我们一个个来分析这些问题。

第一个问题：是不是货币超发导致房价上涨？

这个说法，听起来很有道理，但是其实是个伪命题。我给你举个例子，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？

更何况，说我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的。从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，是我们的城市化推进得比较快，而不是货币超发。

第二个问题：供地不足导致房价上涨？

这里，我给你举两个例子。

你看很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。

你看巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。

第三个问题，房价是炒作起来的吗？

这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

第四个问题，根据现在的房价收入比，房价是不是过高呢？

在房价收入比的计算问题上，应该用现在的房价和“未来的中高收入阶层”比。 这里我敲一下黑板，提醒大家注意，“收入”前面，加了“未来”和“中高”两个限定语。

加“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应。举个例子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长，你不会等到未来再买，而是现在就买，你不买别人就会买，大家一起抢着买，股价就被买上去，你晚一步就买高了。这样一来，股票的价值就会涨上去。所以，现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。

房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模往城里走，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。进城之后，人都要住房子啊，房子需求还很大。所以，中国的大城市，就像是盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的股票，这个股票就是房子。这个逻辑，越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。大城市房子贵，就是这个道理，就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价，是对未来收入提前反应。

第二个约束条件是“中高收入”。为什么要在“收入”之前加上“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说，纽约、东京、香港、首尔这些大都市的租房率都很高，分别为68%，54%，55%，60%。所以，超过一半的人是要租房住的，总体看起来就是，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

那么未来的中高收入多少呢？我们来举个例子，简单框算一下。 比如说北京，有几年工作经验的年轻人，月收入通常在2万以上，一年就是24万。每年增速按照8%计算，10年后就是52万，夫妻两个就是104万，这还是1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说，现在的房价和10年后中高收入比只有7倍，一点都不贵。

现在你知道了，加了“未来”“中高”这两个限定条件，你就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。刚才的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。我建议你拿出计算器演算一下，加深一下理解和感受。

说到这里，你可能还是有疑问：为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢？

这个其实不难理解，就是我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，因此房价收入比高；而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了，因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长，这个房价收入比，就会很高。

所以，一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是那个城市的增长潜力低，收入增速慢。比如很多二、三线城市或者三、四线城市，房价收入比也不高，只有十几倍，甚至更低，其实就是因为这些城市的发展潜力没有那么大。

我们国家的大城市，特别是一线城市和一些核心的二线城市，它的房价收入比特别高，就是因为这些城市的增长潜力好，未来收入增速快。

简单来说，房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。

第五个问题，中国老龄化进程加快，是否会引起房价下降？

这也是个典型的似是而非的问题。问题看起来很有道理，其实欺骗性很强。很多人可能给你讲过中国的代际人口结构，一般会提到一个“倒金字塔结构”，就是一个孩子，对应父母2人，祖父母4人，可以继承很多房子。听起来很有道理对不对？ 可是，在前面已经说过，决定房子价值的，有三个因素，分别是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白这个道理，就不会再泛泛而谈房子的价格，而是谈“哪个城市的房子”，“什么位置的房子”。

如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长之后，就会平稳，然后下降。但是呢，人口的分布会变化，一些城市的人口会减少，另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌，后一类城市的房价会继续上涨。所以，老龄化、生育率的因素，并不是绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。下次别人和你谈房价的时候，你一定要问：哪里的房价？

三、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”

说到这里，你已经明白了，我国大部分城市的房价并没有泡沫。

现在也许你已经有了买房的想法，那么你就会面临着怎么选房的问题，每个家庭的情况不太一样，需求也有所不同，但是在买房的过程中，有两个原则是你需要记住的。

一、先上车原则

也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。

一个常见的误解是很多人以为，买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

二、稀缺原则，尽量买城市中心的房子

买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。

这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。那么远郊的房子，往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。

实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。