樱桃大房子：2018年中国楼市谁是裸泳者？哪些城市尚存入场机会？

楼市是这个时代的标签。深圳“5000万蹲”、杭州万人摇号抢房、“抢人大战”之下一房难求……疯狂的抢房潮着实让人不得不感慨，房子也似乎成为不少中国人的信仰。

楼市的火热，也导致大批房地产自媒体随之涌现，成为一大奇观。而在这波浪潮中，公众号樱桃小房子快速崛起，成为一匹黑马。

2017年2月，樱桃小房子诞生，在不足半年的时间里，发布了不少10w+的爆款文章，阅读量最多的一次超过30w，一跃成为房产领域黑马级自媒体，头条平均阅读量更是达到了3w+，至少拥有15万高质量房产类粉丝，核心粉丝群超过千人，粉丝粘性更是位居整个公众号平台的前列。

不过，樱桃小房子在2017年10月被永久封号，原因是涉及敏感内容，樱桃大房子随之开始接替。仅仅10个月的时间，樱桃大房子的头条平均阅读量达4w+，10w+阅读量的爆款文章更是多达十篇以上。

樱桃小房子和樱桃大房子的创始人，正是华夏时报华南新闻中心的名记者陈小瑛。

陈小瑛作为一位拥有十年财经和地产报道经验的名记者，不但对楼市有深刻的认识，还拥有扎实的文字功底、犀利的观点和轻快的笔触，这一切让樱桃小房子有了昨日的辉煌，樱桃大房子有了今日的成就。

今天，疯牛直播邀请到了樱桃大房子的创始人陈小瑛，开启一段专访之旅，告诉朋友们2018年中国楼市将会如何发展？哪座城市的楼市值得重点关注？深圳楼市将如何发展？楼市买卖点又该如何判断？

疯牛直播：有人说中国经济未来几年内可能陷入急速衰竭的阶段，房地产也会暴跌，请问您怎么看？

樱桃大房子：如果是急速衰竭那就是经济危机了，但危机是没有谁能预测到的，说准了也是蒙对的，每次危机只有发生后才知道。从2008年开始，经济学界就有很多人唱衰中国。到现在已经有十年了，中间还经历了2个小周期，一线城市的房价也都已经涨了十多倍。

现在的调控其实就是在提前防范房价暴跌，以时间换空间，等大家收入增长，房价不涨，以此来稀释泡沫，但依然避免不了局部城市因为太依赖于周边城市的需求，在限购后房价马上大跌，比如环京其实已经提前大跌了，以后三四线城市以及一些旅游投资型城市，退潮后也会面临这样的问题，需求一旦透支过度，市场就会原形毕露，等着大跌。

疯牛直播：您认为未来我们还可以通过买房实现资产保值吗？

樱桃大房子：资产保值，只有在供不应求的市场上才可以实现。

疯牛直播：请问您认为2018年哪些城市还适合买房？

樱桃大房子：对于刚需而言，只要新房和二手房存在价差超过15%~20%以上的地方，我觉得都可以，但很多城市内部也有分化，不同区域价差不同，越是中心区，价差越大，比如成都、南京、青岛、合肥、杭州都是这样，价格倒挂20%以上。

新房当然可以买，深圳关内也有倒挂价格20%的新盘，但买不到啊！北上深，我觉得在调控期，刚需是可以买的，最好买新房，不要买二手房；另外，三四线城市，西北、东北还没有涨完的城市也会涨，因为棚改还没有结束，刚需可以买，投资要远离。

疯牛直播：请问您认为2018年深圳的房子能不能买？如何判断？

樱桃大房子：可以买啊，深圳我非常看好的一个城市，因为经济在全国来说，算最强劲的，而且人口流入最多，活力最大，落户门槛在四个一线城市中又最低，在二线城市普涨后，很多人会选择套现，把投资资金分散到深圳来。

深圳现在的市场周期变的越来越短，已经短到半年就有一个小周期，大家观望几个月，发现价格没有跌，就会入市，释放一波需求后，市场又冷静下来，整体来说，比较平稳，价格很难跌，也很难涨，对投资客来说，除非是你抢到了有价差的新房，或者突然新增的好学位的利好，被你碰到了，否则投资二手房短期别想赚钱。

但对刚需而言，另当别论，因为你买了是拿来住，晚点买，你的购房成本高了，你看三价合一之后，买家购房成本普遍都高了，这么大的利空，深圳房价都没有降，可见很难让房价降下来。其实最大的原因，还是因为新房供给量迟迟跟不上来，市场都是存量房博弈。

疯牛直播：除了强一线、新一线和强二线城市，中国还有没有其它城市的楼市是值得关注的？

樱桃大房子：那就是环一线城市的周边卫星城市了吧，比如深圳周边的东莞惠州，北京周边的北三县，“城市群的发展”是未来的大方向，只不过现在城市之间交通的发展太滞后，拖了后腿。

疯牛直播：今年初，环京房价几近腰斩，那么作为刚需一族或者是投资一族，应该怎么理性看待这种暴跌情况的出现呢？

樱桃大房子：我5月份去环京做了调研，跟去年3月份调控前比，确实大部分都跌了百分之三四十，我专门写了一篇调研文章（《环京房价已经见底企稳，刚需机会来了》），环京调控政策暂时还不会放松，房价也不会反弹多少，在低位运行的时间估计会比较长，因为只要限购不放开，北京的需求就没法大规模地过来买。

但其实环京不是没有自住需求，燕郊入住率非常高，买不起北京房子但又不想离开北京的刚需，最终还是要选择环京，所以每次房价大跌之后确实是刚需入市的好机会，因为你如果是买来自住，就不需要考虑那么多，哪怕2年、3年不涨都没关系，毕竟是你买了一个家，还住了两三年，因为自己的房子跟租的房子还是感觉不同。

而投资概念又不同，投资可以再等一等，主要是政策没法掌控。

疯牛直播：雄安新区与海南都已全面禁止楼市交易，那么这种模式在未来有没有普及的可能性？对中国整个楼市的发展会有怎样的影响？

樱桃大房子：雄安特殊点，千年大计嘛，不希望大业未成，就成为房地产炒作的乐土，所以只好全面禁止。

海南没有全面禁止啊，只是限售5年而已嘛，现在很多城市都限售2年、3年、4年了，青岛也限售5年了，就是锁住流动性，不让大家在高位套现离场，这是在极力地死守房地产泡沫不被捅破。

疯牛直播：中国百姓现在的负债率越来越高，90后与00后群体还有透支消费的习惯，这会对未来的楼市产生多大影响？

樱桃大房子：负债率高只不过是因为这两年房价上涨过快了，所以负债率攀升得过快，短期透支了，但中期来说，90后00后有6个钱包啊，他们的购买力比80后还要强大些，因为父母辈普遍都比80年后的父母辈更有钱，支持力度更大；如果长期来说，就得看人口的趋势了，三四线不行，但一线城市和一些省会城市的房价还是会向上的。

疯牛直播：请问您是通过哪些数据或方法判断楼市涨跌的拐点？

樱桃大房子：成交量，一般量在价先，成交量腰斩后，价格无论如何都会平稳下来。

疯牛直播：请问您是如何通过解读政策来判断把握买卖房子的时机？

樱桃大房子：主要是看信贷、住宅供应量和土地供给量，信贷松，供给量少，买房时机；信贷紧，供给量少，卖房时机。

疯牛直播：除了国内楼市，您以后还会考察日本、美国和英国等海外市场的楼市吗？

樱桃大房子：嗯会的，英国已经去过了，打算去美国日本看看。

疯牛直播：请问您如何做楼市的调研工作？

主要是选择一些粉丝关心的热点城市，找当地熟悉楼市的粉丝一起跑盘了解市场，再找些行业内的专业人士了解当地楼市，事后还要阅读大量的研究报告，查询数据。

疯牛直播：您的文章通俗易懂，实用性也非常强，可以分享一下您写作的秘诀吗？

樱桃大房子：也没什么秘诀啦，因为我自己经常会去一线调研，跟市场结合比较紧密，不是纸上谈兵，但写文章还是感觉很烧脑的。

疯牛直播：之前您有过封号经历，但是现在的公众号依然能拥有大量活跃的读者群体，您是如何让读者产生强大黏性的呢？

樱桃大房子：从樱桃小房子到樱桃大房子，可能还是跟我的风格有关吧，比较通俗易懂，读起来不累，然后也敢说真话，属于不怕死的那一类，这个还是跟我性格有关，毕竟做了十年记者，还是有点新闻理想留存的。

同时我也经营了一些社群，还有知识星球，发展了一些粘性度高的粉丝，还有知乎，也有好几万粉丝，转化率比较高。我现在的小号，樱桃小财女，是防止失联用的，忠诚度非常高的粉丝也有四五万了。

疯牛直播：请问您最近在阅读什么书？有什么书籍可以推荐给读者的吗？

樱桃大房子：房地产类的专业书比较少，我在看任泽平的《房地产周期》。