凯诺律师：“住改非”房屋拆迁，补偿标准法律是如何规定的？

　　这几年，随着国家不断的发展，城镇一体化的建设，各地开展了一系列的利国利民的拆迁项目，比如棚户区改造、旧城改造以及普通房屋拆迁等，这些项目的展开都会实实在在的影响被拆迁人的生活。不过，在这些拆迁项目中，难免会遇到住改非的情况，什么是住改非呢？

　　生活中，房屋按照用途可分为“住宅”和“非住宅”。可适用于国有土地上房屋，而且也可适用于集体土地上的房屋。

　　而“住改非”，就是原国有土地或是集体土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但因房屋的地理位置比较有优势，于是依法取得了营业执照经营手段、税务登记证等，改变了自己的住宅为商铺进行经营。

　　通俗点来讲，就是房屋所处位置，因地理位置比较好，比如处于人流较多或是临街、交通便利等区域时，将房屋改成门面用于商用，且办理了营业执照，并依法纳税，但是并没有办理房屋产权变更登记。不过，这种“住改非”的现象非常的常见。

那么“住改非”如何认定呢？

　　目前，“住改非”的认定主要是依据国务院办公厅发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》以及住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》等行政规章。实践中，“住改非”的认定需要考虑到以下几个方面：

　　第一、营业执照、税务登记证、卫生许可证等。这些证件是可以直接认定房屋的实际用途且确定营业主体和地点的。

　　第二、纳税凭证，可以说明从事生产经营活动的住房一直在从事生产经营。

　　第三、就是经营时间和租赁协议。

　　第四、就是房屋实际使用的状况。

“住改非”如何补偿呢？

　　近日，有人咨询凯诺律师，说自家的房子在人流比较聚集的地方，由于位置比较的好，就把前面的房屋改成了商用，现在要拆迁了，这种房子是按什么性质来补偿呢？补偿标准是什么？

针对此问题，一般会遇到两种情况，一种是已经确认为是经营性用房的，根据《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的通知》规定：已经取得合法营业执照的经营性用房，其房屋性质为住宅。各地根据实际情况，结合经营年限以及纳税情况等因素综合考虑，给予适当拆迁补偿。

　　也就是说，如果已经明确了是经营性用房，那么是可以获得补偿的，但是对于补偿标准，由于各地发展的经济水平都不尽相同，国家并没有统一补偿标准，还需要结合实际情况给予相应的收益补偿。

　　不过根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条之规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　关于评估，可根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。

　　对于补偿费用包括：造成停产业的损失费、补偿搬迁前期费、机器设备修费费、包装运输等费用，有地方还有拆迁奖励费，对于拆迁奖励费，在大家签协议的时候一定要注意了，看看有没有什么猫腻，有的地方为了尽快完成拆迁工作，经常以有奖励来诱惑被拆迁人尽快搬迁，殊不知，这奖励就是拆迁补偿里面的。

　　其次是，如果未能证明是经营性用房，那补偿就得按住宅的标准来补偿了。

对于补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　其补偿方式有货币补偿、产权调换。被征收人选择产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。最低标准为相同地段按面积的1:1。

　　不过，无论是什么房屋拆迁，都应该保障被拆迁人的合法权益，拆迁补偿不能低于拆迁之前的生活水平。对此，凯诺律师提醒大家，在拆迁过程中，被拆迁人要留存好与自己相关的票据，税务的纳税凭证以及财务报表、审计报表等。因为，征地拆迁较为复杂，很容易出现纰漏，一旦补偿不合理或是对方有违法行为，那么就可以拿这些证据来维权。