区分原则

【第十五条 区分原则】

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本条是关于债权合同效力和物权变动效力区分原则的规定。

本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，这种合同被看成是物权变动的原因行为，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况，我国法学界也将其称为物权的独立性理论。在物权法颁布之前，合同法、担保法的一些规定错误地把物权变动的结果当作债权合同生效的原因，本条对此种条款规定进行了纠正。

有学者提出，区分原则还具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于分清物权法和债权法的不同作用范围；第二，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉；第三，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任；第四，有利于保护无过错一方当事人。如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还原物，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。如果严格地区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生；第五，确定物权变动的时间，保护第三人的正当利益。区分两种效力符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理。我国物权法在有关房屋买卖（或赠与）、不动产抵押、动产买卖（或赠与）、动产质押的条文中也有体现出物权变动的区分原则。但我国目前的主流理论不承认物权行为理论，只是适当地承认了区分原则，不承认无因性理论与形式主义原则，这一点仍值得讨论。