得到 香帅的北大金融学课 春节房地产特辑

1、总结

首次置业刚需房，当前中国不在房价高，而是增速快；遵循先上车和稀缺原则；

改善房，可改善财务状况，尽量使用长期贷款和公积金贷款；

养老房，实现老有所依的重要资产，选择有升值潜力的城市；

租房的误解，长期来看买房便宜。

2、刚需房的选择

1998年住房商业化以来我国房价的上涨主要是快速的经济增长和城市化导致；从收入水平、城市化率、消费水平、老龄化率、房价水平等因素考量，我国经济增长和城市化的空间还很大；我国政府调控是因为房价增速过快，会导致财富差距过大，不利于社会稳定。

先上车：不求一步到位；稀缺：便利稀缺、资源稀缺、交通稀缺，优先购买市中心、学校和商圈周围的房子。

3、改善房的选择

（1）先期有负担，但是后期租金超过月供，房屋成净资产；（2）房价长期上涨的普遍趋势、经济增长发展空间（经济增长红利、城市化红利、人口基数红利）、全球范围内的资产荒（二战后全球积累了大量财富，需要寻找投资通道），现在买房能够达到改善财务目的；（3）对比投资股票、债券、理财等，不仅收益高，且风险更低；（4）原则：少首付、长期贷款（减少近期支付压力、对抗未来通胀）、最好公积金贷款（利率低、省月供）。

4、养老房的选择

（1）老龄化背景下的保障机制，作为资产配置；（2）“老有所依”房子资产需要保值增值潜力，考量常见因素：城市规模（用GDP总量或人口总量衡量）、人口流入、人均收入、土地供应；考量不常见因素：儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比（一个城市经济中第三产业的比重）；（3）国外房子不仅不便宜，还投资回报率低（房产价格贵、持有成本高，扣除房产税、保险费、管理费最终收益率不高），投资价值不大（而国内房价增长快，投资价值国内城市大）。

5、买房比租房更划算

（1）大城市房租增长快，原因分析：供求关系中租房市场的性质，恩格尔定律（随着收入增加，以后人们在食品、服装等基本消费品上的支出比例下降，而在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例上升）；（2）房租的快速增长，计算后房价相对于房租是便宜的；（3）同时，房价里包含了未来所有租金，能够对抗通货膨胀风险，但是租房是要承受通货膨胀的风险；（4）暂时买不起房，必须租时，原则是便利于职业的发展和收入的增加，投资自己。