再见, 海南楼市“全域限购”投资炒房全面停止!

2018年4月22日，海南省政府发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确了海南全省楼市限购政策，非海南省内户籍家庭须在海南省内缴纳24个月个人所得税或社保才有资格买房。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房，须提供一名家庭成员在本省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。非本省户籍居民在本省购买住房，申请购房商业贷款首付款比例70%，取得不动产权证5年后方可转让。刘全分析认为，海南省建设自由贸易试验区和特色自由贸易港消息一出，在政策利好推动下海南房价一夜之间大幅飙升。海南拥有国内独一无二的海洋气候、良好生态与自然风光，近五年海南社会经济快速发展；如环岛高铁建成投入使用、基础设施不断完善等为房价上涨提供了有力支撑。

2017年，海南省房地产市场销售面积同比上年增长82％，在海南省购买住宅省外居民占比85％以上。2018年3月，三亚新建商品住宅销售价格环比上涨2.7％，近五年海南房地产的资金基本上都是省外投资居多。刘全认为，海南省房价大幅上涨有一年多时间，政府共出台16次楼市调控政策。每次房地产调控政策出台都会成为市场销售火爆和推高房价强大动力。可以确切地说，每次出台房地产调控都会成为市场饥饿营销工具。政府推出房地产调控目标不是让火爆的房地产市场降温，而是如同火上浇油越烧越旺。近五年海南省经济快速发展，基本上是完全依赖房地产市场开发带动社会经济发展。

财政部公布的最数据显示，2018年1-3月份，国有土地使用权出让收入1.33万亿元，同比增长41.8%，比去年第一季度40.7%多出1.1%个百分点。2018年1-3月份，地方一般公共预算本级收入26504亿元，国有土地使用权出让收入13327亿元，土地收入占到地方收入50.3%。三四线城市及其它经济条件差的城市占比60%以上，部分城市占比高达90%以上。刘全分析认为，主要因为是中国经济增速放缓和实体经济漠落等导致地方财政收入明显下降，而地方财政支出却稳步增长，形成地方政府财政赤字比例升高。全国大中城市大举卖地仍然难以弥补财政收支平衡，如果没有房地产市场快速发展后果可想而知。

刘全分析认为，海南省房地产市场采取限购、限贷、限售等调控政策全面落地实施，楼市出现横盘于市的窘境。海南房地产市场出现难买也难卖，楼市流动性已经被遏制。房地产调控政策只会将房价越调越高，调控是在维持土地财政收入之上确保楼市平稳发展，而不是真正的打压高房价。表面上海南省楼市实施“全域限购”，但是以企业名义购买房产不受限制。很多投资炒房者在海南注册公司购买房产，调控政策致使市场交易流动性受到遏制，投资炒房成本大幅增加和持有周期超长等投资炒房会受到抑制。目前实体经济落漠和出口贸易受到重创，海南房地产市场全面调控，即使有自由贸易试验区和特色自由贸易港等利好政策支撑，短期内也很难有较大起色。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.4.26