地产基金视角下的私募股权投资基金 | 东方瑞宸产业部投资副总监方

在融资渠道收紧、房地产行业去杠杆化背景下，在过去的几年里，地产私募股权投资基金开始显露出强大的优势。与此同时，在刚刚过去的2017年，地产私募基金也正在经历着最为严格的监管。

在新的一年里，地产私募基金将展现出什么样的面貌呢？

本期联璧港（lbp365.com）大咖秀就为大家请来了来自深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司的产业部投资副总监方映宇先生，请他给大家讲一讲地产基金视角下的私募股权投资基金。

地产私募基金——大势所趋

在过去十年的发展过程中，地产私募基金的优势已经得以验证，而对于这个行业不甚了解的人可能就知之甚少了。在直播过程中，方映宇先生就此问题也给大家做了解释：

优秀的地产私募基金相对而言是更专业的地产投资人，地产私募基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金放到不同的项目，在风险把控上更具优势，并且，多数运作成熟的地产私募基金是以获得投资收益为目的的，不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，二是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资。地产私募基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范特点等等。

毫无疑问，方映宇先生所在的东方瑞宸基金管理有限公司便是这个行业里面的佼佼者。

不良资产的业务契机

随着经济增速的下降以及去杠杆政策的加强，不良资产规模也越来越大，市场空间达几十万亿。中国的经济经过一段时间的高速成长，现在面临着经济调整的周期，在这个周期里面有大量的产业调整和金融不良资产的暴露。

不良资产，不是说资产不好，只是金融变异，理论叫困境资产比较好。即现金流的不畅导致公司的运营出现困境，未来的收入预期折现不足以负债。未来三到五年里，中国将会进入不良资产暴露的高峰期，形成高压趋势。在中国去产能化的大背景下，东方资产作为不良资产处置的一个主力军，将会在此中间会发挥重大的作用。

金融地产投资的发展趋势

金融地产投资的生态一定是越来越精细化。

在过去，伴随房地产市场10数年来的快速发展，其整体向上的态势几乎能够消化因各种原因而出现的房地产问题项目。但随着市场走势分化加剧，旧的策略越发失效。

如今，房地产市场竞争越来越激烈，开发商开始发展更细分的主题，金融机构也一样。未来投资者要真正介入到房地产项目的开发和盘活之中，处理棘手项目。

地产基金的投资逻辑

实际上，就房地产不良资产处置模式的本源而言，其处理方式可分为两个大的类型，一是转手，二是盘整，而东方瑞宸经过多年的专业及人才积累，致力于将不良资产主动改造为优质资产。

改变了过去房地产类不良资产处置过程中单一的诉讼、破产、拍卖等硬着陆方式，通过基金的梳理、投资、置换和运营等能力化解不良资产，以平缓的方式重新焕发资产的实际价值。开创了东方资产全体系内唯一成功的“金融+地产”商业模式，并逐渐摸索出地产+教育，地产+医疗，地产+消费升级等等创新型股权投资模式。瑞宸旗下消费升级基金、教育基金、医疗养老基金平台等均因投资逻辑而诞生。

在挑战中寻求机会

过去十年，是我国房地产行业发展的黄金时代，整个行业迎来历史性的发展机遇，并于2016年末达到阶段性顶点。毫无疑问，在史无前例的行业发展告诉时期，房地产金融十七中最重要的推动力量，而在目前超过10万亿体量的融资市场中，以房地产基金为标志的杠杆模式已经逐渐成为行业融资的首要选择。

2017年，政府不断出台相应政策，对急速膨胀的房地产私募基金领域进行监管和控制，这也让不少业内人士忧心忡忡。然而，在“严”把控的环境中，机遇和挑战总是并存的。希望借此投机的人，可能需要收敛一下，而真正深入行业，诚心为客户服务的机构，则看到的是一片广阔的天地。

在直播过程中，方映宇先生以东方瑞宸的布局和规划为例，为大家讲解了在新的一年里，相关领域里面的股权投资机会：

1、 消费升级领域

东方瑞宸对于物业服务、消费升级等领域，特别是产业链上下游和地产后服务市场进行布局，投资阶段从早期到PRE-IPO轮全覆盖。

家具装修、家具O2O等地产服务、儿童教育、社区服务行业未来均有广阔的想象空间。伴随着消费升级的变革，这些领域都有较大的投资机会，也能比较好的与地产业务项结合。

2、养老领域

目前东方瑞宸在养老产业领域，成立了东方瑞宸健康科技全资子公司，并有幸邀请了原金地集团总裁张华纲总亲自带领我司养老运营团队，提高了养老产业投资中核心的运营能力的提升，完善了投资后非常重要的运营环节。并且东方瑞宸与全球领先的投资管理集团、养老巨头美国峰堡集团，签订了战略合作框架协议，成立基金共同拓展国内外养老地产项目，拟建设养老社区以及中西医结合的诊所，在药物、诊所、固定资产、老年人附加值、地产升值等领域展开深度合作。目前海内外光储备项目已超过10余单，海外目标主要是养老产业相对成熟的日本市场，众所周知日本的老龄化问题是全球最为集中的，国内主要是针对有一定资金实力的1、2线城市，这些城市中的活跃老人数量以及人均消费可以满足养老产业基金的收益率，目前多个项目都在有序推进落实阶段。

从方总的讲述中，我们不难看出，东方瑞宸为企业依托地产基金领域，在提供好优质的地产+金融服务后，衍生出来私募股权投资和增值服务。他们并不局限于做一个纯财务投资者，而致力于成为产业资源的整合者，与集团内各类地产项目进行资源的整合与有效对接。

虽然，方总主要讲述了东方瑞宸的业务和规划。但是，我们可以看出，作为一个在行业内领先的企业，在相对严峻的市场形势下，如何面对挑战，抓住机遇，在摸索和实验过程中找到属于自己的路。也希望大家在方映宇先生及东方瑞宸的宝贵经验中，寻找到真正适合自己的道路。