新房限价真能控制房价么？

近期深圳都市茗荟、海纳公馆、御龙湾等接连传来消息，都市茗荟199平起没太关注，御龙湾10栋和海纳捂盘惜售单元准备重新开盘。

昨天半夜收到中介电话，御龙湾10栋89平，备案价7万多，但需额外付装修费2万5，合在一起9万5一平，与二手房价格相差无几。并且装修费无法贷款，变相5成首付。

同晚爆出海纳第二天开始3天认筹，需缴纳100w认筹金，备案价与开盘一致不到10w，仅有5套，而周边的二手房价在12~16w上下。截止今日收市，已有超400人认筹，冻结资金4个多亿。按活期利息千三，每天利息就有超300w进账。况且认筹还有2天，按照这个势头，人数很有可能破千，冻结资金超10亿。摇号无视认筹先后，千人挣五套房子，这概率和中大奖也差不多了。

海纳公馆认筹现场 海纳公馆认筹现场

相比前几天光明金融街5w开盘认筹大批民众聚集而被政府叫停，这两波操作更是666，揭示了在深圳买新房的姿势，要么抽奖拼运气（梦想总要有的，万一实现了呢），要么其他方式补齐倒挂（show me the money）。

不愧是每天都在发生奇迹的城市！不可以常理论之…感叹归感叹，不禁反思新房限价的意义。我从不认为新房限价能真正控制一个城市房价的涨势，涨跌由市场供需和确定价值决定，新房限价最多起到降低购房成本，让刚需有那么一丝希望买到房而已。但由于差价显著，拿海纳举例，116平，算总价1200w，3成首付，加1个点契税，买房成本约375w，预计2021年12月交房，3年限售，假定2024年12月出售：

• 保守估计每平18w：4年后净利润700w，年化40%+；
• 正常估计每平20w：4年后净利润930w，年化55%+；

这样的收益率，谁不闻者心动？深圳是落户政策最松的城市，全中国人都可以落户深圳买房（净流入原来是这么来的），显著提高了购房客的分母。而富裕家庭为了提高中奖概率，把自己全家子的房票都用来打新，最终“真刚需”的结果依然只能卡着预算去接被推高的二手，或是博取那低微的中奖率。

之前听到过这么一段话，是富裕提升了房价，还是房价使我们富裕？记得在黑客帝国有一个场景，尼欧和议员在看地下的机器运转。议员所说的，什么是控制？尼欧说我想什么时候关闭这些机器都可以。议员又说，我们确实可以关掉这些机器，但是关了之后，我们的热源从哪里来，我们也将会死去。这就是控制与被控制的纠缠，有时候，我们发现，事情是在我们掌控之中，但反过来说，我们掌控的事，又控制了我们自己。原本是相辅相成的事，却非要搞个因果关系，有意义么？

大禹治水，重点在“疏”不在“堵”。买房的核心早已从自住变为投资。但在帝都，好的投资项目凤毛菱角，可遇不可求，到处都是割韭菜的主。对比其他行业，地产里割韭菜的故事算少的。如果民众没有好的投资渠道和标的，缺少理性的投资观念，也只能由楼市承压了。大禹治水13年，置个人利益于不顾，”三过家门而不入”，耗尽心血与体力，终于完成了治水的大业。金融改革创新难度更甚，每时每刻都是人性的考验，道之艰辛，路之坎坷，非大毅力者不可为。