中国式CCRC开发模式全解密

CCRC（Continuing Care Retirement Community），持续照料退休社区，是指以健康长者公寓、护理单元、医疗及文娱配套为重要载体，面向健康长者、养护长者及护理长者，提供一站式可持续照料服务的一种复合式的老年社区。

     在国内，CCRC历经10余年的发展演变，其开发模式也逐步趋于成熟，也衍生出更多的类型，而可持续的照料产品体系也仍然是各类CCRC型项目的核心要素。

从目前典型的项目来看，CCRC通常可以划分为三大类：即远郊型康养社区、近郊型长者社区、城市型医养综合体。下面和睿通过近年经验的积累与专业的沉淀，结合CCRC开发模式，将重点从选址条件、产品户型、客户特征及交易模式几个方面，对三类产品进行对比分析，与大家一起分享与探讨。

一、选址条件

     首先，从选址条件而言，三者的区别主要体现在区位、交通及环境或医疗资源方面，如下图所示。

▶远郊型康养社区的康养属性比较突出，客户现阶段更多体现为偶居度假的需求，因此，对环境资源的要求更高，一般位于一、二线城市周边，生态比较宜居的区域，多靠近旅游景区，活动范围会更大，如长三角的乌镇雅园，距离南京110公里的金陵天泉湖养生养老社区都比较典型。交通方面，因为项目远郊的属性，在实际运营过程中，多通过班车往返接送，增加与市区的联系。

▶近郊型长者社区相对侧重养老属性，从方便子女探望或居住生活的便利性等方面来考虑，对距离以及交通的可达性会有更高的要求。一般选址一、二线城市近郊，公共交通可达性较好的区域。同时，近郊型长者社区对环境资源也有一定的要求，如社区周边环境优良，且注重社区内部环境的营造。比较典型的项目有随园嘉树、泰康之家系列（如申园、蜀园）。

▶城市型医养综合体集中面向高龄自理及护理长者，对医疗资源的关注度高，多选址于城市或区域中心地段，邻近优质医疗资源，如三甲医院，满足长者紧急就医的需求。典型的项目有鸿泰乐璟会、朗和国际医疗中心。

二、产品户型

     在产品营造方面，CCRC型产品都是以可持续照料的产品体系为基础，但因为目标客群侧重不同，结合客户的实际需求，在主力产品的配置上会有一些区别。

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远郊型康养社区以康养生活方式的营造为核心，更加强调活力的社区氛围。因此在产品打造上，以轻度适老化住宅为主配置。户型方面，考虑孙辈或多代家庭同时入住的需求，2-3房户型相对集中。同时侧重发挥全龄配套的重要承载作用，从全龄居住出发，配置品类丰富的配套体系，包括如养老会所、商业酒店等。

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近郊型长者社区以运营为导向，以健康长者公寓主力配置，护理单元辅助配置，打造完善的可持续照料产品体系，并保证相对活力的社区氛围。同时，以养老会所为长者生活的核心承载，以门诊等医疗配套为基础保障，兼顾长者文娱生活、医疗保健的需求。此外，从目前实际运营的情况来看，健康长者公寓夫妻入住为主，部分有兴趣房/客卧/分房睡的需求，集中体现为1-2房的需求。

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城市型医养综合体侧重医养结合模式，配置养护公寓与护理院产品，分别面向高龄自理、（半）失能/失智长者以及康复或医疗照护长者。其中，受到长者身体状况的影响，其行动能力减弱，活动范围减小，养护公寓多以单间小户型配置为主。

三、客户特征

     从客户层面而言，三类CCRC型产品在其购房或入住主力客户方面也会有明显的差异，且远郊型康养社区以地产为导向，往往会存在购房客户与入住客户相分离的情况。

远郊型康养社区一般采用产权销售的模式，购房客户往往没有年龄限制，同时因其远郊的地段条件，受总价门槛、持有成本等各方面因素的影响，多具备预养老或投资的属性，通常会存在购房客户与入住客户相分离的现象。

其中，购房客户以45-70岁的预养老客户为主，集中来源于项目周边一、二线核心城市外溢，其需求体现为现阶段的偶居度假以及未来的定居养老。此外，也可能会有一部分本地自住兼投资的购房客户作为补充。而从入住客户来看，还是以70岁以上的健康长者客户居多。也因此，对于远郊型康养社区而言，在实际的运营过程中，往往会发现短期入住率偏低、社区氛围欠佳、整体入住周期长的问题。

近郊型长者社区以运营为导向，需收取高额服务费，因此更集中面向真正有需求的纯养老客群，入住以70岁以上的健康长者为主。

城市型医养综合体一般位于城市核心区，相对而言活动范围小，但医疗资源集中，主要面向80岁以上高龄自理和护理长者，提供专业的医疗及养护服务，是纯运营导向的CCRC型产品。

四、交易模式

     最后是交易模式，三者的主要区别体现在现金流回收与运营可持续的侧重上。

1  远郊型康养社区以地产导向为主，采用住宅开发模式，通过“产权销售”方式，相比于持有型CCRC产品，购房客户无年龄限制，有助于实现客户扩容，从而在前期快速去化，加速现金流回收。但从运营层面来看，远郊型康养社区一般仅收取“基础物业费”，服务费非强制收取（如乌镇雅园提供菜单式服务可供选择，按需付费）。同时，考虑到客户非刚性的入住需求，项目前期入住率普遍偏低，可能会造成项目前期运营的持续亏损，因此运营平衡的周期较长。

2  近郊型长者社区以运营为导向，兼顾现金流回收与运营可持续。多采用“会籍卡（如押金、租金趸交）+月服务费”模式，前期以会籍卡一次性收益回收部分现金流，在实际运营过程中，通过月服务费的强制缴纳，获得持续稳定的运营收益，促进项目的可持续运营。与此同时，相较于远郊型康养社区，近郊型长者社区具有高门槛+高服务费的“双高”属性，集中面向纯养老客户，即健康长者客户为主，客户容量相对有限，因此存在去化速度慢，去化周期长的现象。

3  城市型医养综合体属于纯运营导向型产品，因客户多为80岁以上的高龄或护理长者，未来的不确定性较大，短居需求相对集中，“会籍卡”的接受度较低，一般采用“月费（含床位费、护理费、餐费）”模式。因此，对于城市型医养综合体而言，其投资回收期往往较长。同时因其城市核心区或区域中心的地段，多以改造物业为主，一般采用轻资产或轻重结合的模式，如长期租赁，中长期注重通过项目的可持续运营撬动资产增值。

综上，三大类中国式CCRC开发模式的主要区别汇总如下：