第一篇 影响投资测算的重要信息

索引词：容积率、宗地总价、楼面地价、用地性质、代征代建、变配电、地质条件、现场条件、地下室、可售比、可售面积、产品定位

一个公司的存在，是以有利润为前提的，只要商品的成本小于经营的收入，这家公司就是赚钱的。房地产公司也不例外，如何判断一个项目是否赚钱？当然是需要从经济角度进行分析，所以拿地前的投资测算尤为重要。投资测算想要做得准确必须先掌握影响测算的重要信息，就如同盖房子的原理，只有基础结实了，上层建筑才能稳当。

1、容积率

容积率是一个很重要的规划指标，在土地信息中会明确项目的容积率，从而可以得出这个项目的规划计容建筑面积，即

规划计容建筑面积=土地面积*容积率

项目实际的计容建筑面积不得大于规划计容建筑面积，由此我们能参考规划计容建筑面积来推算出项目地上部分的体量大小。

2、宗地总价

土地信息里还包含了另一个重要信息：宗地总价。若是项目土地是以拍卖的形式出让，则这个价格只是一个基准价，实际土地价格会以此为基础上浮，价高者得。宗地总价是项目成本的重要组成部分，尤其一线城市最为明显，以上海某项目为例，宗地总价约占总成本费用的60%，所以宗地总价在很大程度上会直接影响项目是否能够盈利。

3、楼面地价

楼面地价其实是从容积率和宗地总价引出的又一个指标，精确说是一个平米指标，能让人们大致了解到一平米销售面积中土地费用有多少（假定销售面积等于规划建筑面积）。同时，土地费用是一个固定值，也是一个公开透明的信息，有经验的人得到土地费用后，可以轻易估算出这个项目今后的售价，从而判断未来房地产价格走势。

计算楼面地价的公式如下：

楼面地价=宗地总价/规划建筑面积=土地单价/容积率

*辅助知识：容积率=用地范围内地上总建筑面积/项目总用地面积

4、用地性质

用地性质一般分五类： 商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。目前房地产市场上涉及的用地性质一般为前三种，根据用地性质以及容积率，我们可以初步判断这个项目的业态及体量大小。值得注意的是，若是单一土地性质，如商业用地、住宅用地，比较好估算项目的体量，但若是为综合用地，无法直观判断项目的业态，需根据强排方案才能判断项目的业态与各业态的体量大小。确定了项目各个业态以及体量，才能进一步测算项目的成本以及售价。

*辅助知识：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

5、代征代建

代征代建是指项目建设用地中，包含了社会公共绿化和公共道路以及幼儿园、图书馆等公共设施，需要由此土地的开发者实施建设。由于这部分成本也会由开发者承担，故在土地出让合同中一定要看清楚是否有这部分的内容，防止缺项漏项。同时注意明确以下几个问题：

代征绿地面积是否参与总体容积率计算

代征部分是否可以建设地库、代建道路

代征道路、建筑或设施的成本投入及与各项规划指标的关系

以上问题会对成本造成较大影响，需在做投资测算前明确。

*辅助知识：如果出让合同中已经规定了代征代建对的造价标准，建议以此标准计入成本。

6、变配电

部分项目在拿地前未明确配电条件，以至于拿地后该区域供电不足而需要自行建设变电站，由于变电站成本较高会造成项目后期成本增加，同时影响工期，打乱整个项目开发节奏，故在拿地前充分明确市政基础条件，如供水、供电、供暖、供气、地下排洪管涵、地铁施工保护区等。

7、地质条件

在长三角地区，有相当大部分的成本费用是埋在地下的，为什么这么说呢？因为长三角地区是冲积平原，地下水位高，土质松软，桩基围护及支撑的费用较高（约占建安造价的5%~6%），若是遇到淤泥土质或土质较差的地区，还需要涉及换填或地基加固等做法。这些费用都是花在地下，而且不同项目的地质条件不同，采取的施工做法也多种多样，故所需要的费用差异很大，需要提前了解项目地质条件，以便于能合理考虑成本费用。

8、现场条件

基地周边或内部有可能出现拆迁、历史保护遗迹、文物古墓、自然遗迹等，如果没有预知，在开发过程中会造成额外的费用，应尽可能预先预知和处置。

9、地下室

地下室是一个影响项目利润的重要因素，为何要这么说？原因有两个，第一，地下室是由大部分不可销售或售价较低的车位组成，也就是说地下室建好之后只有成本的支出却没有或只有少部分销售收入的流入，收支无法平衡；第二，建造地下室的成本非常高，尤其是在长三角地区，由于地质条件差，为保证建筑物的稳固，桩基、围护、支撑的成本都很高，而且这些费用会随着地下室的面积、层数、地下室开挖深度等因素的增加而增加，销售单价对于地下室面积增加却并不敏感，以至于成本总额增加销售总额基本不变，利润被稀释。

既然地下室会产生纯成本，为何开发商还是要建设地下室呢？这里要引入停车配比的概念了。这个也是一项硬指标，每个城市都有相关规定，房地产开发时除了要建设可以售卖的房地产产品，同时还要根据规定建设配套的停车位，想要获得更大的利润，只能是在满足规定的停车配比的同时尽量优化地下室的各项指标。

10、可售面积 可售比

这里不讲可售面积的概念，因为从网上查到的可售面积的定义与我们今天讨论的问题有点远，这里我只介绍一个公式（自己总结，也可能有考虑不周之处）：

可售面积=可计容积率的地上建筑面积+可申报产权的地下建筑面积(停车位)

*个别地区规定超高层在一定高度以上不计算容积率，则不适用于上述公式

而可售比是一个比值，反映的是可以销售部分与整个项目之间的关系：

可售比=可售面积/建筑面积

由公式可知，可售比越大则预示着可销售的产品越多，利润也就越多；反之，则会减少。当然这个指标也不是绝对的，还要具体问题具体分析，有时可售比减小是一种销售策略，房地产商可通过增加赠送面积来提高售价，或是提高产品的竞争力，使产品能尽快去化，同样能获得很好的收益。

11、产品定位

开发商生产出来的商品房说到底还是一件产品，那么前期的产品定位尤为关键，这就像打仗时给部队制定作战目标，所有人都要齐心协力奔着这个目标使力。设计人员要使这个产品既要满足产品定位的需求，又要降低不必要的设计造成成本增加，成本人员要根据这个目标计算出达成目标所需要的各项费用（人力、物力、财力），销售人员要根据这个目标确定消费人群，制定销售策略，预估销售价格，销售单价乘以可售面积，就能得出项目的销售收入。收入减去成本得到利润，这也是拿地前房地产企业最关心的问题，毕竟生存问题才是核心问题。

投资测算对于房地产企业是否拿地起着关键性作用，所以编制时应该全面考虑各种因素对于成本、售价的影响，同时还应将成本与售价指标进一步分解，尽可能使各项费用更加合理。目前房地产形势不容乐观，去库存压力比较大，利润率不断下滑，而土地成本却在节节攀上，投资测算稍有不慎就有可能导致后期成本增加，更甚者会出现利润为负的现象，这样的情况对于房地产企业来说无疑是非常不利的，要避免这类情况的发生，拿地时的投资测算应更加谨慎，考虑问题要更加全面，将所有风险都考虑在投资测算中。