古北水镇的“投融资”模式详解

背景研究

古北水镇位于北京市密云区古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的旅游度假景区。夜景堪称一绝，目前已成为北京夜游新地标。

提及古北水镇，绕不开乌镇。通过对项目的研究我们将其开发模式归结为“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”，认为“类乌镇”模式的文化型旅游目的地的开拓和打造，为其积极探索产业创新提供了发展的方向。古北水镇是“类乌镇”模式实践的第一站。古北水镇自2014年投入运营便受到消费者青睐，但在最初是靠房地产业务回笼资金，直到近期房地产收益影响逐渐走低。2014年，扣除对古北房地产公司投资收益后，古北水镇公司还亏损4055万元。2016年，古北水镇公司全年实现营收7.2亿元，实现净利润2.09亿元，据中青旅内部知情人士向《每日经济新闻》介绍，2016年古北水镇公司有8000多万元的房地产业务收益。

古北水镇项目总投资超过40亿元，面对如此巨大的资金需求，投资方采用成熟的市场化资本运作方式，由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、京能集团和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司，按比例共同出资持股，承担古北水镇的开发、建设，成为了项目开发建设所需的巨额资金的保障。

此外，古北水镇投资方还与知名地产开发商龙湖地产合作，借助古北水镇巨大的游客量和消费能力，共同开发打造区域内唯一的房地产项目“龙湖长城源著”，力求通过地产开发的资金快速回流，从而实现资金的平衡。

一、古北水镇开发整体融资思路

借鉴古北水镇“整体产权开发+多元复合经营投融资方案”成功经验，我们是否还可以采用其他手段或运作模式，是否同样可以达到募集资金投入项目建设运营的目的呢？下面我们不妨假设试试其他办法与操作思路来打造古北水镇。

二、从运作思路入手：

1、对古北水镇的自有资源进行梳理，发现特色亮点，准确定位，为建设特色小镇寻找证据，便于立项报批。这个项目中“地”是融资的重要资源，不论是购买的一千多亩土地，还是采用租赁形式使用的土地，都大有文章可做。

2、与当地政府充分沟通，了解其政策支持力度，主要是政府意图及规划决策等，尤其是在具体合作事宜上政府的承诺或“背书”内容。

3、勾勒出小镇布局，描出一张蓝图来，即古北水镇的整体规划及每个建设项目的具体设计方案。

4、整体财务预算，即总投资及分期投资规模，了解当地经济实力，落实政府直接与间接扶持资金额度。

5、构想古北水镇运作的商业模式，预测未来三年的投资收益，分析核心产业链的价值体系及成长性空间，探索在资本市场的定位。

6、选择现阶段与之匹配的投融资模式与金融工具。

7、确定参与古北水镇建设的合作伙伴，即搭建合作平台及管理架构。

三、根据以上思路着手进行具体工作：

1、“特色定位”——“登长城观光、游北方水乡”，这是古北水镇的核心卖点。这里是紧邻北京市郊区罕见的山、水、城相结合的自然古村落，具有不可替代的地域优势的北方旅游小镇。

2、参考模板——乌镇模式。

3、确认当地政府的支持力度且有参与建设及出资能力(事实上，2012年密云县政府出资4100万元用于基建补贴，在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面也协同解决与支持)。

4、商业模式与市场预测：仅门票包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等就可以达亿元年收入，再加后期延伸的高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施，产生的经济效益也是可测可实现的。

5、与之适应的可选择的融资模式有：银行贷款，BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs，股权类融资模式如PE、VC、Pre—IP0等，债转股也适用。

汤俊，现任北京创行合一规划设计院执行院长

旅游项目要规划，要方案，怎么办？  公众号：创行合一休闲农业创意中心

本文文字系作者原创，未经许可，不得转载，图片均来自网络，版权归版权人所有！